利用REITs大力推进廉租房的建设

2012-09-11郝登攀

中国房地产业 2012年3期

○ 郝登攀

近年来，我国房价出现飙涨状态，购置房屋成为居民生活中的重大负担，单纯依靠商品化住房来解决我国居民的住房问题，已成为不切实际的想法，大力发展廉租房，对解决中低收入家庭的住房问题，进一步推进城镇化，建立和谐社会等，具有重要的意义，而建设廉租房，资金成为其发展瓶颈，本文论述了REITs运作模式，以及顺利运作REITs所需创造的条件，以解决廉租房建设资金问题。

一、大力推进廉租房的必要性

1.近年来，我国房地产价格出现飙涨状态，各种统计数据表明，我国城镇居民在承担住房开支方面表现出很大的压力，例如表现房价是否合理的指标房价收入比，也远远超过国际警戒线。房价的不正常增长，在相当大的程度上加剧导致贫富分化的差距，我国居民在收入上已经有了很大的差距，而房价的畸形发展更加不利于工薪阶层，工薪阶层的收入增长速度远远低于房价的增长速度。这不利于社会的稳定，不利于社会的和谐。

2.从我国具体国情来看，我国城镇化进程步伐很快，但是仍有很大的发展空间，因为我国城镇化程度到目前为止为48.6%，未来20多年将有更多的农村人口进入城市，但是他们的收入不可能有很大的提高，这些人的住房，单纯依靠市场化的住房来解决，不是现实的，这有必要大力推进经济适用房、廉租房的建设，解决好他们进城的居住问题，以更好地为未来的发展提供保障。

3.我国人均GDP超过3000美元，从经济的历史统计数据来说，我国正处于消费升级和产业升级的关键期，未来的经济发展将由以往的主要依赖出口和投资拉动型，向由出口、投资和消费拉动型转变。如果居民的主要收入花费在住房消费上，那么未来的消费将会不足。同时我们环顾古今中外，尚没有哪个国家能够依赖房地产为主业引领国家文明、富强，资金应更多地向生产、创新领域投资，增强国家的核心竞争力。

所以在今后的一段较长的时期，大力发展廉租房建设，能更好地解决当前日益复杂的问题，增加和谐的因素，减少不稳定的因素，也为我国产业结构的转型，人们生活水平的提高提供了必要的保障。

二、大力发展廉租房的资金瓶颈

2008年11月，国务院常务会议强调加快建设保障性安居工程，加大廉租房的建设力度；次贷危机以后，我国推出的4万亿经济刺激方案中，明确提出将廉租房建设列为其七大新增投资方向之一，从中我们可以看出，在当前住房问题困扰老百姓的情况下，政府为了实现人们“住有所居”的目标，表现出了大力建设廉租房的决心和魄力，但是反观我国廉租房发展的现状，政府难免表现出“有心无力”之嫌。

廉租房资金来源，一直坚持以各级财政预算安排为主，多种渠道筹措的原则，如在住房公积金增值收益中提出一部分，从土地出让净收益中安排一定资金用于城镇廉租房建设等，但这解决不了问题，例如，廉租房建设在未来的年份将保持规模增长，具有很强的连续性，而土地出让收益受到地价和可出售面积的影响，地方每年的土地收益具有很大的不稳定性，难以持续。正因为廉租房建设资金的缺口过大，而地方财政不能满足这种需求，现实表现在廉租房建设进度缓慢，不能满足中低收入家庭的住房要求。

三、REITs可望成为廉租房建设资金有效的解决渠道

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs），是一种融资方式，起源于美国，REITs是以发行基金单位（证券）的形式，将投资者的资金集中，建立某种专门进行房地产投资管理的基金机构，通过对房地产的投资管理，并获得房产租金等收益以回馈投资者。

REITs运作模式一般有以下三种模式：一是信托计划模式；二是房地产上市公司模式；三是封闭式契约式产业基金模式，考虑到不同模式的优缺点，笔者认为采取封闭式契约式产业基金模式更利于REITs的运行，鉴于当前REITs在廉租房建设的探索阶段，我国可选择一些城市进行试点。在国外，通常会设置专门的住房保障管理机构，负责廉租房的建设管理。例如，新加坡于1960年成立了国家住房发展局，专门负责建造公共住房，向低收入家庭出租或出售。而我国目前还没有独立的负责机构，住房保障的建设管理隶属于当地政府部门，只能作为内设机构，在制度不健全的情况下，住房建设职能无法做到独立决策，难以发挥应有的作用。借鉴国外经验，考虑我国国情，可以着手建立专门的廉租房管理委员会，全权负责廉租房的规划、建设、收购、分配和管理。并且由廉租房管理委员会成立REITs，建立廉租房建设管理团队，负责REITs的运行。

具体的运作程序如下：1.由廉租房管理机构成立基金管理公司，管理REITs基金。2.REITs基金向社会发行受益凭证，筹资建设或收购廉租房的资金。3.廉租房管理机构组建房地产管理团队或聘用专业的房地产管理团队以招标的形式选择廉租房建设商，政府给予相应的优惠政策。4.房地产管理团队将廉租房出租给租户。5.廉租房租金收入和政府的财政补贴交由基金托管机构保管，保障廉租房收益能支付投资者，而不被挪用。6.投资者将受益凭证在二级市场出售，增加REITs产品的流动性。7.政府部门、各独立的第三方对运作全程进行监督。

四、我国廉租房REITs模式运作的条件

由于我国廉租房REITs模式运作尚处于探索阶段，目前法律和市场等条件不能满足REITs运作要求，结合我国具体情况，借鉴国外成功经验，总结以下亟待解决的问题，以创造良好的条件保障REITs的运行，为廉租房建设提供所需资金。

（一）创造廉租房良好的盈利模式

鉴于廉租房建设期长、风险低、回报率不高的特点，相当多的投资者对廉租房REITs产品的回报率存在担忧，为了提高投资者的收益率，保障廉租房REITs市场能够获得投资者的积极参与，应适当采取多种措施提高廉租房带来的收益率，具体措施可有以下几种：一是税金减免，例如，美国于1986年在税制改革中推出一项旨在促进中低收入家庭住房建设的议案——低收入住房返税政策（Low-income Housing Tax Credit），该方案规定：任何公司或者REITs，如果投资于建设符合一定标准的住房，政府将在10年内返还整个工程造价4%的税费，减免额在10年内分期返还。我国政府也应给以必要的政策扶持，例如在REITs定向建设的廉租房享受经济适用房建设优惠政策，可以有效降低开发总成本，从而投入减少将会相应提高REITs的收益率，吸引更多的投资者。另外，可以针对REITs、廉租房开发企业等参与廉租房建设的主体实施优惠的金融政策，比如降低贷款利率，同样也能提高各部门参与廉租房建设的积极性。政府应该出台相关法律法规，针对廉租房REITs情况给以相关环节的税金减免，以此弥补租金低廉带来的收益不足。二是给予一定的财政补贴。政府可对廉租房租户定期给予一定额度的财政补贴，这也增加了廉租房租金的回报。三是增加投资组合，在廉租房建设时，必须考虑到居住人群生活的便利性，在建设廉租房同时，建设相关配套设施，例如银行、邮局、菜市场、相关店铺等，把这些商业设施带来的租金加入总收入来源中。

此外，为保障廉租房租金收益能够回馈给投资者，建立专门资金账户，将廉租房租金收益与政府补贴打到该资金账户，由托管机构保管，同时规定REITs每年必须将不低于90%的净利润以红利形式分配给信托单位持有人，提高回报的稳定性。

（二）完善相关法律法规，提供相关配套措施

一是缺乏关于REITs专门的基本法规。无论是REITs的发源地美国，还是近些年才开始发展的亚洲各国，都是先立法，后有挂牌上市的REITs产品推出，是典型的法规推动型，依靠法律的完善推动REITs的发展。我国也应在完善当前《公司法》、《信托法》的基础上出台有关房地产投资信托基金法律法规。二是相关税收体系不健全，从对象来看，税收会涉及个人投资者、机构投资者，以及证券公司、基金公司等重要参与者；从环节来看，税收涉及发行、交易以及分红派息等；这些均需税收相关法律规章予以明确。并且，为了提高参与机构、投资者的积极性，合理的税收优惠政策是非常必需的。三是缺乏配套管理措施，对投资渠道、投资比例、投资方向、资产组合、收入构成、交易、信息披露等方面予以规范。

（三）建立全面、有效的监管机制，保障REITs顺利运行

鉴于廉租房REITs融资来源的广泛性，廉租房REITs需要透明的专业管理和社会监督。以封闭式产业基金形式公开上市发行，整个运作过程将受到第三方的有力监管，这些监管者包括独立的受托人委员会、独立的审计师、证券交易委员会和投资分析师，以及广大的新闻媒体。随着各种投资者越来越多参与REITs市场，公众获得的信息更为及时、准确，REITs运行情况将更加规范。

（四）保障REITs的充分流动性

建立发达的REITs产品的二级市场。REITs的流动性对于其是否能持续、健康发展有着重要的作用，在美国大约有2/3的REITs在证券交易所上市，没有上市的REITs也会通过非常发达的证券场外交易和产权交易市场进行交易。如果没有发达的流通市场，REITs产品就不会像有价证券一样随时转让，这会限制REITs的活跃度，导致REITs产品的认知度和接受度，使得转让成本提高。投资者只能到持有期到时进行赎回，影响投资者的购买意愿，制约产品的募集。