房产税改革引发的对我国房地产税制改革的思考

（山东经贸职业学院 山东潍坊 261011）

一、2011年房产税改革的概况

（一）房产税改革的目的

2011年1月28日，上海重庆两市开始实施房产税改革，本次改革的主要目的有两个：一是加大市场对楼市调控的力度，进一步打压房地产市场，抑制房价过快上涨；二是增加地方财政收入，为将来房地产税制深化改革打基础。

（二）房产税改革的主要内容

作为房产税改革试点的上海和重庆分别推出了各自的改革方案，主要内容总结如右表。

二、对我国房地产税制改革的思考

（一）房地产税制改革没有全面开展的原因分析

1.房地产税制改革是一项庞大的系统性工程，非常复杂，具体表现在两个方面：（1）现行的房地产税包括的税费种类繁多。我国现行房地产税主要包括耕地占用税、城镇土地使用税、营业税及营业附加税、房产税、土地增值税、契税、印花税、企业所得税和个人所得税等十多个税种。另外还涉及到土地出让金、市政配套费、手续费等多项费用。（2）房地产税制改革涉及到多个部门。房地产税制改革涉及到的部门除了征管部门财政、地税外，还需要建设、规划国土资源、人力资源社会保障、统计等部门的配合。另外，目前国家相关政策规定，试点城市征收的房产税全部用于保障房及公租房、廉租房的建设，因此还需要民政、住房保障房屋管理及公安部门的介入。

2.房地产税制改革会影响地方政府的财政收入。各方普遍反映我国房地产存在重复征税的现象，而且税负布局不合理，主要体现在开发流通环节税负过重，而保有环节过轻。因此根据国际经验，我国房地产税制改革将朝着“简税种”的方向进行。另外，目前很多地方政府财政收入来源于土地出让金收入，而土地属于不可再生资源，这部分收入对地方财政收入的贡献将会越来越少。以上两点都会对地方财政收入带来很大的不利影响，因此开展房地产税制改革，国家必须考虑到地方财政收入的来源，而又不能随便增加税种或提高税率。

3.要建立全国统一的房地产信息管理平台。房地产税制改革一个技术方面的要求，就是要在全国建立统一的房地产信息管理平台，这个平台要全国联网 （包括广大的农村地区），每个家庭、个人的房产情况都能在此查询，各地区的房价、房屋交易（包括一手房和二手房）情况及住房供求情况都能及时了解。目前有些省市已建立起本地区统一的房地产信息管理平台，但统计范围大都在县市区以上，下属的城镇及农村地区的住房信息几乎没有涵盖进去，而且本地区各职能部门之间很少实现信息共享。在我国这样一个疆域广袤，人口众多的国家建立一个如此综合性的房地产信息管理平台，工作量有多大、技术难度有多高可想而知，是需要一定时日的。

4.要有完整成熟的房地产评估体系。目前我国虽然有很多房地产评估中介机构，但良莠不齐，需要对这一行业进行清理整顿，通过政策引导，建立一支具有良好职业道德，诚实守信、公正公平的房地产中介机构队伍。另外，还要建立一套符合我国国情的科学的房地产价值评估法规、制度和操作规程。

综上所述不难看出，我国房地产税制改革需要具备一定经济、技术、人才等方面的条件，而这些条件目前还不具备，因此我国的房地产税制改革目前没有全面铺开，只是在房产税方面刚刚开始试点。但我们相信，在不久的将来会全面启动房地产税制改革的。

（二）未来房地产税制改革思路设想

1.不断扩大房产税改革试点范围，深化完善征税方案。从2011年底召开的中央经济工作会议上可以看出，中央决策层推行“房产税改革”的决心是不容质疑的。因此下一步将会在一线城市和部分二线城市推广试点，不断扩大试点城市的范围。试点方案方面，将会在现有方案的基础上进一步扩大纳税对象的范围，细化纳税环节事项。随着试点范围的不断扩大及改革的不断成熟，国家将会把房产税改革方案进行统一或局部统一，不会再让各地按照自己的方案征税。

2.改革现行房地产税制，建立房地产税收新体系。在房产税试点成功、走向成熟以后，国家将会以此为总抓手，适时全面铺开房地产税制改革，改革的总原则应该是“简化税种、拓宽税基、税负公平、降低（征税）成本、提高（征税）效率”。具体改革内容为：（1）把改革后的房产税和城镇土地使用税进行合并，从而将对房产和对地产的征税统一起来。（2）取消土地增值税、与房地产出售出租相关的营业税及营业附加税。取消土地增值税是为了简化税种、降低征税成本以及降低房地产开发企业成本从而调低房价，但不能简单的 “一取了之”；因为土地增值税属于地方政府财政收入的一个重要来源，如果简单地取消，对于地方政府来说，可能使本来就存在的“事权”和“财权”之间的矛盾进一步激化，因此这部分税收收入可以转移到房产的持有环节和后期出售环节，即转移到房产税和所得税中去。取消“与房地产出售出租相关的营业税”，原因是存在重复征税现象。根据目前税制规定，住房所有者如果是出租住房，要同时缴纳营业税、房产税和所得税等；如果是出售住房要同时缴纳营业税、所得税等，如果交了营业税又要交房产税、所得税就属于重复征税。总的来看，保留房产税和所得税比保留营业税的价值要大，所以最好是取消相关的营业税。营业附加税，具体根据纳税义务人当期实际缴纳的增值税、营业税和消费税计算确定，这三大税种中与房地产税相关的只有营业税，而我们要取消这部分营业税，因此与房地产相关的营业附加税就没有存在的意义了。（3）保留耕地占用税、印花税和契税不变。（4）改革后各税种税率的规定。保留下来的耕地占用税、印花税和契税，税率不变；其他税种税率一般应该根据改革前与房地产业相关的税收总额推算出来，不能简单的将合并的税种税率简单叠加，也不能随便的降低税率。通过以上改革，将会完全改变过去那种“重交易，轻保有”的不合理状况，形成一套在房地产投资、交易、占有、所得等多环节征税、作用互补的房地产税收新体系。

3.完善相关配套措施。房地产税制改革是一个庞大的系统性工程，因此在进行上述改革的同时，应该做好以下配套工作：（1）财政、地税、建设、规划国土资源、人力资源社会保障、统计、民政、住房保障房屋管理及公安部门事先要做好协调工作，各部门要密切配合，为房地产税制改革做好人力资源保障。（2）建立全国统一的房地产信息管理平台。相关部委应出台政策，组织人力物力财力，加快建设全国统一的房地产信息管理平台，实现网络信息化管理。（3）建立科学完整的房地产价值评估体系。一是通过培养或规范，建成大批具有良好职业道德、诚实守信的房地产价值评估专业队伍；二是要建立一套适合我国国情的、科学的房地产价值评估法规、制度和操作规程，使房地产评估人员在执业过程中有章可循。（4）做好新旧房地产税收政策的过渡衔接。房地产税制改革后，可能会带来旧房产与新房产在计税时存在不同等很多问题，而“纳税”关系到所有住房所有者的切身利益，处理不好可能会直接危及到改革的成果，因此务必要做好新旧房地产税收政策的过渡衔接。