楼市低迷 利率上行 怎样提前还贷

吴精卫

受央行去年三次加息效应影响，从今年元旦开始，“房奴”一族的月供支出已经水涨船高。选择提前还贷，不仅是可以减少房贷利息的支出，更重要的是可以尽快回归曾经的无债一身轻日子。而且房贷周期一般都是15年甚至20年，如果不提前还贷，累计的利息支出非常惊人。所以他们不得不考虑要提前还贷。对原先的还款计划应当作出调整。今年的按揭贷款江湖，商业银行与贷款客户双方，正在进行着利益的博弈。

笔者随机采访了正在办理提前还贷的陈先生，他按揭贷款的是一套85平方米的房子，当时房价差不多10000元/平方米，在父母的帮助下付清了20万的首付，在杭州银行办了15年期商业贷款。他已坚持数年提前还贷并已初见成效：2007年他的月供是3370元，由于工作较为清闲，就帮老婆共同打理淘宝上的饰品网店，每月手头有些额外收入，就于2008年7月份提前归还住房公积金8150元，而后每月月供就少支付50元左右；2008年9月份，又提前还贷了16000，月供又少付了145元左右；2009年7月提前还贷住房公积金10080，月供再次少了80元。由于2008年的几次降息，贷款压力减轻不少。他表示今年银行执行新提高的贷款利率，更加坚定了提前还贷决心，争取将月供降低到每月2000元以下，再考虑停止提前还贷，这样抚养龙年出生的孩子今后就没太大的负担了。

加息支出已在月供中体现

银行的房贷利率按他们调整已成惯例。今年头两个月咨询提前还贷的客户明显增加了，都是了解新年的月供会增加多少，自己的还贷计划应做怎样的调整？来自杭州银行某支行的经验是，过完了春节之后借款客户的归还房贷会被放上第一日程，年终奖的绝大部分会被用来发挥其作用。还贷之后，借款客户手中的钱回笼到了银行，客观上对抑制价格上涨发挥了作用，这是不言而喻的。据悉，各家银行正在按惯例迎来了第一波提前还贷的高潮。

之所以选择提前还贷，客观上也是国家出台抑制通胀的政策工具开始发挥了作用。央行在2011年2月9日、4月6日、7月7日三次加息，五年期以上贷款的基准利率已经从年初的6.40%涨到了7.05%。由于房贷利率大多按年调整，所以去年的加息效应在今年元旦过后开始显现。

由于每个人的贷款期限、金额、利率存在区别，今年月供增加的额度有所不同。据测算，以贷款金额40万元、贷款期限20年、等额本息还款为例，贷款时间在去年2月9日以前的：按基准利率打7折优惠执行，月供增加99.2元。贷款时间在去年2月9日至4月5日期间的：按基准利率执行，月供增加107.32元。贷款时间在去年4月6日至7月6日期间的：按基准利率上浮10%执行，月供将增加67.55元。

各家银行执行的公积金贷款利率按惯例同样是按年度调整，今年月供也会增加。但是，银行提供的商业贷款就要具体分析了，如有的银行与客户去年就合同约定“贷款基准利率调整后，次月生效”，那么早在去年就已经上调了月供。如果央行对这部分客户没有新的利率政策出台，今年则无需增加月供。还有的购房者当时已经与银行合同约定了固定的还贷利率，将不受去年央行利率调整的影响。按揭贷款客户应当仔细阅读与银行签订的合同约定，再考虑是否提前还款。

还贷应当“随息应变”

假如已经享受了银行优惠房贷利率，即便是双方已经约定“次年调整”利率，银行还是会从客户的利益出发，建议有区别地提前还贷。尤其是此前享受7折利率房贷的客户，就不应该急着还钱。今年虽然银行对首套购房属于刚性需求的贷款客户在利率上有所放松不再上浮，但是往年的7折利率依然是较为优质的资金来源。如果提前还贷之后，遇上又有其他需求（如装修、购车等）再向银行贷款就会很不划算。以100万元20年期等额还本息贷款为例，部分客户按照调息前5.94%的基准利率打7折计算，每月月供为6463元，2012年1月1日后，这部分客户仍能按7.05%的基准利率的7折还房贷，则每月月供仅为6563元，利率调整前后月供之差不过100元。享受了7折至8.5折优惠利率的房贷也应当慎重考虑提前还贷，因为目前的按揭仍然是基准利率。

如果借款人到还款中期再选择提前还贷，提前还款的部分更多的是本金。已经不能有效节省利息支出。从节约角度计算，只有对于按房贷基准利率，甚至是上浮利率执行的客户，在还款初期或者是手头资金足够支付尾款、却没有其他投资渠道的客户，提前还款才是相对划算的。如果将现在手头资金运用与其他投资渠道，能获得超过利息支出的收益，就不必急于提前还贷。笔者从杭州银行了解到，虽然5年期以上商业房贷基准利率已经达到了7.05%。但也只有那部分没有享受优惠利率，急需拿到购房三证的客户才会选择提前还贷。在房贷利率上涨的背景下，提前还款客户的仍然不占主流。

根据银行的规定，提前还贷的客户需提前一周至一个月提出书面申请，并约定还款日期。然后按照约定的日期，携带身份证和银行签订的贷款合同，到银行填写还贷申请表和提前还贷协议，按银行的要求，将需要还贷的款项存到专门扣缴贷款本息的账户上，由银行自动扣收。银行对以下两种情况的会允许其提前还贷：转按揭客户和急需赎回房契的客户。

各家银行对于提前还贷并没有次数的限制，可以一次全部还清，也可部分归还贷款。只是每次还贷的起点金额各银行规定不一，有的是1万元或1万元的倍数，有的则规定千元以上就可以提前还贷。

不得已的违约金

最近，笔者观察到一个现象，相对于2009年2010年银行为了争取贷款客户，纷纷对房贷提前还款取消违约金。现如今，更多的银行虽然没有宣布重新收取违约金，但采取了别的措施来维持违约金收入的实际不下降：即延长办理提前还贷手续的时间，客户提交申请几个月后才予以批准，这样一来即使不收违约金，收取的利息也差不多抵得上违约金了。这虽然只是银行趋利特性的一个细节，但也足以见得银行经营中遭遇了困难。业内人士表示，由于前几年的扩张房地产市场的积累，按揭贷款在银行资产中上升很快，占比举足轻重。随着宏观调控贷款利率上行，客户提前还贷增多，不可避免对银行的中长期资金安排造成了影响，同时还造成了生息资产的收缩，降低了效益增加了成本。他们说，银行这样做实在是不得已而为之，同时，也没有违反有关制度的规定。

鉴于监管部门对某些商业银行拖延客户办理提前还贷手续的做法，并未予以认可，重启对提前还贷收取违约金，并规范收取方法的预期正在上升。银行与客户双方都有必要认识现行的违约金基本标准：提前还贷包括提前全部还贷、提前部分还贷且贷款期限不变、提前部分还贷同时缩短贷款期限三种情况。贷款银行只能受理贷款一年后客户提前还贷的申请。借款人提出提前还款的申请被受理之后，银行方可收取违约金。由于提前还贷对借款人有利而对提供贷款的银行不利，所以是否允许提前还贷，以及提前还贷的条件双方应当在合同中予以明确。提前还贷违约金的额度按贷款余额的百分比计算，或按规定的若干个月份利息收取。最高违约金的确定，受合同或法律的约束。违约金的有效期通常不超过3年。期内没有按规定提前还贷的，合同约定收取的违约金比率将被取消。

提前还贷扣收违约金，不同银行之间的标准可以不同，同一银行之间的不同支行违约金也允许不同。现行比较普遍的提前还贷违约金收取的标准：一般是一个月的利息（也有固定为1500元左右的）。例如从2009年5月还款至今，估算的剩余本金为203000元左右，利率按7.05%计算：203000×7.05%/12=1192.63元，约1200元左右。目前，多家银行对提前还贷的客户，取消了提前一月预约的规定，延长了批准等待时间。而对还款额度的起点不再限定。违约金收取标准确定在3—12个月利息之间。

谁不宜提前还贷

1.使用应急资金还款者。对于按揭贷款人而言，房屋贷款是日常支出的重要部分，月供往往会占到月收入的30%—50%，资金短缺、还贷能力有限的人，不宜动用家庭用于不时之需的应急资金，打乱原有的理财计划。这样做会增加未来的风险，有可能“因小失大”。

2.等额本息还款进入中期的还款者。目前，在配套的商业贷款中，使用广泛的是等额本息还款。进入还款阶段中期后，月供的构成中大部分都是本金，如果贷款者资金并不充裕，不应急于提前还款。特别是进入还款后期，更没有必要集中资金提前还贷。这样做既打乱了理财计划，又不利于资金使用效率的最大化。

3.等额本金还款期已达1/4者。从目前银行对提前还贷的限制条件看，一般要求还款额是1万元的倍数，等额本金还款根据剩余本金计算利息，初期还款多压力大。随着本金不断减少，月供不断递减，后期的还款会比较轻松。以贷款30万元，期限20年为例，从还款第六年还款期达计入1/4阶段开始，月供构成中本金开始多于利息，如果这个时候开始提前还款，所偿还部分其实更多的是本金，未能最有效节约利息支出。

4.有其他投资渠道者。提前还贷者的资金只是存在银行，回报率为存款利率，一年期存款利率仅为3.87%，而贷款利率7.05%，两相比较贷款利率明显高于存款利率，资金用于提前还款当然比较合适。但是，如果资金有更好的投资理财渠道，且具备较强的资金运作能力，可以获得更高的回报率，就没有必要将资金用于提前还款。

提前还贷需善后

1.终止个人住房贷款房屋保险合同。借款人提前偿还全部贷款后，个人住房贷款房屋保险合同同时提前终止。按有关规定，借款人应当携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还此前缴纳的保费。银行处理一次付清提前还贷的手续较为简便，一般要求客户提前通知银行(通常提前10个工作日到1个月)；银行计算客户的欠款金额，指定客户付清款项，支付当月利息；银行将房契送到合同指定的律师事务所，办理取消按揭贷款的契约，并到房产管理部门登记。由律师办好手续，通知业主领回所有的房产契约。

提前偿还全部贷款后，借款人携带保险单正本和提前还清贷款证明，根据原购房屋，属于期货房屋的，投保费实际期限按“半年以上期房的投保期限，按借款期限1年计算，原一次性缴付保费的贴现利率与速算系数为：提前还清贷款退还保险费=已交保险费在提前归还时的现值－提前归还前占用保险费的现值。

2.到税务部门办理退税手续。购买商品房应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请。提前偿还全部贷款后，取得房地产证，在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续。

3.提前还贷者不应出现逾期不还的情况。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还贷应归还的金额应超过6个月的还款额。合同中规定提前还贷者不应出现逾期不还的情况，否则应先还完欠款再申请提前还贷。

不提前还贷也有理由

提前还贷并非对提高生活质量、增加投资机会、降低再贷款成本、抵抗通胀都是积极有效的。具体理由如下：

1.贷款提前还清后，再融资成本太高。如果再贷款，还要花少则几百，多则几千元这样那样的手续费，还需要抵押和资质证明，而且贷款不容易拿到。

2.就算不会投资，贷款等于提前支取了今后的现金。20年前1克黄金不到100元，而现在超过400元每克，实际上是通货膨胀的结果。

3.从目前的投资市场来看，能够获得高于或不低于房贷利率的市场机会也不少。如企业债年化收益率超过了7%，银行信贷资产类理财产品的年收益率也与贷款利率相当，相对来说风险并不高。同时，在证券市场上也存在机会。如果将原本用于提前还贷的资金进行适当的运作，同样可以获得比提前还贷更高的收益。

当然，是否提前还贷，笔者认为需要根据个人或家庭的实际情况和资产配置目标而定。目前，各家银行关于提前还贷的违约金费用规定不一，例如广发、光大和中行等银行，贷款满一年后提前还贷不需要缴纳费用，而如招行和建行等银行则要视情况对满一年后提前还贷的借款人收取提前还款额1%的利息。如果确定提前还贷，应该在签订贷款合同时对类似条款有所关注，寻找最划算的还贷途径。