建筑基底占地空间分析

黄 校，马德富，丁建勋，陈清华 ，宋金开

(1．珠海市测绘院，广东珠海519000;2．中山市测绘工程有限公司，广东 中山528400;3．珠海市住房和城乡规划建设局，广东珠海519015)

一、前 言

建筑基底面积(以下简称基底面积)是建筑工程的主要规划指标，同时也是计算建筑密度、绿地率或室外配套工程用地率的重要数值依据。建筑工程竣工规划验收测量、房产测量、建筑工程主要技术经济指标计算等与建筑工程有关的城乡测绘和建筑设计活动，都必须计算基底面积。准确获得基底面积计算结果的前提，是正确确定建筑基底的占地空间。

目前，国家现行建筑规划设计规范和测绘规范尚未给出建筑基底的定义。由于各地、各部门或相关专业技术人员对建筑基底的理解不同，基底面积计算结果因地区而异、因部门而异、因人而异的问题突出，往往给城乡规划测绘、房地产测绘和建筑设计等相关技术工作带来不便，甚至严重影响到建筑工程的规划许可、规划监督和规划验收等相关规划管理工作。

建筑基底占地空间确定方法，是城乡规划主管部门、建筑工程建设单位、城乡规划测绘机构和建筑设计机构的一个共同关注和亟待解决的问题。

二、关于建筑物四周合理间距内用地

确定建筑基底占地空间，首先必须正确理解什么是建筑基底。由于国家现行建筑规划设计规范和测绘规范尚未给出建筑基底的定义，因此，笔者根据文献[1]关于“建设用地(住宅用地)为建筑物(住宅)建筑基底占地及其四周合理间距内用地的总称”的定义，先行分析建筑物四周合理间距内的用地与建设用地和建筑间距等建筑规划要素的关系，探讨建筑物四周合理间距内的用地问题。

1)文献[2]定义建筑间距为两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离，而建筑物四周的合理间距为相邻建筑物外墙之间的水平距离不小于规划控制间距的建筑间距。因此，文献[1]所指的建筑物四周的合理间距应包括建筑物及构筑物四周的合理间距(简称建(构)筑物四周的合理间距)。

2)建筑工程的建筑物和构筑物、绿地、室外配套工程都需要占用一定的建设用地，文献[1]所指的建筑基底占地应为建筑物占地和构筑物占地的总称，建筑物四周合理间距内用地应为绿地和室外配套工程用地的总称。

3)建筑工程的建筑物和构筑物、绿地、室外配套工程，其占地面积分别为基底总面积、绿地面积、室外配套工程用地面积，占地率分别为建筑密度、绿地率、室外配套工程用地率。

建筑物和构筑物、绿地、室外配套工程的占地面积和占地率指标，应满足下列条件：

a．基底总面积+绿地面积+室外配套工程用地面积=建设用地面积

b．建筑密度+绿地率+室外配套工程用地率=100%

4)建设用地上任何子地块的土地利用功能是唯一的，它们一定且只能被建筑物和构筑物，或绿地、室外配套工程的其中一项占用;任何子地块的面积，一定且只能参与基底总面积，或绿地面积，室外配套工程用地面积的其中1项指标的计算，同时一定且只能参与建筑密度、或绿地率、室外配套工程用地率的其中一项指标的计算。

5)从建筑工程规划和建设用地合理利用方面考虑，建(构)筑物四周的合理间距包括建(构)筑物四周日照合理间距、建(构)筑物四周消防合理间距、建(构)筑物四周土地利用合理间距等。

6)符合绿地和室外配套工程用地要求，决定建筑密度和绿地率指标能否如实反映建设用地经济性和土地利用合理性，起建筑工程内部环境质量和使用功能正常运行保障作用的建设用地子地块，是建(构)筑物四周土地利用合理间距内的用地。

7)建筑物四周合理间距内的用地，系指符合建设用地子地块的土地利用功能唯一性原则、符合建筑工程规划和建设用地合理利用要求、可用作绿地或室外配套工程用地的建(构)筑物四周土地利用合理间距内的用地。

三、关于建筑基底占地

在建设用地规划许可条件下，建(构)筑物占地面积大小与其四周土地利用合理间距内的用地面积大小互为增减，建(构)筑物四周土地利用合理间距内的用地与建(构)筑物接触地面建筑主体的构造特征及其四周土地利用合理间距内用地的功能有关。因此，建筑基底占地空间应依据建(构)筑物接触地面建筑主体的构造特征及其四周土地利用合理间距内用地的功能，综合进行确定。

1．地上建(构)筑物构造特征

(1)地上建筑物构造特征

建筑物接触地面的建筑主体，其构造特征包括：占地形式、围护形式、层高或结构楼板(结构顶板或结构底板，下同)上缘距地面高度(结构楼板上缘距其下方地表的最小垂直距离)等。占地形式一般为仅±0层占地、多层同时占地、整层占地、局部占地、不占地等;围护形式一般为结构外墙围护、结构柱围护、幕墙围护、保温隔热层围护、栏板围护、无围护等;按建筑物建筑面积计算规定，层高或结构楼板上缘距地面高度一般分为2．20 m以上(含2．20m，下同)、不足2．20m。

(2)地上构筑物构造特征

构筑物接触地面的建筑主体，其构造特征包括：上部结构不凸出下部结构、上部结构凸出下部结构、上部凸出结构下缘距地面高度(上部结构下缘距其下方地表的最小垂直距离)为2．10 m以上(含2．10m，下同)或不足2．10m。

2．地上建(构)筑物四周土地利用功能

建筑物或构筑物接触地面的建筑主体围护外围外侧的无上盖空间，其土地利用功能应划定为绿地或室外配套工程用地功能。

建筑物接触地面的建筑主体围护外围外侧的有盖空间，或构筑物上部凸出结构的下方空间，其土地利用功能可划为：生产或生活场所(系指设计有利用的建筑空间)用地、绿地或室外配套工程用地、建(构)筑物其他专属空间(系指被建(构)筑物专门占用的，既不可作为生产或生活场所，又不可作为绿地或室外配套工程用地)用地功能。

3．建筑基底占地空间

确定建筑基底占地空间，其实质是确定建筑物和构筑物建筑主体的占地部位。从建设用地子地块土地利用功能唯一性和建设用地合理利用方面考虑，建筑物和构筑物建筑主体的占地部位应包括：建筑物建筑主体实际占地部位、建筑物建筑主体视同占地部位、构筑物建筑主体实际占地部位、构筑物建筑主体视同占地部位。

1)建筑物建筑主体实际占地部位，系指地上建筑物各层接触地面的建筑主体围护外围水平投影线或结构底板外缘水平投影线所围合的部位。该部位所占用的地表空间，属建筑物建筑主体实际占地的地面专属空间。

2)建筑物建筑主体视同占地部位，系指地上建筑物结构楼板上缘距地面高度2．20m以下的、建筑主体围护外围外侧的有盖空间，或地上建筑物层高(或结构楼板上缘距地面高度)2．20m以上、具有专用建筑功能的、各层接触地面的建筑主体围护外围外侧的有盖空间和结构楼板的下方空间，此类空间均为被建筑物专门占用的、不可用作绿地或室外配套工程用地的地表空间，属建筑物建筑主体视同占地的地面专属空间。

3)构筑物建筑主体实际占地部位，系指地上构筑物下部结构外围水平投影线所围合的部位。该部位所占用的地表空间，属构筑物建筑主体实际占地的地面专属空间。

4)构筑物建筑主体视同占地部位，系指地上构筑物上部结构外围水平投影线凸出下部结构外围水平投影线时，上部结构下方空间净高(结构下缘距地表的最小垂直距离)不足2．20 m、上部结构下方空间可视同被构筑物占用、不可用作绿地或室外配套工程用地、构筑物上部结构外围水平投影线与下部结构外围水平投影线之间的空间。该空间所占用的地表空间，属构筑物建筑主体视同占地的地面专属空间。

5)建筑物和构筑物建筑主体的实际占地部位和视同占地部位，均为被建筑物和构筑物专门占用的、不可用作绿地或室外配套工程用地的部位，该部位所占用的地表空间，均属建(构)筑物建筑主体的地面专属空间。建(构)筑物建筑主体的地面专属空间，即为建筑基底的占地空间。

四、案例

某小区A幢为跃式住宅楼，根据地形条件和设计要求，该住宅楼底层设计有台阶和悬挑阳台，二层设计有挑廊和与室内不相通的落地类似阳台。底层(A-B)×(1-3)轴的建筑部位、底层台阶、以及二层(B-C)×(2-3)轴的建筑部位接触地面，如图1和图2所示。

图1 A幢底层平面图

图2 A幢二层平面图

图中外墙轴线表示外墙外缘线、分隔墙轴线表示墙中线。

底层(A-B)×(1-3)轴建筑部位、二层(BC)×(2-3)轴建筑部位和二层与室内不相通的落地类似阳台均为建筑主体实际占地的地面专属空间，底层悬挑阳台为建筑主体视同占地的地面专属空间(阳台结构底板上缘距地面高度小于2．20 m，视同占地)，挑廊不占地(挑廊结构底板上缘距地面高度大于2．20 m，可认为其结构底板的下方空间可用作绿地或室外配套工程用地)，台阶可视为不占地。

本案例建筑基底占地空间为(A-C)×(1-3)轴建筑部位和底层悬挑阳台，如图3所示。

图3 A幢建筑基底占地空间略图

五、结束语

规划建设用地上，建筑基底占地空间是建(构)筑物建筑主体实际占地和视同占地的地面专属空间，即为建(构)筑物建筑主体地面专属空间水平投影外围线所围合的地表空间，包括外墙(柱)勒脚以上实际占地的建筑物建筑主体地面专属空间围护外围或结构底板的水平投影、视同占地的建筑物建筑主体地面专属空间上方结构顶板的水平投影，以及实际占地的构筑物建筑主体地面专属空间结构外围的水平投影、视同占地的构筑物建筑主体地面专属空间上方结构外围的水平投影外围线所围合的地表空间。

本文关于建筑基底占地空间的分析结论，具有国家现行建筑规划设计规范的法理依据，可运用于建(构)筑物占地空间的确定、建筑基底面积的计算和核实。

[1]中华人民共和国建设部．GB 50180—93城市居住区规划设计规范[S]．北京：机械工业出版社，1993．

[2]国家质量技术监督局，中华人民共和国建设部．GB/T 50280—98城市规划基本术语标准[S]．北京：中国建筑工业出版社，1998．

[3]中华人民共和国建设部，国家质量监督检验检疫总局．GB/T 50353—2005建筑工程建筑面积计算规范[S]．北京：中国计划出版社，2005．

[4]国家测绘局，中华人民共和国建设部．GB/T 17986．1—2000房产测量规定[S]．北京：标准出版社，2000．

[5]吕永江．房产测量规范与房地产测量测绘技术——房产测量规范有关技术说明[M]．北京：中国标准出版社，2001．

[6]董黎．房屋建筑学[M]．北京：高等教育出版社，2006．