坚持房地产调控 谨防楼市现“ 假摔”

○ 本刊记者 凤 鸣

现阶段的房地产调控政策符合了大多数老百姓要求抑制房价过快增长的要求，同时，不少有购房需求的人在调控政策下，开始观望，希望等到房价下降时再出手。但对于房地产行业来说，在房地产政策的调控之下，全国各大城市都相继出现了楼市成交量惨淡的局面，不但一线城市的房屋成交量有全面下挫的表现，且成交量萎缩的情况正在向二、三线城市发展。

各地政府寻求微调边界

面对楼市库存压力的不仅仅是开发商，还有各地方政府。房地产的惨淡，导致不少地方政府主要以房地产作为财政收入的状况被打破，地方政府财政收入吃紧，一些地方开始采取放松的措施，刺激房地产发展，缓解财政压力。

公开资料统计显示，在政策从严的基调下，北京、上海、杭州、重庆、成都、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖等超过14个城市对当地的楼市政策进行适当的微调。从去年10月，佛山出台“限购”放松令，芜湖最近的“契税、货币”补贴政策，都在政策发布后旋即被叫停；而上海市对户籍购房的“旧政新解”，宁波象山县的限购在交易中变成了有条件的“摆设”，中山“新限价令”被称为“试行措施”。地方政府一次次的“踩线动作”，用意在试探中央的底线。“叫停”的快速反应也从另一层意义上充分表明了中央对房市调控的力度和决心。

中央房地产调控决心不动摇

2月29日，新华社发表评论文章称，当前中国房地产市场调控仍处于关键时期，房价合理回归的基础仍不稳固，个别地区寄望房地产调控政策“转向”的侥幸心理并不现实，房地产调控不允许任何变相的松动。

近期，针对房地产调控政策是否会有所松动的疑问，住建部明确表示，地方政府绝不能为局部利益动摇中央政府房地产调控的大局。近日部分城市的“小动作”，住建部会毫不留情，露头就打，与中央政府调控要求不符的地方政府“微调”，已经被一一“叫停”，绝不允许地方政府在房地产调控上唱反调。

住建部政策研究中心副主任王珏林也隔空喊话：中央政府早已明确坚持调控的决心，如果一些地方政府仍不吸取前车之鉴，不排除有关部门再度出台文件，强化各地房地产调控政策的执行力度。王珏林还强调，中央政府2012年房地产调控基调已经非常明确，两会后也不会松动。

最具权威性的无疑是日前国务院总理温家宝在十一届全国人大五次会议上作政府工作报告时说，我们坚定不移地加强房地产市场调控，确保调控政策落到实处、见到实效。温总理的报告让我们看到了政府对于房地产调控的坚定决心。

房地产运行现状

房地产行业真正的风险在于不断累积的房屋高库存。到2012年、2013年底，商品房房屋库存大约为45亿-46亿平方米，由此导致每年支出的资金占用成本大约为3000亿-3500亿元，从而严重挤压房地产利润，并使房价重新向上的势头变得迟缓而艰难。

从2011年的实际运行情况来看，2011年房地产行业资金供给略大于需求，考虑到销售回款的迟缓和开发贷款账户资金封闭运行带来的问题，2011年末开发商仍有大约至少2.2万亿元的富裕流动性，市场状况和财务状况大大好于2008年下半年和2009年上半年。2012年房地产行业资金大致处于松紧平衡状态，资金链失控断裂的可能性很小，2012年房地产行业尽管景气下行，但大体能维持10%-15%的投资增速。

房地产行业真正风险在于不断累积的房屋高库存(包括所有新开工、在建、竣工但尚未销售的房屋面积)。从在建面积看，去库存化可能需要至少3年时间；如果销竣比没有明显改善，那么去库存化可能需要更长的时间。

2009年至2011年连续3年较高的新开工增长累积了较高的房屋库存。2011年底房屋施工面积为50.7亿平方米，扣除保障房5亿-6亿平方米，商品房库存大约还有45亿平方米。2011年新开工面积为19亿平方米，假定保障房套均面积50平方米，则1000万套保障房新开工面积为5亿平方米，即2011年商品房新开工面积为14亿平方米。假定2012年商品房新开工面积增速为-10%，即为12.6亿平方米；2012年销售面积增速5%，即为11.55亿平方米；则2012年底商品房库存为46亿平方米。

进一步估算2013年的情况，即便在新开工面积继续下滑10%，而销售面积增速20%的组合下，2013年底的库存也将近43亿平方米。据此估测，2013年开发商因库存需要支付资金成本也会超过3000亿元。由于货币化、城市化和人口迁徙带来的刚性需求仍将持续释放，今年年内房地产市场仍然具有较强韧性，风险可控，但去库存化的沉重压力，使得市场即便销售加速，价格向上的节奏也将十分迟缓和艰难。

调控政策之我见

2011年之所以取得多年来较好的调控成效，最大的一个原因是合力。地方和中央的一致性，执行政策的一致性，还有各部门的一致性，形成了一个合力，才取得房地产调控目前的调控效果，来得不容易。2012年各地在贯彻房地产调控政策当中，必须更加严格。

预计2012年房地产政策不会出现全面的放松，最乐观的局面就是地方微调、中央默许，其中地方层面的放松是主调，中央层面的政策仍然稳定;限购政策仅存变相突破的可能，整体变动不大;限贷政策可能明显放松，对保障房和中低端商品房的按揭支持可能率先回暖。户籍政策的后续调整，可能使得三、四线城市的市场前景明朗化，刚性需求将加速释放。

2012年即使房价显著下降，为了防止房价报复性反弹，调控也不会全面放松，只会微调。比如首套房利率的下调，从信贷方面鼓励首套房的购买。当然，出于地方财政收入的压力，地方政府可能会频繁出现各种形式的微调，因此，最乐观的局面就是地方微调、中央默许。

尽管房地产是我国经济的重要行业，并且产业链较长，但同样有许多其他保增长的手段来对冲房地产行业景气下滑所带来的负面冲击。除了保障房投资，最为重要的就是基建投资。从历年固定资产投资比重来看，房地产虽然占五分之一，但基建投资占到三分之一，体量比房地产投资更大。因此，政府完全有能力在房地产景气下滑的同时保持经济的平稳快速增长，也就没有必要全面放松房地产政策。

近期大城市调控思路

北京市2012年政府工作报告中，今年房地产调控的目标被表述为“继续严格实施抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归”，与2009年的“积极促进住房消费”、2010年的“引导房地产企业加快开发和入市交易”形成鲜明对比。与此相应，今年经济发展速度目标设定也较为保守，地区生产总值目标被设定在8%左右。

上海市政府工作报告中提到，2012年是上海转型发展的关键一年，这一年要下决心“减少对投资拉动的依赖、减少对房地产发展的依赖”。但具体谈及住房问题时，报告侧重谈论保障房建设、公平分配问题，涉及房地产调控的内容仅有“贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的政策措施”、“促进房地产市场平稳健康发展，实现全年新建住房价格稳中有降”等字句。

广东省政府工作报告提及“合理调节房地产建设投资规模”，此外的表述为与北京类似的“加强房地产调控，促进房价合理回归，引导房地产市场健康发展”，且上述表态被放在2012年工作安排中较靠前的位置。去年10月，广东省佛山市曾取消“限购令”，并在12小时后被紧急叫停。而在地方两会召开之后，广东省中山市和从化市两地分别实行了上浮限价标准、“购房入户”等同样被看作变相为楼市松绑的新政，均顺利过关。

重庆市在2012年，政府工作报告中表态，将“优化房地产市场调控”，并运用各种手段“确保房地产市场平稳健康运行，房价增幅不超过城镇居民可支配收入增幅”。浙江省的调控政策表述为“认真贯彻房地产调控政策，促进房地产市场健康发展”，而四川省的“继续实施好国家房地产调控政策，促进房地产市场健康发展”与浙江仅有数字之差。

相比之下，天津市和福建省的政府工作报告基本无房价、调控等词出现，态度略为保守。2月1日后，天津市大幅上调普通商品房住房标准，并降低了房屋交易税费，体现出积极探索“适度调整”边界的意愿。

由此可见，松绑政策在如何区分购房需求上是有“技术含量”的，各地在地产行业适度合理的调整仍旧被允许，关键是调整的内容、方向和尺度，是以民生为重还是赤裸裸地鼓励投资投机。涉及民生的政策微调，应该不用担心被一棒子打死，中央政府会默许。■