地产基金的发展与运作

今年，新加坡、日本、澳大利亚、英国等国家上市的房地产基金基本都实现了较大增长。这些房地产基金的收益主要来自于住宅、养老地产、商业地产等持有物业的租金。而对一直处在持续调控时期的中国，房地产基金发展持续利好。

房地产基金发展趋势

房地产基金在国际上有近百年的发展历程，而真正得到快速的发展是在八十年代初。之所以发生在这个年代，是因为八十年代之前世界经济一直是不安定的，在不安定的环境下，这种依附于房地产行业的金融产品很难得到发展。美国从1982年出现现代化基金以来，近三十年来，房地产基金发展几乎是直线式上升，这个趋势最近几年在国内也得到了验证。1982年第一单股权基金，高盛旗下出了8.8亿美元，截止到2005年，总计出了890亿美元，这个发展按时间来看，20年增长了近几千倍。1988年之前基金陆续出现，到2006、2007年呈井喷式发展，之后下降了。这是因为国际金融危机来了，最近几年的发展，又是在非常快速的攀升。2012年1到9月份，美国房地产基金的规模已经超过了2006年价值的最高点。国际前十名房地产基金，2009年的募资额受到金融危机的影响，募资额低于2005年到2007年，即使是这样，国际前十的房地产基金，两年多的时间募资额仍然达到1057亿美元。在美国，约有300家专职运作房地产基金公司，两年多的时间募资额就有1000多亿。这个数字是纯做股权方面投资的基金，除此之外还有做债券和夹层的。目前国际前十名房地产基金已有8家进入中国，整体在中国发展的规模不大，这主要受限于中国房地产特殊的环境，以及我们外汇管制的需要。

国际基金和国内基金在直接融资、间接融资方面差别是巨大的，国外直接融资和间接融资的比例，房地产企业大致各占一半。在国内所谓间接融资指的是银行贷款，直接融资是做IPO，吸引股权合作伙伴，包括房地产基金。房地产基金是专注于股权投资的领域，这个比例差别非常大，这反映了中国目前房地产金融运作仍然处在比较低的水平。

目前国内房地产基金，2010年共有32家房地产企业公布定向增发预案，共计募集资金达731.74亿元，因此，2010年被称为房地产基金元年，基金井喷的趋向持续到2011年。其实房地产基金在国内最早出现是2003年，到现在已经有八、九年的时间。从现实的情况看，增长的比例各项指标都有大幅度的提升。募资总额一年会有一倍多的增长，虽然总体的募资额度现在处于一个比较微小的层面，仍然得到迅猛的发展。房地产基金在2011年大约有500亿左右的规模，但到今年为止，粗略统计的数字约有2700亿左右。这个数字比两年前已有五、六倍的增长，和国际房地产基金直线发展的趋势是一样的，也就是说未来几年，不管国家怎么调整房地产行业，作为房地产基金，作为一个创新的金融产品都会得到迅猛的发展。

基金模式及类型

目前，国内做房地产基金有几种不同的类型：一种是房地产企业发起设立的，如富力集团、金地集团设立的基金。目前，中国百强企业里有三分之二都有自己的基金公司，这是一个趋向，但是很难做起来，因为中间存在着关连交易，你是拿着别人的钱装进自己的口袋，计算你的成本收益情况。

第二种是金融机构发起的，做的基本上是债权的翻版。房地产贷款受国家政策限制比较多，他们改换一个面目以基金的方式出现，仍然做的是债权的事情，走的是贷款审批的流程，所以应该被称为类贷款。之前传统做PE和VC的机构转投做房地产基金，像顶辉、红杉资本目前都在做这个领域，这几年有了一定的规模。PE、VC以上市为目标，这样决定了PE、VC很难走的很远。

第三种是境外基金设立的房地产基金。目前碰到的问题是结汇，中国商务部、国家外管局对外资进出设了非常多的限制，使他们的资金并不好用。

第四种是一些从大的房企出来的专业人士发起设立的房地产基金。

目前，国内主流做房地产基金数量，截止到2012年9月，约700家左右。这个数字相比两年前增长了十倍左右。两年前全国工商联房地产商会统计时，只有70家左右，最近一期中房协金融委统计，数字已经接近700家，这也从另一个角度佐证了房地产基金增长的速度。

房地产百强企业，前20强只有一家没有跟房地产基金合作，80位到100位，只有3家和房地产企业在做结合，这说明当前中国房地产行业里，规模越大的、越是龙头的企业在跟基金做合作。基金的性质跟银行、信托本质上是不一样的，因为他是股权类的资金，从这个意义上来说，企业到了一定层面就会萌生出这种意识，要进一步做大做强，必须和股权资金做对接。在当前国内，因为股市增发配股、IPO全部都停掉了，基金变成了几乎是唯一的可以和大房企做股权合作的一类机会。

传统的房地产基金和PE、VC基金不同的地方之处在于，房地产投资期限比较短，传统PE、VC基金时间更长；在规模方面，房地产基金更容易做大，风险相对可控，预期回报比较稳定。此外，房地产基金对资产管理的要求更高一些。

地产基金运作模式在国内目前有三种类型：一种做纯股权投资，一种做纯债权投资，还有一种是做夹层投资。夹层有两个含义，一方面股权配债权，再一个股权方式借，一般需要保本息，以及初始收益，上面加一个浮动收益。从国际形势来说，股权基金是通行的做法，在国内是一个特殊阶段，大家接受还有问题。这三种基金目前都是并存的，甚至第二类做的比第三类还要大，这也是当前在国内特殊阶段的事情，随着时间的推移还是股权基金会一统天下。

房地产基金价值

房地产企业传统的融资模式：一类是银行。今年以来五大行房地产贷款指标全部是负增长，农行负300亿，工行负500亿，所以各家银行对房地产这一行业都是受限的。信托方面国家明确实行窗口指导，每一单都要报给国家银监会做审批。其他间接融资渠道，我们在其他行业可以看得到，中期票据、企业债、公司债、短期融资券，这些目前房地产企业没有放开，只要涉及房地产行业国家一律不批，除非是国家重点保障的范围，比如保障房介入几千万套的范围，而且实施必须是国有大型企业才可以做。另一类是境外基金。这种融资方式受限制比较多。

房地产基金对房地产企业的价值有以下几个方面：第一，股权进入项目可以分担风险，共同分享收益。第二，调整报表。因为房地产企业，特别是大型房企都有调整报表的需要，基金的资金进入以后是放在所有权益项下，被投企业归你来合并，因为常规基金都是不控股，都是参股进来，这样作为基金进来可以降低企业的负债率，使企业得到更大的发展。其次，可以扩大公司的规模和利润。此外，提高净资产回报率，基金常规上都是和房地产企业做一个倾斜分配，收益做得高，房地产企业按照自有的股权分配，往往可以占一块股权的便宜。第三，提高管理和管理品牌。基金有自己成熟和完善的系统，进入企业后可以改造被投企业，提升品牌。

做房地产基金不是每一家公司都能够做得起来，最根本的原因是房地产基金要求非常高。首先是对人的要求，要懂地产、金融、法律、投资、资产管理、运营各方面的经验，要有金融方面的资源，要有很好的方案策划能力和很强的沟通谈判能力，包括你的LP也要有很好的关系维护能力。一个优秀的房地产基金经理在中国是绝对的稀缺品，在香港做的最好的一些基金公司说过，在全香港挑不出20个人，在国内也不会比这个多。并不是说具备这些专业背景的人在一起就可以做了，但是要有一个很好的人统筹，这个难度就大大增加了。房地产基金要有非常丰富的行业资源及资源整合能力。金融资源现在主流投资的非常少，只有做另类的投资机构才可能转向做房地产金融。

做基金核心关注的是两个点，一个是ROE指标，一个是I R R指标。金融机构专家，包括房地产企业的从业者，特别是房地产企业的老板，如果未来要和各类金融对接，特别是和股权类金融机构对接，你一定要准备好这两个指标。资投项目，IRR指标有多高，股权回报就有多高，这些指标列不出来，最后谈的所有东西都是在围绕这些东西的外围在打转，根本进入不了实质的阶段。

对房地产企业来说，三维确定了，这个项目基本上确定了。第一维市场；第二维是整个成本发生；第三维是整个工期安排。这三点安排好了，基本上这个项目股权投资收益就确定了。市场确定了价格，成本决定了整个总成本的过程，工期是一个时间，收入减成本除以投资年限，其实是年收益，这是做房地产基金一个核心的理念。

运作好基金，成功的要素在于：第一，要做好准备。要具备非常专业的投资能力，非常完善的风险控制系统，以及投资以后的资产管理系统，通过这样的准备，形成一个非常卓越的管理能力。做房地产基金核心就是投资和资产管理，资产管理打造好，投资能力打造好，这样会带来长期、稳健的回报，规避好风险，整个资金来源是一个水到渠成的过程。最终打造一个品牌，形成一个持续、良性的正循环。通过这样的运作，企业规模会越做越大，影响力也越来越大。