楼市调控又闻松绑声
2012-09-11○林华
○ 林 华
龙年新春,中国房地产市场遭遇了“雪上加霜”:春节7天,许多城市销售仅为个位数,北京、济南3年来首现“零成交”。
近来楼市成交跌至冰点,于是有关房地产调控放松的信号甚嚣尘上。广东中山提高限价标准,广州从化延缓购房入户政策两年,安徽芜湖打响龙年救市第一枪,这些举动普遍被视为有限放松调控的举动。
但国务院的表态显示,楼市调控放松有点难!在1月31日,国务院总理温家宝在国务院第六次全体会议上指出,将继续严格执行楼市调控政策,促进房价合理回归。
从权威渠道获悉,有关部门认为目前楼市调控仍处关键期,为防止房价出现反弹,已有多项严厉的政策储备,包括加快推进房产税,以及对投资性购房实施严格控制等。
有关专家表示,通过近几年房价的疯涨,目前的房价已远远超出老百姓的承受能力。那么,按照市场规律,其唯一的选择就是降价,降价是拯救楼市的聪明选择。在降价声中,开发商可以重获楼市繁荣,老百姓也会从中得到好处,房地产市场也会健康有序。
楼市调控现松绑信号
春节7天,全国楼市“开门见冰”,一线城市成交量上海为16套,广州29套,深圳2套,就连南京、青岛、济南这些二线城市,成交量也是同样明显大幅下降。
然而,近来有关房地产调控放松的信号甚嚣尘上。近日央行在金融市场工作座谈会上透露,将继续落实差别化住房信贷政策,满足首次购房家庭的贷款需求。由于作为刚性需求的首套房贷占据整个房贷市场的大头,因此该消息也被解读为房贷政策或将松动的信号,并引起市场普遍关注。
1月31日,广东中山楼市在年后放出“限价新政”,将限价网签备案标准从5800元/平方米提高至6590元/平方米,上调幅度为790元/平方米。外界已将此举看作楼市松绑的信号。
去年11月10日,中山市公开发布楼市限价措施:单套商品住房合同销售价格超过5800元/平方米的(按建筑面积计算),暂缓受理网上签约手续。对于5800元/平方米价格标准的确定,外界分析认为与当年的房价控制目标相吻合。
在房价问题上,地方政府一直被人们视为最大的受益者
据了解,中山这份“短命”的“限价令”实施了不足3个月,中山市有关政府部门就对相关政策作出调整。
来自中国指数研究院的数据显示,去年12月,中山市的住宅样本平均价格为5684元/平方米,自去年下半年以来,保持持续下滑的态势。
在中山之前,对楼市调控“松绑”的案例也存在。近来,北京、吉林等地在土地出让、房屋交易等环节存在暗自松动迹象。
2月9日,安徽省芜湖市出台《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》,其中对自住普通商品住房进行契税100%补助政策备受关注。
《意见》强调,2012年在芜湖市区购买自住普通商品住房的,将给予免缴契税的补贴,购房面积在90平方米以下的自住小户型商品住房,财政部门再给予50-150元/平方米不等的货币补贴。
尽管《意见》称上述政策的意图是“引导合理住房需求,改善居民居住条件”,但在绝大多数业内人士看来,在楼市长期低迷的大背景下,这些政策客观上的救市效果不言而喻。
据称,芜湖自去年下半年起就在“温和托市”,此番新政是对原有政策的延续和加强。2011年5月20日,芜湖市政府印发《关于进一步加强房地产市场调控保持房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》,其中已经包括了100%契税补助、购房补贴和购房落户等优惠政策。只不过当时的补助力度较小,门槛较高。
分析人士认为,芜湖此次加码购房优惠,一定程度上反映了部分地方政府盼望楼市调控松绑的急切心态,未来部分二、三线城市可能会群起效仿,因为楼市长期低迷对地方经济带动作用减弱。
2月9日,一份来自广州从化市政府办公室下发的文件在业界传递,其主要内容是从化市政府原则上同意将从化市购房入户的到期期限再延长两年。
据了解,从化市2009年曾颁布《从化市常住人口调控管理实施办法》,规定“购房入户”政策将在2011年底取消。此次从化市政府延缓购房入户政策属局部微调,适当给房企松松绑。
分析人士认为,从化处于广州的偏远市郊,购房入户政策是吸引成交量的一个重要因素,主要目标人群为在从化周边工作且有一定经济能力的外来人群。但该政策只是支撑当地楼价因素之一,其他因素如持续限价、市场供大于求等都制约着楼价上涨, 因此延续该政策不会导致从化房价上涨。
事实上,与楼市紧密相关的土地市场愈发趋冷。不少一线城市土地拍卖出现大量地块被延期、底价成交甚至流拍现象,接近一半的地块集体延期,这在土地市场上非常罕见。
为此,地方政府开始着急。不久前多名省长相继进京到住建部、国土部沟通楼市调控,给中央施压,冀允许地方放松或调整房地产政策。
中国房地产学会副会长陈国强表示,在经济不确定性加强的情况下,地方对于土地财政收入的依赖程度,可能会影响调控政策的效果。
楼市调控松绑有点难
眼下房地产调控似乎又走到了左右摇摆的十字路口:如果调控继续加码,则投资会下滑,可能令已明显放缓的经济增速继续下滑;但如果放松,则房地产市场的泡沫会继续膨胀,房价可能会重蹈2009年报复性反弹的覆辙。
国务院的表态显示,楼市调控放松有点难。在1月31日,国务院总理温家宝在国务院第六次全体会议上指出,将继续严格执行楼市调控政策,促进房价合理回归。
去年10月29日,国务院总理温家宝主持召开了国务院常务会议。会议提出,坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任,继续严格执行政策,进一步巩固调控成果。
从近两年来中央出台的一系列严厉调控政策以及近来高层连续的表态来看,中央调控房地产的决心是坚定的。从去年10月29日国务院会议的内容可看出,该会议主要还是表示调控政策不会放松,并且言辞上也发生了一些微妙变化,即房地产调控从“加强”到“巩固”。
去年1月至7月,温总理曾多次谈及房地产调控时都明确表示“加强房地产调控”。去年9月份,温总理在《求是》杂志发表文章谈及房地产调控的时候,也明确表示“调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”。
业内人士认为,总理此番表态,为正处于激烈博弈状态的楼市释放了明确信号,总理首次明确提出“下调房价”,表明中央政府对目前房地产调控明朗的态度,就是不仅绝不放松调控,而且明确要求房价下调,这意味着开发商冀望政策松绑救市破灭。
随着房地产调控的不断推进,房价上涨预期开始得到扭转,楼市成交量也随之出现大幅萎缩。中国指数研究院报告显示,去年11月以来全国楼市成交继续走低,八成城市成交量出现同比下降。
而从权威渠道获悉,有关部门认为目前楼市调控仍处关键期,为防止房价出现反弹,已有多项严厉的政策储备,包括对投资性购房实施严格控制等。
显而易见,中央对房地产调控的力度不会放松,但后期调控政策加码的可能性不大。有关专家认为,中央调控的目标是希望房价稳定,房价能保持相对平稳发展,既不会大幅度上升,也不会大幅度下降。也可以说是,稳中有升,或稳中有降。
在房价问题上,地方政府一直被人们视为最大的受益者。因房价越高,土地价值就越大,土地收益、财政税收也就自然越多。
随着房地产调控不断加码,地方政府有些坐不住了。由于房地产业与地方政府利益攸关,地方政府最不愿意看到房价下跌。中央房地产调控政策刚刚导致部分城市的房价步入调整,一些地方政府就开始采取措施予以化解。
一些专家认为,当前房地产市场成交量低迷,正是市场步入积极调整状态的信号;夸大调整的危害,鼓吹房地产“救市”则是非常危险的。
中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立表示,政府应该明确房地产调控的政策目标,如果目标是稳定房价,则应该始终坚持该目标不动摇。
在尹中立看来,当前房地产调控的效果已经初步显现,部分城市的房价出现了明显回落,这个时候最关键的是要“坚持房地产调控不动摇”,如果因为这样或那样的原因而动摇房地产调控,则政府的信用会彻底丧失,以后房地产调控的成本将成倍增加。
分析人士认为,相比一线城市,二、三线城市的“限购令”等调控政策本身、落实程度都较宽松,且国家对其调控要求也不高。佛山、南京等城市,有可能是基于地方实际情况所作的调整,其他城市并不应将此理解为政策转向的信号,更谈不上试探性松动。
有关专家指出,二、三线城市限购执行迎来关键期。如果二三线城市调控政策暗地“松绑”情况增加,将导致先前的调控效果功亏一篑,甚至影响到全国的调控效果。购房者的政策预期对楼市成交有重要影响。若限购政策一旦出现放开的迹象,极有可能唤起大量观望的投资需求,价格或将再次大幅上涨。因此,虽然房价已现降价之势,但调控政策仍然不会放松。
房产税或替代限购令
不久前,住房和城乡建设部部长姜伟新就限购问题回答全国人大常委会委员询问时表示,目前正在努力建设城镇个人住房信息系统,一旦全国个人住房信息系统联网,和银行、税务等系统信息统一到一个平台,就不必再用限购这种行政色彩浓厚的办法来调节楼市。
姜伟新表示,限购政策是行政办法。
全国人大常委会委员吴晓灵提出,抑制商品房市场的过度投机是为了平抑房价,但长期采取限购政策与市场配置资源的原则相悖,应该更多地运用税收手段调节。
“更多地采用税收办法,对需求和供给包括房价进行调节,这是一个非常重要的意见,也是对的。”姜伟新对更多采用税收手段调控房价表示赞同。
财政部部长助理王保安也表示,中国将加快推进房产税的实施,使它进一步发挥在房地产市场运行过程中的调控作用。下一阶段要抓紧总结重庆和上海的房产税试点经验,加快推进房产税的实施,以使它进一步发挥调控房地产市场的作用。
二、三线城市限购执行迎来关键期
目前房价尚未回归合理的水平
据知情人士表示,由于征收范围、征收基点、税率等细节尚需完善,因此新税种要在全国推广尚需时日。而上海、重庆两个先行城市的试点效果,将成为新税种出台的重要参考。
一些房地产企业先知先觉,他们的降价抢收行动无疑为自己赢得了宝贵的回转空间。从龙湖地产近期大幅降价回笼资金20亿元可以看出,谁率先降价抢收,谁就有更多资本过冬。而降价动作宜简单不宜复杂,宜一降到底不宜小幅试探。降价不会影响开发商品牌,只会带来实际的好处。这轮调整带来的降价幅度大致可能是:一线城市的平均房价降幅20%至30%,二线城市10%至20%。
有关专家表示,目前房价尚未回归合理的水平。在目前复杂的全球经济环境中,为了避免中国经济硬着陆的风险,应加快扩大房产税试点城市规模,来逐步取代与市场经济资源配置相悖的信贷和购房限制措施。
但分析人士认为,由于政策和技术手段等多重因素影响,2013年年底前,信贷和购房限制措施将不会被取消,房产税也难以在全国范围内开始征收。
长期而言,业内预计房产税可能成为限购令的替代政策。即便如此,房产税在多大程度上能够抑制投资资金进入楼市,目前尚不可知。更不用说房产税出台所需要的硬件平台——全国房产信息数据库的建立尚待时间。
姜伟新介绍,目前住房和城乡建设部正在进行40个城市的试点,把这些城市的个人住房信息收集起来,尽快实现全国联网。一旦这个系统建立起来,再加上银行系统、财政系统、税务系统和公安系统的信息,如果能统一到一个平台上,就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法来调节楼市。
然而,目前个人住房信息系统还存在着很大不足,进展也不是很顺利。首先,信息只有个人信息,不是家庭信息,还不足以全部满足差别化信贷政策和住房限购的临时性措施实施的需要;其次,该系统中除住房外,不含公安、民政、税务等信息。因此,下一步要想实现全方位信息系统,仍需要法律支持。
此外,住房和城乡建设部副部长齐骥也表示,住房信息系统联网后,不仅能解决对市场变化的分析问题,还能解决执行差别化货币政策问题。
同时,这一住房信息系统也关系到保障房公平分配的问题。齐骥表示,该问题涉及准确掌握申请者的住房、收入、财产等有关信息。而目前基础信息不足,相关情况比较复杂,使得管理比较困难。他坦言:“虽然有公示制度,但还是出现了一些问题,比如骗租、骗购和权力寻租的问题。”齐骥预计,今年年底前40个重点城市的信息系统将联网。
不过,中国房地产业也不会由此直接进入下行期。城市化进程仍在继续,商品房市场仍是拉动内需的最重要领域之一。一个可能出现的特殊局面是,“十二五”期间3600万套保障房将大量入市交易,货币化补贴的保障体制将为房地产市场带来更多需求。那将是又一次房地产繁荣期的到来。■