国外如何调控房地产

○ 杭 东

众所周知，房地产业的兴旺是促成世界经济飞速发展的重要因素之一。在这期间，由于社会经济中各种复杂的原因，房地产价格与价值过分背离的长期上涨，使得一些国家和地区先后出现了严重的房地产泡沫。近年来，我国经济的快速发展，带动了我国房地产的繁荣昌盛，而房地产的繁荣又带动我国经济更快地发展。然而，由于大量的资金向房地产行业集聚，投机气氛高涨，使得实体经济生产领域缺乏必要的资金，还使得原本稀缺的土地资源被大量囤积和闲置，并导致分配不公等社会问题。2008年由美国次贷危机引发的国际金融危机也表明，房地产价格的非理性上涨是威胁世界经济稳定与增长的一大风险因素。因此，研究国外房地产市场调控的成功实践对我国的经济快速和稳定的发展具有很重要的现实意义。

英国

英国是最早开始工业化的国家，也是住房问题产生最早和政府干预住房市场最早的国家之一。对于房价高涨，英国政府运用行政手段和经济手段，多管齐下，进行调控。

一、货币政策，抑制房屋需求。自2001年初以来，有3年多时间英国房价每年涨幅都超过20%。为此，英国中央银行（即英格兰银行）从2003年11月到2004年8月连续5次上调利率，把利率从3.5%这一48年来的最低水平提高至4.75%，导致抵押贷款成本增加，房主还本付息压力增大，有效地遏制了购房出租和首次置业人士的入市热情，遏制了房地产消费信贷过热。

二、行政手段，增加住房供应。2004年底，英国政府通过了《2004年住房法》，就如何确保建造足够的低收入群体买得起的“社会性”住房、创建更加公平和良好的住房市场以及加快实现政府关于2010年“体面”住房目标等作出一系列的规定。

三、税收手段，减轻首次置业者负担，抑制投资和投机性住房需求。房价上涨将产生收入再分配。首次置业者买下有房者的房子，有房者获得的涨价带来的增值是首次置业者所补贴的。这就产生了不公平，即要低收入的首次置业者去补贴高收入的有房者。当然，当首次置业者购房后变成有房者，他们就登上了房产阶梯，享受住房涨价增值带来的好处。

法国

廉租房制度是法国抑制房价上涨的重要杠杆。因为有廉租房的存在，低收入居民在更换住房时首先考虑申请廉租房，房屋销售市场中买方人数因此变少，房价因需求量不高而处于稳定状态。

在调控房价方面，法国主要是采用税收手段，打击住房投机或投资行为。与中国许多学者主张简化房地产税收不同的是，法国住房领域的税收缴纳种类繁多，且数额高昂。

一、居住税，类似中国所谓的物业税。所有享有住房（或停车位）的人都必须缴纳住房税。住房税是根据两项因素计算出来的：房产的出租价值和行政机构决定的税率。房屋的出租价值是指如果将这套房屋出租所能获得的房租数额。依照法国法律规定，凡于每年1月1日拥有或租有一住所者均须缴纳一项居住税。税率因各地区财政需要的不同而有所不同。

二、土地税，是对业主征收的税种，不论物业是否被租用。土地税一般要高于居住税。由三部分组成，巴黎市政府7.11%，大区征收部分1.27%，以及0.165%为大区土地局的征收用费。另外在所征收的土地税上还要再征收8%的地方税收管理税。总地税（包括地方税收管理税）为9.23%。

三、增值税。房地产的增值税税率是28.1%。其中社会费12.1%。免税的情况包括：自住房，房龄超过15年等。当物业超过6年使用期的时候就可以每年有10%的免税额度。房主拥有某套住房的时间越长，减税越多，从购房的第三年起，每年从增值中减去3.3%后征税。此外，任何个人购房，除了应该享受的减税优惠外，还享受减税。

四、房产转让税。在法国，住房的有偿转让要经过公证部门，由购房者缴纳房价2.5%左右的手续费和7.5%左右的房产转让税。

此外，还有财富税、个人所得税、租金收入税、土地登记税、印花税等等。

埃及

最近几年，埃及房地产市场基本处于停滞状态。在新的房地产抵押法出台之前，银行只能为购房者提供无抵押贷款，而埃及法律禁止银行在借款人无法还清贷款的情况下没收住房。为保护自身利益，各家银行都规定了一系列繁琐的购房贷款程序，实际上是不愿提供这项服务。

据埃及政府所属的房地产抵押管理机构负责人介绍，抵押贷款购房的具体运作方式是：购房者可以向该机构授权的55家房地产经纪商中任何一家提出申请；经纪商必须向购房者申明各自的权利和义务，以及申请抵押贷款所需的各种条件，并代表购房者同银行及房地产商打交道。塔米尔公司的调研部门将对埃及的房地产企业进行认真调查，然后为房地产经纪商们提供真实的资料。该公司的有关专家将根据房屋所在的位置、大小和其他因素确定其真实价值，然后为房屋的买卖双方确定一个合理的价格。

这些举措旨在激活房地产市场，帮助低收入者买到住房。房地产专家也一致认为，这些措施将给停滞的房地产市场带来活力，促使埃及低收入人群开始购房，从而为保证社会的和谐稳定发挥积极作用。

墨西哥

鉴于墨西哥城市化步伐加快，大量农村人口进入城市，中低收入人口的住房问题已成为关系社会稳定的大问题。与此同时，多数开发商选择建造面向社会中上阶层的高价豪华住宅，使得社会福利房的开发不能满足需要。为此，墨西哥政府最近采取了向低收入阶层倾斜的住房政策。

今年初，为抑制高档住宅的开发，墨西哥政府上调了此类住宅土地使用许可申请费和抵押贷款利率，控制贷款规模，同时提高产权评估等行政收费和税收标准。此外，银行和全国性抵押贷款机构也根据房屋预定售价规定阶梯式贷款利率，房价和利率成正比，以减少高价房的开发。

与此同时，墨政府还通过全国劳动者住房基金机构推动低价房的建设。对于每套房价在15.5万比索(1美元约合11比索)以下的房地产项目，该机构可以低于市场利率两个百分点的利率为开发商提供贷款；中央政府和各州政府降低甚至免除其获得土地使用许可的费用，同时由政府拨款在项目周围兴建道路、学校及医疗机构等配套设施。为了防止投机商炒房，政府规定只有在全国劳动者住房基金机构注册的正式职工才可以申请购买此类房屋，同时对申请人的资格进行严格审查。

美国

总体来看，美国拥有一套完整科学的抑制房地产泡沫非理性发展的机制，其中有许多重要的政策工具。

一是住房贷款利率。美国的贷款利率几乎每天都在变动，影响贷款利率变化的因素主要有：长期国债收益率的变化、长期国债的走势、市场对长期经济发展的评估等因素，特别是美联储基准利率发生变化，贷款利率马上会随之调整，这就为政府提供了一个非常有利和灵敏的杠杆，借以调控房地产价格走势。

二是大幅提高炒房者成本。在美国，买卖房屋手续非常复杂，中介代理机构和律师都要从成交金额收取买卖双方较高比例的费用，严重制约了绝大多数人炒房，遏制了房价的起伏波动。

三是房屋的维护费用昂贵。每年都要缴纳税金，一般税率在1%以上，还有房屋保险费用等，成为拥有房屋的沉重负担。

四是政府对第一套住房以外的非自住房屋在税收、贷款政策等方面都不给予第一套住房的优惠，从而大幅降低了房地产投机的吸引力。

五是对非自用住宅房屋出售后的盈利征税。

六是房地产统计非常及时、详细、准确，公众随时都可在政府网站上查到房地产相关指标，包括每个月新开工数、中间房价月变化指数、房价上升和收入上升对比、房价上升和租房费用上升对比指数等科学实用的指标，这大大提高了房屋买卖的信息透明度，不仅给决策部门提供了调控依据，而且有效地降低了房地产商炒作或垄断的成分。

新加坡

新加坡政府严格控制土地供应。建屋发展局可无偿得到政府划拨的土地，而私人房地产开发商则必须通过土地批租，有偿获得土地使用权。政府通过这种方式在一定程度上照顾了中、低收入者的利益。为了防止房地产开发商的炒作，新加坡政府还制定了细致和周全的法律法规，对房地产市场进行严格监控。例如，建屋发展局的政策定位是“以自住为主”，对居民购买组屋的次数作出严格限定；居民购买组屋后一定年限内不得整房出租，仅允许房主与租户合住；组屋在购买后5年之内不得转让，也不能用于商业性经营，否则将受到法律严惩；新加坡公民购买商品房后如不愿退回已购组屋，就必须继续在组屋居住，否则将受到严厉处罚。此外，新加坡已开始征收房产税，按照规定，业主出售购买不足一年的房屋，要缴纳高额房产税，这对平抑商品房价、杜绝“炒房”也起到了很好的作用。

韩国

为了抑制住房价格的过快增长、保持住宅市场的稳定发展，韩国政府从2003年开始出台了一系列对住宅市场进行宏观调控的政策措施，主要包括：

一、加大住宅供应量。增加住宅建设用地的土地供给，2004年全国住宅建设用地为59.5万亩，同比增加了70%。在城市化进程中，注重住宅发展的规划，板桥等5座新兴城市在2006年之前计划供应16.1万套新建住宅。在旧城区的开发中，加大住宅建设的力度，作为首尔老城区的江北地区将分三期建设23个住宅小区。

二、注重调控住房各类型需求。政府将抑制投机性需求作为短期内控制房价的主要手段。在房地产转让环节，一是有针对性地提高房地产转让税率，对拥有3套以上住宅的居民户转让房地产课以60%的高标准转让税；二是在住宅价格增长过快的地区，实施禁止住宅预售权转让制度；三是逐步建立住宅实际交易价格申报制度，根据住宅实际买卖价格征收房地产登记税。

三、完善低收入阶层的住房保障。为了保障低收入阶层的住房权益，韩国政府制订实施了国民廉租房建设计划。国民廉租房是旨在稳定低收入阶层的居住条件，由政府投资建设的租赁公寓。根据现有廉租房供给短缺的现状，政府计划从2003年至2012年建设100万套国民廉租房，其供应对象主要是月收入低于城市家庭月平均收入50%的居民户，其建设标准依据建设交通部公布的最低居住标准，对于典型四口之家的住宅应具有三个独立房间，最小居住面积不低于37平方米。■