养老地产机遇与挑战并存

○ 本刊记者 冯京津

相关数据显示，我国目前65岁以上的老龄人口已经达1.13亿人，占我国人口总数的8.47%。据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机大约有4万亿元人民币，到2030年，有望增加至13万亿元。

继商业地产之后，养老地产正在成为各大开发商争夺的热点。尝试养老地产的先行者还在不断增加。一个命题是，随着老龄化社会的加快，房地产业介入养老社区，是否能够为中国养老模式提供一种新的范本？无限广阔的未来市场，使得养老地产正在成为又一波地产新浪潮。

无疑，养老地产是相当有前景的，市场需求也是不可抑制的。但是，对于开发单位来说，项目散售模式是很难持续的。散售的结果必然是另一种房地产开发项目，项目也就有挂羊头卖狗肉之嫌。那么，项目开发建设完成之后的接收方选择才是我们应该关注的重点。

继众多房企宣布进军商业地产、旅游地产的热潮后，万科、保利地产、首创置业纷纷开始抢滩养老地产，期望从中国社会老龄化率升高的现状中寻找商机。但业界认为，养老地产前期投资大、投资回报周期长，因此现在企业仍处于摸索过程中。养老地产是有前景的，但是要有深入的对于开发建设经营模式的探索。

养老地产是个大蛋糕

在度假、休闲、养生类的地产项目中，养老置业需求尤其受开发商青睐。中国人口红利消退预期的背面，是老龄化日趋严重背景下隐现的商机。养老地产即是其中之一。越来越多的房企，比如保利、万科等多家开发商都提出“养老地产”新主张。保利房地产(集团)副总经理胡在新认为，中国有13%的人是在60岁以上的人群，差不多有1.8亿人，养老地产前景是非常广阔的。中山大学社会工作教育与研究中心主任、启创社会工作服务中心总监、香港资深社工罗观翠表示，中国人非常喜欢买房产，等老的时候不愿搬进老人院，如果这个小区里面已有为老人服务的各种业务，他们就可一直住在这里，子女也不用担心将来要把他放在老人院里。把养老问题落实到社区内，是一种很好的养老模式。

随着家庭结构和社会结构的改变，社会化养老必然成为趋势。而养老地产正是抓住了这样的契机。市场化养老的突破，最早会在京沪穗深。由于一线城市老人身家丰厚，视野见识广，一胎率很高，小孩去国外或者外地工作的比例很大，空巢老人很多，因此这几年来，广州以及周边养老置业的产品越来越多，越来越多的旅游地产打出了养老置业的旗号。

相关政策不健全

“调控政策的实施加快了房地产业转型发展，市场进一步细分，新的业态不断出现，老年住区建设无疑是一个新的发展方向。”中国房地产业协会会长刘志峰认为。

大量社区缺乏老年服务设施

刘志峰称，当前我国养老社区的发展存在四个方面的问题：一是中国有养儿防老的传统观念，国内目前社区养老机构多属于公办社会福利型，设施简陋，功能单一，而老年公寓、老年住区等建设刚刚起步，法规政策不健全，概念不清，在开放模式、运行管理等方面还处于探索阶段。二是老年住区建设缺乏统一的规划，专业层面缺乏在老年住区发展的长远规划，将老年住区发展居家、社区、社会养老体系缺乏统筹安排，在数量和服务质量上缺乏相应的标准。三是老年住区建设投入不足，对政府而言，由于养老资金不足，主要集中用于基本养老保障和福利型养老机构建设；专门老年住区相对普遍住宅小区开放，配套和设施要求都比较高，开发成本较大；租赁型老年公寓投资期长，没有相应的土地、税收等支持，开发企业积极性不高，市场在资源配置中还没有得到充分发挥。四是老年住区规划设计和管理服务不能满足养老需求。尽管现有的标准对老年人居住建筑和公共建筑做了相应的规定，但是规定很不健全，有些也没有得到很好的实行。在卫生间、厨房、户外环境设计上，都有一些不利于老人居住生活的因素，大量社区缺乏老年服务设施。更重要的不但硬件建设缺乏，在医疗护理、休闲娱乐等软件服务方面也严重不足。

“养老概念”定位不准确

相关业内人士认为，目前国内绝大部分打着养老地产牌的地产项目，其实都不是真正的养老地产项目，因为定位的不准确，使得更多项目徘徊在养老地产的边缘地带。它们或是倾向于旅游度假型地产，或是挂着养老养生的名号吸引人投资的商业地产。

据了解，目前全国已开发的旅游地产项目至少有上百个，以高尔夫、海景房、山地、温泉等为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店公寓成为目前旅游地产开发的主要形式。一些地产项目不但打出旅游旗号，还加上了养老的名号，将项目称为“旅游养老地产”。而这一类项目从规划设计上看，很多与养老并没有多大关系，旅游的概念要远远强于养老的概念。

究其原因，还是与养老地产开发的难度有关。一方面，国内养老地产刚刚起步，尚没有成熟的经验可供借鉴；另一方面，对于养老地产的盈利模式和周期，开发商还很难算清楚这笔账。在这样的情况下，旅游地产迎合老龄化的趋势，打出养老的名号，却无养老之实，实在也不难理解。

“老年住区的问题，既有解决老年人在哪里住的问题，又有采取何种方式养老的问题。因此，老年住区与养老地产，既是房地产业的重要业态，更是养老产业的重要部分。”中国房地产业协会副会长朱中一透露，中国房地产协会将专门成立老年住区委员会，这项工作在民政部批准以后将正式启动。老年住区委员会是由从事老年住区研究、设计、投资、开发、经营、管理的企业，金融、保险、医疗等单位以及有关社会团体人士自愿参加的非营利性、全国性组织。通过政府引导、社会参与，与市场运作相结合，逐步构建以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑、基本服务与选择性服务相结合的养老地产体系。他表示，老年住区委员会成立后，还将组织有关大专院校、研究单位、开发企业和保险机构，共同就市场经济条件下老年住区的开发建设、复合型老年住区的运行模式等问题进行研究。“我们特别想借鉴像美国等国家的预防养老、房屋置换等经验。”朱中一说。

2011年9月，国务院颁布了《中国老龄事业发展“十二五”规划》，从国家战略的高度部署了“十二五”期间的老龄工作，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。“十二五”规划中对养老事业的重视，市场释放了积极的信号。于是，更多的开发企业开始相继涌入养老地产市场。

面对养老产业巨大的市场潜力，中国房产协会副会长朱中一提醒开发商说，休闲旅游、养老等地产项目有一个总量基本平衡、结构基本合理的问题，还要考虑与老百姓的消费观念、消费水平相适应。■