房地产企业财务管理中的问题及对策

北京京朝房地产开发有限公司 孙军利

房地产企业财务管理中的问题及对策

北京京朝房地产开发有限公司 孙军利

就目前社会发展来看,房地产产业有着极其不稳定性和风险性等特点,其产业链牵涉过长,投资的周期也很长。随着市场经济的发展,竞争的日益激烈,房地产企业应加强企业的核心管理,即加强财务管理。

房地产 财务管理 问题与对策

近年来国家对房地产行业政策调控力度不断加大，城市化进程又促生了一大批中小型房地产企业，竞争的加据督促房地产企业要重视企业管理，特别是加强财务管理。作为企业，除了外部宏观环境的变化，对内部财务管理在企业持续发展过程中扮演什么样角色，以及如何在夹缝中求生存和发展，是企业迫切需要解决的。因此，企业要重视财务管理工作，树立财务管理是企业核心管理的理念，努力提高企业财务管理水平。

一、财务管理中的问题

(一)企业领导对财务管理重视不够

我从事房地产多年，深知企业大多是从优秀的施工人员发展起来的，较为擅长的是成本节约，他们普遍缺乏财务管理意识，没有把财务管理放在企业管理的中心地位，致使财务人员在预测、重大的经营决策、投资决策、分配政策等方面也参与较少。再加上财务人员水平有限，在日益激烈的竞争环境下，未在企业管理中发挥监督作用，导致出现诸多漏洞与弊端。这些问题的存在，极大地阻碍了企业财务管理水平的提高，成为制约企业发展的瓶颈。究其原因，主要是企业所有权与经营权的高度统一，企业的投资者同时又是管理者，缺乏监管机制，使财务管理失去了它在企业管理中应有的地位和作用，进而导致我们财务人员无法参与企业的经营和管理。

(二)财务核算制度不健全，财务监管控制机制薄弱

多年的从业经验告诉我，企业财务管理制度不健全是多年来一直存在的问题。企业财务核算制度不健全，无法对财务形成严格管理，很容易使企业出现各种管理漏洞，不利于企业健康发展。主要体现在一是资金管理不严，资金周转能力不强，财务控制薄弱，导致财务失控。二是应收账款周转缓慢，造成资金回收困难。应收帐款的形成增加了企业风险，特别是现在，拖欠企业帐款者越越多，应收帐款回收的难度也越大。三是存货管理不善。制度不严、核算不实、成本费用增加，存货控制薄弱，造成资金呆滞。究其原因，主要是财务管理制度只注重形式，内部控制和监督机制不完善，势必造成企业财务管理的混乱。

(三)财务信息系统不完善，会计信息失真

随着外部经营环境和内部管理模式的不断变化，财务信息系统不完善，企业将在市场中失去竞争优势。我认为企业领导到现在还未意识到，会计不再是一种简单的记录和计量，会计已发展成为一个信息交流系统。财务信息系统的功能实现仍局限于会计规范和财务理论的空白中，未形成信息资源的供应链，不能及时地反映各方面的动态信息，监控经营成本和资金流向，使企业对市场反映的灵活性和财务效率严重滞后。目前，会计的舞弊案件时有发生，在缺失财务信息系统的控制下，数据资源的丢失，不能给企业经营决策的提供完整的信息，甚至给企业造成损失等后果。究其原因，主要是企业未实现财务管理由传统模式向信息化模式的蜕变，缺乏财务信息安全的保障体系，导致会计信息失真。

(四)融资方式单一，融资能力弱

2003年中国人民银行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的颁布和实施，在为房地产投资过热现象降温的同时，也使得我们资金密集型房地产业产生了 “釜底抽薪”的危机感和焦虑感，受国家信贷新政的影响，银行贷款门槛越来越高，企业融资难度越来大，国家紧缩的宏观调控措施也直接增加了企业的资金成本，使得企业的资金压力加大。目前，房地产开发企业所采取的融资方式过于单一，主要依靠银行贷款，负债率普遍较高。我深知，企业开发项目在未取得国有土地使用权证、建设规划用地使用权证、建设工程规划许可证和施工许可证前是不能获得银行贷款的，即便“四证”齐全，企业获得银行贷款，还要受银行贷款的额度和期限制约，无法满足企业发展的需要目前。究其原因，主要是企业开发资金仍呈现三足鼎立的局势，房地产业还未形成多元化的融资渠道和融资方式。

二、相应对策

科学的企业财务制度是必要的，但不是最关键的，尽管房地产企业自身具有特殊性，但财务管理也有其特点，我认为只有充分考虑自身的特点，并不断强化自身各项管理措施，才能逐步解决财务管理中存在的问题，给企业营造一个良好的财务管理环境。

(一)强化财务管理意识，树立财务管理为核心的管理理念

企业领导的财务管理理念，将直接决定企业的财务管理水平。我认为首先要确立财务管理在企业管理中的中心地位，规范的财务管理，能避免企业运转过程中出现问题和不必要的损失，及时发现和纠正经营管理中存在的问题，使企业的运转处于良性循环。企业领导要率先垂范，重视财务预算和营运资金管理、财务控制等工作，从大局把握企业经营，提升企业财务管理层次。其次，要把竞争机制引入财务管理工作中去，不断学习和掌握新的管理技术和方法，聘请高级会计师和培养具有较高素质的财务管理人员，提高财务人员化解财务风险的能力，实现企业高效管理。最后，企业的财务管理要以依法管理为前提，在市场竞争中，企业总是利用各种手段来获取更大的利益。企业为了在市场中生存和发展，我认为要增强企业负责人的守法意识，提高财务人员遵纪守法的观念，从而推动企业财务管理工作的规范化、科学化。

(二)健全财务核算制度，加强财务控制

我认为企业财务管理要着眼于长远和大局，加强制度建设。一是要强化资金管理。加速资金流转，降低成本风险，增强市场竞争力。在管好、用好、控制好资金同时，要加强对投资项目进行可行性财务分析，降低投资风险。二是加强应收账款管理。要充分利用分期收款销售模式，强化应收账款管理，加快资金回笼，减少坏账损失。三是加强存货的管理。存货是企业一项重要的流动资产，我认为企业必须将加强存货管理，其管理、利用情况如何直接关系到企业的资金占用水平以及资产的运作效率。要按照存货资金的使用效益为原则，降低企业的存货成本，提升核心竞争力。四、建立健全财务制度，提升核算水平。我们除了进行会计核算外，还要在房地产项目起始时开展分析、策划工作，具体包括对新项目的可行性、论证成本与利益等，并相应提出有效的投资管理措施，为企业领导提供决策依据。

(三)加强建设企业的财务信息系统，提高财务信息的真实性

我认为企业应建立科学的财务管理信息系统，支持财务控制系统的高效运行。随着房地产活动日益丰富，财务管理日益复杂，掌握房地产市场的最新信息，分析购买者的心理和掌握社会的总需求也是必不可少的。我们要充分利用计算机网络技术快捷、共享等特点，使管理者及时对市场信息、财务信息进行实时掌握，从而实现将财务管理渗透至企业内部的各组织管理部门，乃至每个经营环节，实现资源共享。实现企业管理信息化同样要以财务管理信息化为核心和切入点，财务管理信息化必须建立完善的安全保障体系。通过建立财务管理信息系统，强化财务管理与资金监控，不仅可以加强制度约束，防范资金风险、堵塞资产流失的漏洞，而且还可以做到信息共享，避免统计数据和财务信息失真。此外我认为还应设置独立的内部审计机构，建立内部审计制度，加强审计监督，以提高财务信息的真实性。

(四)加强融资，拓宽融资渠道

针对房地产行业，我认为应制定出一整套相关的融资法律制度，通过稳定的融资机制给予房地产开发业适当的扶持，有利于促进房地产业健康有序的发展。现阶段企业如何冲破融资困难，保持稳定的发展，我认为企业必须拓宽融资渠道，量力而行。企业未办理国有土地使用权证、建设规划用地使用权证、建设工程规划许可证和施工许可证前，我认为要运用多种融资方式为企业筹集资金，一是借款，在确保避免金融风险的前提下，适当高于银行同期利率向其他企业、自然人融资。二是商品房预售，可以采取预售商品房的形式，获得资金的使用权。三是合作开发，可以引入合作企业共同开发此项目，这样不仅解决了企业的资金难题，也有利于提高企业的管理水平。只有等企业“四证”齐全后才能向银行办理房地产开发的贷款，企业对银行资金依赖很大，我认为可以借助大企业信用为其担保，尽快获得银行贷款。

在当前我国对房地产业严格管控的情况下，房地产企业的财务管理工作更为重要。在日益激烈的竞争环境下，企业要想得到长足发展，必须重视企业管理，特别是加强财务管理。财务管理是企业整个管理体系的核心，企业的财务管理目标即是企业追求的目标。可见，只有以财务管理为中心，才能有效地强化企业管理，促进企业健康、稳步地发展。