城市住房市场运行的观测与分析——基于2012年浙江省11个地级城市的调查研究

钱 放 贾生华

近年来，政府围绕住房市场出台了一系列严厉的宏观调控政策，住房市场的运行情况受到了广泛关注。如何客观评价房价水平的高低，进而衡量城市居民购房的承受能力，是各界学者探讨的主要问题。房价收入比、房租收入比、房价房租比等指标作为国际上通用的衡量住宅销售、租赁价格合理性和房地产投资市场泡沫度的指标，对分析住房市场运行状况，制定相关住房政策具有重要的指导意义。本文利用浙江大学房地产研究中心对浙江省11个地级市2010年至2012年的市区二手房买卖和租赁市场的五次观测数据，运用科学的指标计算方法，对三指标进行了测算和比较分析，在了解省内各城市房地产市场的运行发展情况的基础上，对房地产市场的健康发展提出了有关的政策建议。

一、观测指标及其测算

(一)房价收入比

用收入衡量房价的高低一直是国际通用方式，在我国由于统计方法和市场经济制度尚处于完善阶段，如何运用房价收入比指标成为各界争论的焦点，但房价收入比研究依然反映出居民住房购买能力的重要意义。世界银行对房价收入比的定义为:平均每套住宅价格与城镇家庭平均收入之比①世界银行亚洲区中国局:《中国:城镇住房改革的问题与方案》，世界银行，1992。转引自陈渊:《我国房价收入比研究——以西安市为例》，硕士论文，西安建筑科技大学，2007年。;包宗华在考察了美国的房价收入比后认为:住房收入比可以用全国住房平均售价与全国居民平均户收入相比①包宗华:《由房价收入比计算所引出的问题》，《中国房地产》，1999年第12期。;刘洪玉认为住宅平均价格(或住宅价格中位数)与家庭平均收入(或家庭收入中位数)之比成为房价收入比(PIR)，可用于衡量家庭购买住宅的支付能力②刘洪玉、耿媛元:《住房支付能力分析》，《建筑经济》，1999年第7期。。房价收入比指标的研究集中讨论典型房价与典型家庭收入的比率关系，主要反映的是居民购房负担情况。其比值越大，说明居民的购房负担越大。关于房价收入比的测量是多样性的，其中关于房价可采用的数据包括重复销售价格指(OFHEO指数和Freddie指数)、新建住房销售价格(中间价、平均价和质量调整价格)、现有住房销售价格(中间价和平均价)、月度支付额(新建住房中间价和现有住房中间价)等多种类型的价格数据;关于收入可采用的数据包括个人平均收入、中等家庭收入、家庭总收入、家庭可支配收入等多种类型的收入数据，所取数据不同最终测量结果亦不尽相同③贾生华、戚文举:《国外“房价收入比”研究:起源、测量与应用》，《重庆大学学报》，2010年第2期。。

本文探讨的房价收入比中的房价主要采取现有住房的销售均价，收入主要采用城镇居民的人均可支配收入。其中影响房价收入比的因素主要有四个:住宅单价、住宅面积、居民收入和家庭人口。具体测算方法为:

房价收入比 =(住宅单价×住宅面积)/(居民人均可支配年收入×户均人口)

其中住宅单价通过各城市的二手住宅挂牌均价乘以0.9的系数测算而得④由于测算的数据是未成交的挂牌数据，根据浙江大学房地产研究中心的经验，将初步测算的二手房销售均价乘以权重0.9之后，更接近真实的成交价格，因此在计算各项指标时均将二手房挂牌价格乘以0.9后再行计算。;居民人均可支配年收入运用各城市的当年城镇居民人均可支配收入;户均人口采用3人。

在房地产市场理论中，普遍认为房价与收入具有长期均衡关系，尽管短期房价与收入可能存在不一致，但最终会趋向于均衡值。不同国家和地区具有不同的房价收入比。世界银行中国局的首席经济师黑马·恩德提出房价与收入的比例在3－6之间为合理区间。Chen.M.C等研究指出，西方发达国家的房价收入比一般为4－5，大部分亚洲国家的房价收入比会高于这个值⑤CHEN M C，TSAI I C，CHANG CO.House prices and household income:Do they move apart?Evidence from Tai.wan［J］.Habitat International，2007，31(2):243 － 256.。樊文兴、任超群等研究发现，我国由于特殊的住房体制、隐性收入高及需求长期压抑等原因，房价收入比合理范围可能要大一点，目前在8－10之间属于正常。若超过10，则居民购房困难⑥樊文兴、任超群:《长三角地区重点城市房地产市场比较研究》，经济科学出版社2009年版，第47－48页。。

(二)房租收入比

房租收入比由房价收入比衍生而来，讨论的是典型房租与典型家庭收入的比率关系，表示居民在租房情况下，家庭房租支出占家庭收入的比重，比值越大，说明居民的租房负担越大，反之则反。而租金增长情况与收入增长情况应相对协调。

此指标中的房租主要采用住宅的月租金价格，收入主要采用城镇居民的家庭月收入。其中影响房租收入比的因素主要有四个:住宅每平方米的租金、住宅面积、居民收入和家庭人口。具体测算方法为:

房租收入比 =(住宅每平方米的月租金×住宅面积)/(居民人均可支配年收入×户均人口/12)×100%

其中住宅月租金通过各城市住宅租金的挂牌均价乘以0.9的系数测算而得⑦由于测算的数据是未成交的挂牌数据，根据浙江大学房地产研究中心的经验，将初步测算的租赁挂牌均价乘以权重0.9之后，更接近真实的成交价格，因此在计算各项指标时将租赁挂牌价格乘以0.9后再行计算。;居民人均可支配年收入为各城市当年的城镇人均可支配收入;户均人口采用3人;居民人均可支配年收入×户均人口/12表明家庭月收入。

根据Feins和Lane的界定，家庭可将收入的1/4用于住房消费，当家庭将更高比率的收入用于消费适宜住房时，就可以说它们面临住房支付能力问题⑧FEINS J D，LANE T S.How much for housing?New perspectives on affordability and risk［M］.Cambridge，Mass.:Abt Books.1981.Defining The Affordability Issue，Cited in Defining The Affordability Issue，Housing Supply And Affordability，Washington，D.C.，Urban Land Institute，1993:11 －19.。通常认为，一般房租收入比在25%以内是合理的，30%以内在承受范围之内，超过30%则表明租房压力过大①樊文兴、任超群:《长三角地区重点城市房地产市场比较研究》，经济科学出版社，2009年版。。

(三)房价房租比

房价房租比，所讨论的是住房的市场交易价格和市场租赁价格的比值，有时也被称为“租价比”或者“租售价格比”。一般来说，城市的房价和租金之间存在高度关联性，即当住房供应整体不足时，房价房租同时上涨，当住房供应整体过剩时，房价房租都会下降，房价和房租的比值，往往维持在某一合理范围。但上述理想化的情形，会因为理性泡沫(Blanchard＆Watson，1981)的存在或者市场主体的经济非理性而发生改变，对未来租金收益的折现构成了住房的市场基础价值。由于租赁市场需求的真实性(通常用于自主而难以用于市场投机)，市场均衡状态之下的租金往往真实地反映了住房市场整体的供需关系;但房价却可能发生背离市场基础价格的泡沫，这使得房价房租比成为可以衡量房地产市场泡沫的指标之一②谢岳来:《基于房价租金比的京沪穗杭房价研究》，《浙江经济》，2004年第10期。。此指标中的房价，主要采用二手住宅平均单价，房租主要采用住宅的月租金价格。具体测算方法为:

房价房租比 =住宅单价/月租金

其中住宅单价通过各城市二手住宅挂牌均价乘以0.9的系数测算而得，住宅月租金通过各城市的住宅租金的挂牌均价乘以0.9的系数测算而得。

一般来说，房价房租比合理范围在200－300之间;但在我国现阶段，投资渠道狭窄且有效利用率低，居民更倾向于购买住房，而不愿意长期租赁住房，房价房租比较高。根据樊文兴、任超群等研究认为该比例可达到500③樊文兴、任超群:《长三角地区重点城市房地产市场比较研究》，经济科学出版社2009年版，第53页。，超过这一比值则说明该区域房产被市场高估，投资风险较大。

二、测算结果及分析

(一)房价收入比下降，购房压力仍很大

根据住建部的数据，2010年中国城市人均住宅建筑面积为31.6平方米。在浙江省，2011年杭州市区人均住房建筑面积为33.7平方米，2010年宁波市区人均住房建筑面积为30.2。按户均3人计算，平均住房建筑面积在90平方米左右是居民平均住房水平。同时根据《杭州市区经济适用住房管理办法》(杭政(2007)9号)规定:经济适用住房严格控制在中小套型，建筑面积一般控制在60平方米左右，因此60平方米是保障性住房的平均户型标准。因此本文采用了60平方米、70平方米(作为一个中间值，是介于保障房和商品房面积之间的一个测算指标)、90平方米这三个面积指标对房价收入比作了测算，以此了解城市居民购买不同面积房屋所需承受的压力水平，测算结果如表1。

表1 2012年6月浙江省11个地级城市房价收入比

以上测算数据可以得知，省内九城市60平方米住宅的房价收入比在10以下，表明绝大部分城市能够负担其购房压力。而温州、杭州则超过10(分别为13.5和10.4)，说明两地居民家庭如购买60平方米的住房，分别需要付出13年和10年以上的家庭收入，置业门槛高，工薪阶层的购房压力大。此外丽水的比值在8－10之间，居民有一定的购房压力但尚可承受;其余城市房价收入比在8以下，居民购房压力较小。

而70平方米住宅的房价收入比，省内八城市在10以下，温州、杭州、丽水三地高于10，有明显购房压力;90平方米住宅的购房压力则更大，其房价收入比只有六城市在10以下，也就是说对于购买一套90平方米的商品房来说，省内半数的城市具有较大购房压力。总体来看，浙江省内各城市存在较大的购房压力，其中尤以温州、杭州压力为甚，其次为丽水、宁波和舟山。

根据浙江大学房地产研究中心对2010－2012年浙江省11个地级城市的90平方米住房的房价收入比动态跟踪发现:省内大部分城市的房价收入比受房价水平下降影响，呈现持续的回落态势。以温州、杭州为例，两地房价收入比自2011年6月起开始明显下降，2012年6月达到最低值。(详见表2)。这说明，虽然房地产调控政策自2010年即开始实施，但从数据变化来看，房价收入比却在该年内进一步上升，比值的明显回落出现在一年以后，且其后大部分城市房价收入比持续下降。由此可见调控政策对市场的影响具有一定的滞后性，要真正实现市场的合理回归，政策实施需具有长期性和可持续性。

表2 2010－2012年浙江省11个地级城市的房价收入比动态变化(以90平方米为例)

(二)房租收入比稳定，租房负担可承受

同房价收入比类似，本文分别按照住宅面积为60、70、90平方米测算城市居民租赁不同面积的房屋租金分别所占家庭月收入的比重，测算结果如表3所示。

表3 2012年6月浙江省11个地级城市房租收入比

结果显示，各城市60平方米住宅的房租收入比均在25%以下，表明各地级市的居民租房压力均在合理范围之内，基本不存在租房压力;70平方米住宅的房租收入比只有杭州、温州两地高于25%，存在一定租房压力;而90平方米住宅的房租收入比，杭州、温州和宁波三地在30%以上，压力超过可承受范围，舟山超过25%，存在一定的租房压力，其余城市的租房压力均在可承受范围之内。

而根据浙江大学房地产研究中心对2010－2012年各地60平方米住房为基准的房租收入比分析发现，省内大部分城市的房租收入比基本保持平稳，且有小幅回升，显示居民的居住成本略有提升，但总体均在正常值范围内波动。房租收入比的变化主要取决于房租和收入的变化，本次比值的提升主要由于省内城市房租水平的略微提升。

值得关注是舟山的房租收入比有明显提高。这与舟山市近年来经济发展迅速，2011年被中央批准建立“新区”，未来发展预期提升，吸引了大量劳动力前来就业有关，劳动力转移增加了该地居民对房地产租赁市场的需求，进而推动了房租上涨。然而，居住成本的增加将导致城市人才吸引力下降，不利于新区后期发展。因此需建立完善的保障性住房政策体系，包括公共租赁房、人才专项房、农民工公寓等，有效解决外来人口住房问题，实现城市的可持续发展。

(三)房价房租比回落，房产泡沫在收缩

根据浙江大学房地产研究中心对2012年6月各地房价房租比测算结果(见表4)，可知丽水、温州两地的房价房租比畸高，温州达到706，丽水达到737，表明两地房产投资的风险已相当之大。而整体来看，嘉兴、湖州等五城市的房价租金比在500以下，投资风险较低;其余六个城市的房价房租比超过500，均存在一定的房地产投资“过热”和泡沫现象。

表4 2012年6月浙江省11个地级城市房价房租比

另外，通过房价房租比的数据可以推算房屋的年租金回报率①年投资回报率=每平方米月租金×12个月/每平方米房价。。经测算，各城市的房屋年投资回报率平均在2.4%左右，湖州最高，为2.9%，丽水最低，为1.6%。根据住房出租获得的收益并不及存款所获得的利息收入②根据国家统计局报告，2011年全年我国CPI比上年上涨5.4%;而银行一年定期存款利率为3.5%，也就是说百姓实际存款利率实际为负(－1.9%)，因此百姓并不倾向银行储蓄这一投资方式。，见目前居民购买住房的关注点主要不是房租收益，而是房价变化。如果房价涨幅高于通货膨胀率，居民更倾向于购房;如果房价不变或下降，居民的购房意愿会降低。而从当前政府对于房价的调控决心与力度可预见在未来一段时间内，住宅的投资收益预期将出现下行，居民对于房地产投资的热度将呈现“降温”趋势。

动态来看，除衢州、台州外，省内其他各城市的房价收入比自2011年6月以来持续回落，表明房地产投资热度进一步“降温”，房产泡沫在持续收缩。通过2010—2012年的五次统计数据来看(详见表5)，省内大部分城市房价房租水平有所降低，其中温州、台州、杭州降幅明显。以杭州为例，2012年6月的房价房租比为538，与最高点时的707相比，降幅较大。可见，2010年以来持续实施的调控措施产生了一定的政策效果，房地产投资有所降温，房地产投资市场也处于进一步回归理性的过程。

表5 2010－2012年浙江省11个地级城市的房价房租比动态变化

三、相关政策建议

(一)抑制房价与增加收入需并举，降低居民购房压力

房价收入比2011年下半年以来呈现稳步回落态势，表明持续的调控政策效果显现，住房市场供需关系和市场预期转变，温州、杭州等城市房价下降更为明显。整体来看，省内各城市的购房压力有所缓解，宏观调控作用显现，但购房压力依旧较大。而从房价收入比的内涵来看，要降低购房压力，一方面需要通过市场手段和政策手段来抑制高房价，另一方面需通过提高居民收入水平来提升社会住房福利。

在抑制房价方面，2011年1月26日，我国在2010年房地产调控政策的基础上出台了“新国八条”，行政与经济手段进一步细化，调控政策得到强力推进和落实。与此同时，浙江省迅速回应，于2011年1月30日发出了《浙江省人民政府关于认真贯彻落实国务院会议精神进一步做好房地产市场调控工作的通知》，要求各市县政府坚决贯彻中央调控政策，并迅速落实。至2011年4月份，各地市相继出台了具体的房地产市场调控实施细则。本研究对浙江省11个地级城市的市场观测数据分析可知，2011年各城市的二手房价格呈现明显下降趋势，调控政策初见成效，居民购房压力有所降低。

在提高民众收入方面，虽然我国人均可支配收入不断上涨，但居民收入水平仍与经济发展水平存在一定差距。以杭州市为例，2011年杭州人均生产总值突破8万元(约合12380美元)，按此标准已经达到了高收入国家水平，但同年杭州城镇居民人均可支配收入为34065元，仅占人均生产总值的42%左右。而在成熟市场经济体中，初次分配后劳动者报酬占国际生产总值的比重远高于此水平，其中美国接近70%，其他国家和地区普遍在54%至65%之间。可见我国居民收入占人均生产总值比重明显偏低，居民的劳动报酬在初次分配中的比重亟待提高。当居民的可支配收入获得了实质性提高之后，百姓购房的承受能力也会随之加强，住房市场的调控效果也将进一步显现。

(二)重视不同城市和人群的差异性，提高住房保障针对性

通过房租收入比的测算可以看到，目前浙江省内大部分城市的房租收入比处于合理范围，且经过十几年有效推进住房保障工作，浙江省基本实现了户籍居民“应保尽保”的目标。总体来看，各城市户籍人口不存在较大的租房压力，后续的住房保障工作，应将目标重点转向城市新移民，包括新就业的大中专毕业生以及从农村向城市移民的进城务工人员。通过不同城市的房租收入比测算来看，省内大部分三线城市的住房压力相对较小，新居民可通过市场租赁住房来满足基本的居住需求。部分二线城市如杭州、温州、宁波等，房租收入比超过合理区间，舟山也由于新区成立导致房租收入比明显提高并超过合理区间，表明这些城市的部分居民存在住房压力，需要通过公共租赁房、人才专项房、农民工公寓、经济适用房等保障性住房来满足其基本住房需求。

与此同时，还应规范住房租赁市场，合理引导居民的住房消费。2012年两会期间，温家宝总理曾明确表示:“住有其居，并不意味着住者有其屋。从方向上看，应该鼓励更多的人租房”。在住房市场消费方面，应引导居民通过租赁方式解决自身和家庭的居住需求。同时从前文房租收入比和房价收入比的比较来看，大部分城市居民的租房压力较小，购房压力普遍较大。但由于我国住房市场租赁关系不稳定，出租人随意调整租约内容，侵害承租人承租权，直接影响其发挥居住保障作用，大部分人更愿意通过购房来解决住房问题。

因此，要鼓励租房这一住房消费模式，就必须首先规范住房租赁市场，运用经济手段和法律手段调节空置住房，扩大住房供给，保障租户承租的合法权益，构建稳定健康的租赁关系。其次要进一步发展以公共租赁房为重点的保障性住房，加大对公共租赁房建设的资金保障和土地供给，同时健全公共租赁房的监管和退出机制;三要加强对租房市场的管理，规范租房中介市场，加快租房市场的信息化进程，减少承租人的租房成本和风险。

总之，建立完善的保障性住房体系，优化房地产市场的运行结构，是实现房地产市场稳定发展的有效措施。与此同时，需重视不同城市与不同群体之间的差异，合理引导居民的住房消费，提高住房保障政策的针对性。

(三)大力拓宽投资渠道，实现房地产市场健康发展

通过房价房租比的测算可知，浙江省半数以上的城市房价房租比超过500，存在一定的房地产投资“过热”和泡沫现象。另外，房租年租金回报率的测算结果也表明，对省内城市的置业投资者来说，通过投资房产所获得的租金回报并不如存款所获得的利息收入来得多，房产投资已存在着较高的风险。虽然近期房价房租比略有回落，但整体而言省内居民仍保持了较高的购房热情，主要原因在于其他投资渠道匮乏，民间资金难以盘活。由于目前实体行业投资渠道受限，且金融危机导致行业利润下降，股市和楼市则自然成为民间资本寻求的有效投资渠道。而相较于股市，房地产这种固定资产更保值增值，大量资金自然涌入房地产市场。

因此为了防范资金过多集中于房地产业，我国政府应着眼于拓宽行业投资渠道，适当降低公用事业、基础设施建设、金融、旅游等高管制行业的投资门槛，通过改善投资环境、完善投资监管，让更多民间资本进入实体行业;同时加快金融体制改革，加快资本市场发展，让过剩的流动资金有正常的流出通道，以避免资产泡沫。只有通过发展新的投资渠道，才能疏导大量拥积在房地产市场的资金，解决我国高房价问题，维持房地产市场健康发展。