官办租房中介争论

本刊记者 王寅

官办中介应该明确自己的服务对象，应更多考虑中低收入群体的房屋租赁需求，在服务对象上实现与现有商业中介的差别化分工，从而引导中介市场的合理化、服务性回归。

旺盛的需求带动了租房中介市场的迅速发展，但越来越多的问题也渐渐浮出水面，进入人们的视野。

“不砸难出气！”2011年10月27日，来自河北保定、脾气火爆的女孩文娆（化名）与北京安贞桥的中伟置地的工作人员发生冲突，砸坏了办公室的玻璃门。 为什么中介和租客“水火不相容”的场景经常上演？

不规范的市场和飙升的租金

文女士租住的房间在租住期间发生了水管破裂导致房间渗水的问题。在与房东、合租租客达成协议后，文女士租房时缴纳的1200元押金应在退房时扣除625元作为房屋修理费，其余部分退还给她。退房时，中介表示3天后可以到其办公地点领取押金。5天后，当文女士与房东一起来到中介的办公地点办理退还押金事宜时，中介却不同意退还押金，理由是其他租户不在场。

于是，文女士开始向所有来该中介咨询租房事宜的租客讲述自己的遭遇。无奈之下，中介同意退还剩余押金，但要扣除100元管理费。就是这100元钱直接导致了前面那一幕的发生。

文女士只是与中介产生矛盾和纠纷的众多租户之一，押金问题也只是双方众多矛盾之一。

6月11日，本刊记者以租客的名义联系了两家房屋中介之后，与来自山东曲阜的孙先生一同前往北京五道口看房。让人惊讶的是，两家中介竟然先后带着记者查看了同一套房屋，但开出的租金价格相差100元。其中一家中介的工作人员告诉记者：“大中介手中的房源，小中介不一定有。但小中介有的房源，大中介一定有。”

在看房过程中，记者还遇到了一位自称房东的女士。细问之下才得知，原来该女士曾经是某中介的工作人员，辞职后利用曾经积累的房东资源，摇身一变做了“二房东”。孙先生告诉记者，他不愿租“二房东”的房子，他曾遇到过“二房东”中途撵租客搬家的情况，原因是有人愿意出更高的租金。

一般来说，这些游离于正规中介之外的“二房东”以高出市场价数百元到千元不等的租金，预先将房屋租下，然后将完整的套间隔成几个到十几个小间对外出租，并直接与租客签订合同甚至不签合同。这种方式可以让一个“二房东”每月获利数千元甚至更高。在高回报的诱惑下，“二房东”会逐渐抬高出价以获取更多房源。

官办中介办不办

北京市政府办公厅5月31日公布了《北京市人民政府办公厅关于进一步规范房屋租赁市场稳定房屋租金工作的意见》（以下简称《意见》），提出要“盘活闲置房源进入房屋租赁市场”，并“鼓励市有关部门、各区县政府成立国有房屋租赁经营机构，接受房屋所有权人或者法律、法规规定的其他权利人的委托，集中开展房屋租赁经营”。

《意见》的目的是为了规范房屋租赁市场，稳定房屋租金。比较引人注目的两个手段是“鼓励官办房屋中介”和“引导闲置房源释放”。

政府鼓励官办中介的出发点是为了规范房屋租赁市场并稳定北京市住房租金。可是，针对有没有必要建官办中介以及如何定位官办中介，记者听到了不同的声音。

鼓励官办中介的北京市住建委的相关负责人在给记者回复的邮件中写道：“我们认为国有房屋租赁经营机构原则上应遵照市场运行规律，采取市场运作模式运营，通过机构自身优质、规范服务，与其他房地产经纪机构平等竞争。”由此看来，官办中介的定位是市场化运作的企业性质机构。

北京市住建委相关负责人还表示：“国有房屋租赁经营机构是对现有租赁经营模式的一种探索与创新，不会也不能取代其他房地产经纪机构。”

中国科学院研究生院管理学院房地产研究中心的吴迪副教授认为，利用官办中介净化、规范中介市场“在理论上具有可行性”。通过所谓官办中介，能够“对现有房地产租赁市场的盈利模式造成冲击，在理论上有助于促进多层次住房租赁供给结构的形成”。他还认为，官办中介要做的是“打破现有商业中介仅以盈利为目的的中介模式”，而不是完全不盈利，因此不一定非要被局限于公益性、非营利性组织的定位。

伟业我爱我家市场研究院经理程浩业则持不同的观点：“政府做好裁判员，制定好规则就行。不要既当裁判员又当运动员。”他认为，不一定非要建官办中介，有民办中介就足够了。“官办中介能做的事，民办中介也能做，何必再专门办一个官办中介呢？市场自然会淘汰服务差、竞争力弱的中介。”程浩业说。

服务对象的区分与合同的完善是关键

吴迪副教授认为，官办中介也应该明确自己的服务对象，“在运行中更多地考虑中低收入群体的房屋租赁需求，在服务对象上实现与现有商业中介的差别化分工，从而引导中介市场的合理化、服务性回归。”

据了解，2004年，当时的北京市国土资源和房屋管理局与北京市工商行政管理局共同制定了《北京市房屋租赁合同》和《北京市房屋出租代理合同》示范文本。2008年时，由北京市建设委员会和北京市工商行政管理局又重新进行了修订，分别为《北京市房屋租赁合同》“自行成交版”、“经纪机构居间成交版”和“经纪机构代理成交版”3个版本。但是，这些合同的条款制定得不够细致。

例如，对于由何种机构或人员对房屋进行验收、对房屋设施设备损坏程度的判断标准等无可严格量化的细则，而这些模糊之处常常是引发租住过程中各利益方争议的症结。“鉴于实践中主要存在的争议问题集中在押金退还上，因此建议相关部门对于合同的押金条款制定详细的统一规范。”岳山律师说。

稳定租金效果有待验证

据中央电视台经济信息联播报道，今年一季度北京市每套房的月均租金为3550元。另据中原地产公布的数据，今年5月北京市中高档住宅平均租金为54.27元/(·月) ，同比上涨了4.35%，环比上涨0.41%。其中，一、二、三居室的租金价格分别为2556元/月、3794元/月和5327元/月，价格环比分别上浮0.59%、0.64%和0.23%。

程浩业表示，由于政府对楼市的调控，目前楼市的市场前景不明，部分曾经有意愿且有资格购买房屋的人选择继续观望。另外，限购政策使得部分潜在购房者失去了购房资格。但这两类人均有住房需求。再加上全国性的通货膨胀，作为消费市场之一的房屋租赁市场也不能例外，所以目前房屋租金仍处于上升通道。

北京市住建委相关负责人认为：“多渠道增加租赁市场房源供给，有效疏导部分租赁需求，有利于我市住房租金稳定。”

吴迪副教授和程浩业似乎没有那么乐观。

吴迪副教授认为，房源不足可能只是房地产市场所呈现出的表象，深层次的问题还可能涉及经济发展不均衡、劳动力结构不合理以及城市化质量不达标等综合因素。“简单地就供给而谈供给，将落入‘头疼医头，脚疼医脚’的循环。”吴迪副教授说。

程浩业表示，在官办中介确定房源规模之前，无法针对其给租金变化带来的影响作出精准的判断。但是他同时也认为，政府能释放出的闲置房源规模可能没有想象中大，“政府各单位的房屋流转较快，闲置的房屋比较少。相反，社会上闲置的房源比政府能控制的房源要多得多。更多的房源还是需要市场来释放，用市场化的方式来调控房屋租金。比如政府可以使用税收手段，对闲置的房屋增加税收，对出租的房屋则减少税收。利用这样的方式便可以充分调动市场的房屋资源。”程浩业说。