房地产业发展与经济增长的实证分析

李 伟，廖宜静

（安徽农业大学，安徽 合肥230036）

房地产业发展与经济增长的实证分析

李 伟，廖宜静

（安徽农业大学，安徽 合肥230036）

搜集了1996-2010年15年间的房地产数据和GDP数据，采用EVIEWS软件利用回归分析和GRANGER因果关系的方法，研究了经济增长与房地产发展的关系。经研究分析，经济增长与房地产开发投资有显著的影响关系，通过检验二者之间存在双向的影响，且房地产开发投资对经济增长有很大的贡献率；经济增长是商品房销售额的因果关系，商品房销售额却与房地产负相关，表明了房地产销售额对经济增长产生挤占效应；房地产均价在合理的范围内与经济增长互为因果关系，房地产均价对经济增长也起着很大作用。

房地产发展；GRANGER因果关系；回归分析；经济增长

引言

近些年来伴随着房地产市场的逐步繁荣，房地产业在国民经济中的地位不断提高，房地产业与国民经济的互动性也越来越明显。以住宅建设为主的房地产业在拉动经济增长、扩大就业等方面起到了积极的作用。房地产业的快速发展，也得益于国民经济持续快速的增长以及城镇化进程的加快。房地产的市场的发展程度可以大致从三个方面的体现：房地产投资，房地产销售额，房地产均价。国内大多数学者主要从房地产投资这一角度研究房地产发展与经济增长的关系。宋建忠通过回归分析证实我国房地产投资是GDP增长的主要原因之一，并且对经济有巨大的推动作用，同时也指出了GDP的增长对房地产投资有很大的促进作用［1］。陈盛霖从区域角度利用经济增长模型研究江西房地产投资与经济增长的关系，找出房地产投资影响经济增长的主要路径，提出通过推进市场化改革，提升人力资源效率，提高全民素质，来优化江西省发展结构促进经济持续高速增长［2］。张琳、陈美亚从固定资产投资角度分析占有很大比重的房地产投资对经济增长有拉动效应［3］。随着房地产行业的繁荣，引起投资热潮，却在市场出现很多空置房，学者认为仅仅从房地产投资并不能全面代表房地产行业的发展，一些学者于是开始用房地产投资和房地产的销售作为衡量的房地产行业的发展水平，李熙娟、李斌采用房地产投资额和房地产销售额作为房地产业的指标与经济增长进行协整检验和因果关系检验，研究发现两者之间不存在长期稳定关系，在滞后1-3期二者互为因果关系［4］。孔煜从房地产投资额和房地产销售额等指标分析房地产发展与经济增长的关系，研究发现房地产销售额在东部，西部、中部与经济增长互为因果关系，而不同地区的房地产销售额与经济增长之间的短期因果关系却存在差异［5］。随着房地产兴盛和城市化进程不断推进，投资增长率远超GDP增长率，居民对房子的刚性需求，引发房价不理性的上涨，不少国内学者开始将目光投向房价进而研究与经济增长的关系。崔光灿从房地产价格的角度验证了房地产价格明显影响到宏观经济稳定，房地产价格上升会增加社会总投资和总消费，进而促进了经济的增长［6］。皮舜、武康平运用格兰杰因果检验模型研究商品房交易额与实际GDP之间的关系发现我国区域房地产市场的发展与经济增长之间存在因果关系［7］。梁玉芳、高铁梅、贺书平研究房地产均衡价格水平以及房地产价格偏离均衡价格的波动状态，得出我国房地产市场价格的偏离只是受部分地区的影响，即存在局部泡沫［8］。因此，从理论和实证两方面来探讨房地产业的发展和经济增长之间的相互关联关系显得尤为重要，进一步了解和知晓房地产对经济增长的贡献率，更好提出发展房地产与促进经济增长的政策建议。

一、房地产业发展指标和经济增长指标的选择

在房地产业发展指标的选择上，鉴于数据的可获得性，文章选取的商品房销售额（RES）、房地产投资额（REI）和房地产均价（REP）三个指标度量房地产业发展水平。在经济增长的指标上我们一般选择GDP或人均GDP的增长率来反映经济增长。基于发展经济的目的是为提高人民的生活水平，同时也是为剔除人口规模因素的考虑，文章采用人均GDP来反映经济增长的情况［4］。同时，也要考虑物价水平变动的影响，则要将以上年价格为100的居民销售价格指数转换为以1996价格为100的指数，即将各指标全部转换为1996不变价的商品房销售额（TRES）、房地产投资额（TREI）、房地产均价（TREP）以及人均GDP（TRGDP）。

二、房地产业发展与经济增长关系的描述

在最近几年里，因一些投机行为、游资的冲击、土地价格上涨等原因导致房价飞速上涨。房价涨幅较高主要体现在一线城市，房价上涨态势正逐步向二线城市扩散。从表1可知，1996—1998年在房地产上的投资明显放缓，正因为在这几年通货膨胀率较高，国家的政策更加偏向于紧缩的政策，抑制投资。在1997年我国并未受到金融危机的重大冲击，但是在国际市场一片混乱，导致出口受阻，进而国家政策偏向于促进投资，国内消费，这一段时间我国兴起投资热，国内居民对购房欲望也加强了，房地产市场在我国一片火热。随后吸引大量的游资，国内资金投入房地产开发，城镇化的进程加快，接下来就是房价迅速上涨。05年后商品房的投资额、销售额、房价实现跨越式发展，大幅增长，在那时中国经济也保持稳定较快的发展，可能是人均收入水平不断提高和房地产功能性引起的。而在08年商品房的销售额、房价较07年有大幅度的下降可能是因为国家当时的一些从严从紧政策，还有受到金融危机的影响导致的，市场出现了大量的空置房，房地产的销售额较低。随后在我国经济的快速恢复，房地产业的投资，房价继续不理性的增长。

表1 1996-2010年的房地产投资额和销售额、价格

三、实证分析

（一）单位根检验

1、变量的平稳性检验

文章采用ADF（Augmented Dickey2Fuller）方法检验变量的平稳性。如果ADF统计量的值为负且绝对值很大，就表明序列是平稳的。如果ADF统计量的值比相应显著水平下的临界值要大，则可以得出序列非平稳的结论［8］。

ADF检验的一般回归可以表示为：

其中▽表示一阶差分符号，yt为所研究的时间序列，γ＝ρ-1视具体情况而定，εt为时间趋势项，∈t为随机误差项。

2、检验结果和分析

为消除可能存在的异方差，对指标进行自然对数处理，记为lnTRES、lnTREI、lnTREP和lnTRGDP。同时取自然对数并不影响原始变量之间的协整关系。LnTRGDP、LnTRES、lnTREI、TREP分别表示取自然对数后的国内生产总值，以1996年的物价衡量的房地产销售额，以1996年的物价的房地产投资额和以1996年的物价衡量的房地产均价。

经过ADF检验后的检验结果中，选取了使SC和AIC的值最小的滞后项，以下为ADF检验结果：

表2 ADF检验结果

经ADF检验，从表2的结果可以看出，LNTGDP，LNTREI，LNTRES，LNTREP一阶差分序列在α＝10%的显著性水平下其ADF检验统计量为负，且绝对值都大于临界值的绝对值，可见四个变量序列都是平稳序列，所以可以对三个变量其中两个变量之间的长期关系进行下一步协整检验。

（二）协整检验

协整检验的前提是两个变量都是单整变量，且它们的单整阶相同。当两个变量协整时，它们之间存在着一个长期稳定的比例关系，反之，若两个变量不是协整的，则它们之间就不存在一个长期稳定的关系。

从表2中可以看出都是单整变量，且是阶数等于1，满足协整检验的前提条件。令LNTGDP与LNTREI的残差为E1，LNTRGDP与LNTRES的残差为E2，LNTRGDP与LNTRES的残差为E3，然后对E1、E2、E3进行单位根检验。

表3 E1、E2、E3单位根检验结果

从表3中可以看出E1，E2，E3都是平稳序列，进而得到序列 LNTREI，LNTRES，LNTREP分别和LNTGDP具有协整关系，表明房地产业发展与经济增长具有长期均衡关系。

（三）格兰杰检验

表4 LNRGDP和LNTREI的因果关系检验（下列分别表示为y和x1）

表5 LNRGDP和LNTRES的因果关系检验（下列分别表示为y和x2）

表6 LNRGDP和LNTREP的因果关系检验（下列分别为y和x3）

为了检验变量间的长期因果关系，在检验房地产发展是否是经济增长的长期原因时，如果度量房地产发展和经济增长的变量是同阶单整的，则分别对LNTRGDP与LNTREI、LNRGDP与LNTRES、LNTRGDP与LNTREP进行格兰杰检验，本文将设计如下计量模型：

其中，Yt为我国自然地GDP；xt-i可以为自然的房地产投资额，可以为自然地商品房销售额，也可以为自然的房地产均价。随后，将它们之间的位置互换。

检验结果及分析：在上表4-6中滞后期分别取1-3来考察LNTRGDP和LNTREI的关系，LNTRGDP和LNTRES的关系以及LNRGDP和LNTREP的关系。从表4中可以看出经济增长是房地产开发投资的原因，但投资开发不是经济增长的原因；从表5同样可以看出商品房销售是经济增长的原因，但经济增长不是商品房销售的原因。从表6同样可以看出房地产价格在一定时间与经济增长互为因果关系，在一定的时间他们又不存在因果关系，在一定程度解释房地产价格在合理价位或在合理的区域波动与经济增长呈在显著的相互影响，若偏离合理价位，经济增长与房地产价格不具备因果关系。

（四）回归分析

以上分析房地产业与经济增长的相关关系，为了进一步研究房地产相关变量对经济增长的贡献情况，下面利用回归分析模型进行定量分析，利用1996-2010年的自然房地产业投资额、销售额以及房地产均价与人均GDP建立线性关系，用Eviews软件分析经过反复调试得到方程：

从数据可以看出回归方程的拟合度较高，且相关自变量均通过在α＝10%的显著性水平下的t检验，能很好的说明房地产业与经济增长之间的关系。从以上模型可以看出，我国房地产中房地产投资和房价与经济增长有很高的相关性，房地产投资额每增加1%，带给经济增长0.59%；房价每增长1%，刺激经济增长1.31%；当期房地产销售额与经济增长负相关，销售额每增加1%却给经济带来0.36%的下跌。过去1期的房地产销售额与经济增长正相关，销售额每增加1%，经济增长增加0.22%。表明了房地产投资、房价对经济增长有很大贡献度，当期房地产销售对经济起到一定的负的贡献度。过去房地产销售对经济起到正的贡献度。另外居民对房地产的需求是刚性的，房价合理的上涨在一定的程度上带动消费，同时房价的上涨也带来居民的财富效应进而增加对其他行业的消费，进而带动经济的快速增长。但当年房地产的销售额增加减少对其他商品的消费。而过去的房地产销售额的增加能给促进当期经济增长。反映了居民购买房子后需要增加消费推动经济增长。

四、结论与政策建议

本文研究将房地产投资额和商品房销售额，房地产均价作为对经济增长产生拉动作用的变量，通过建立计量模型得到了反映它们之间长期协整关系以及定量的分析了房地产业的发展的三个变量对经济增长的贡献程度。研究结果表明：从长期来看，经济增长能带来房地产的投资增多，表明当经济增长时体现国民收入的增加，进而引起了增加固定资产的投资，带来了房地产投资增加。房地产投资增加也能带来经济的增长，但一味增加房地产投资可能带来的是在一定价格水平的过剩，更多的需要刺激消费，防止价格的过快的增长。全国各个地区的房地产销售额的增加却抑制经济增长也即是说，房地产消费增加对拉动经济增长有着负作用。表明了房地产的消费增加产生了挤占效应，即房地产的消费增加使得居民对其他的商品（特别是必需品）的消费减少的很多，因为房地产消费需要大笔资金，甚至需要花费居民所有积蓄，居民为了购买房子必须过分得丧失对其他商品的消费的选择权，同时也给没房者带来了省吃俭用的示范作用，但经济增长并不是房地产销售额增加的原因，只有居民手中的纯收入或可支配收入增加以及房价在合理的区间波动才有可能带来房地产销售额。房价和经济增长互为因果关系，只是在一定的时间范围内，一旦房价偏离合理价位，房价和经济增长之间的因果关系就变得不明显。经济增长间接性带来房价的上涨，表明经济增长带来了房地产的有效需求增加，有效需求增加引起房价的节节攀升，从另一个侧面也反映了我国房价持续走高与房地产需求强劲有关。基于房地产业与经济增长的关系，推动经济增长和房地产业良好健康发展的发展提出以下政策建议：

1、推动经济增长应该刺激居民对房地产的消费，通过各种有效途径，如打折，赠送礼品，广告，消费信贷等来促进居民消费，购买房子。

2、推动经济增长应该制定适当的价格，不能一味的抬高价格，致使居民望而叹之。

3、在经济快速增长时，可以增加房地产开发投资。但房地产开发投资应该根据市场情况来确定投资额，不应过多投资。

4、政府应该加大力度建设廉租房和经济适用房满足一部分人的刚性需求，降低首套房贷标准。

5、政府部门应该加强房地产市场管制和监督，完善房地产市场信息系统，打击投机以及哄抬房价行为。

6、建立一个健全的房地产法规体系和住房保障体系，规范金融市场，防范信贷风险，保证房地产行业健康发展。

［1］宋建忠.房地产市场投资与经济增长关系分析［J］.理论研讨，2009，（5）：120-121.

［2］陈盛霖.江西房地产投资与经济增长之间作用机制研究［J］.金融与经济，2011，（8）：45-48.

［3］张琳，陈美亚.中国房地产业与经济增长关系研究［J］.南京工业大学学报（社会科学版），2002，（3）：68-70.

［4］李熙娟，李斌.房地产业与国民经济增长的实证研究［J］.商业研究，2006，（4）：201-205.

［5］孔煜.我国房地产发展与经济增长关系的实证研究［J］.工业技术经济，2009，（5）：79-81.

［6］崔光灿.房地产价格与宏观经济互动关系实证研究［J］.经济理论与经济管理，2009，（1）：57-62.

［7］皮舜，武康平.房地产市场发展和经济增长间的因果关系［J］.管理评论，2004，（3）：8-12.

［8］梁玉芳，高铁梅，贺书军.房地产市场与国民经济协调发展的实证分析［J］.中国社会科学，2006，（3）：74-84.

［9］易丹辉.数据分析与Eviews应用［M］.北京：中国人民大学出版社，2005.

The Empirical Analysis of the Development of Real Estate and Economic Growth

LI Wei，LIAO Yi-jing
（Anhui Agricultural University，Hefei 230036，China）

The article collected 15years of real estate data and GDP data from 1996to 2010，used regression analysis and Granger causality method by EVIEWS software to study the relationship between economic growth and the development of real estate.Through this research and analysis，it shows that economic growth and investment in real estate have a significant impact on the relationship，through the test between the two-way and development of and investment in real estate contributed greatly to the economic growth rate；economic growth results from real estate sales，but real estate sales have negative relationship with economic growth，it illustrates that real estate sales make a crowding effect on economic growth；real estate average price in a reasonable range of real estate average price of economic growth also plays a big role.

development of real estate；Granger causality method；regression analysis；economic growth

F293.35

A

1009-9735（2012）03-0082-04

2012-02-16

李伟（1985-），男，湖北洪湖人，安徽农业大学经济管理学院硕士研究生，研究方向：金融与保险；廖宜静（1970-），女，安徽黄山人，安徽农业大学经济管理学院副教授，硕士生导师，研究方向：金融与投资。