地产项目管理控制措施的思考

◎ 厦门市东区开发公司 高志松

伴随着我国改革开放、经济腾飞而发展起来的房地产业，已经历了30年的历程。虽然这个产业目前还面临着许多困难和问题，但应该看到，一个具有强大竞争性的、开放的房地产市场体系已经存在。在市场环境下，如何练好内功，提高自身的竞争力，并在行业立于不败之地？于是，精明的开发商便开始关注起自身项目开发过程的管理控制，纷纷在强化控制机制、控制理论与控制技术上做文章。

管理控制被定义为对项目的活动过程进行检查、衡量和纠正，以确保项目目标得以实现的基本管理职能。正如法国著名的管理学家法约尔指出“控制就是核查一个企业（项目）中所发生的每一件事是否符合规定的计划、已发布的指示及所制定的原则，其目的是要指出计划实施过程中所出现的缺点和错误，以便改正和避免再犯。对一切事、人和活动都要控制。”由此可见，控制作为一项基本管理职能，几乎渗透到企业（项目）管理的各个领域和各个层次。因此，项目管理控制不仅是房地产开发市场化的要求、也是管理科学化的趋势。

一、控制的目的和控制过程

控制的目的在于发现和查明偏离计划的偏差及其成因，采取正确的措施来纠正这些偏差，以确保计划的实施及计划目标的实现。

尽管由于控制对象的差异，控制活动的基本方法与内容有很大的区别，但是作为一项基本管理职能，控制过程大致上可用如下三个主要步骤予以描述。

（一）计划与标准的制定

计划是控制的依据，任何一项控制活动必须具备计划。计划拟定的越明确、越全面和越完整，控制工作就会越有效。但是，由于计划的详细程度和复杂程度差别很大，这就需要在计划的基础上针对不同的需要制定一些控制标准，这些标准就是评定工作的尺度，它是从整个计划方案中挑选出来或分解出来作为评价相应工作成效的指标。标准也可以是多种多样的，无论是定量描述的，还是定性描述的；无论是单项的还是多项综合性的，一系列的标准构成了一个标准体系。其中最好的、最主要的标准组合便成为一种考核标准。

（二）成效与实绩的评定

依据计划和标准对工作成效与实绩进行评定的目的在于发现偏差，揭示偏差的成因。因而，成效与实绩的评定构成了控制活动的核心。这种评定活动的进行，尤其要注意如下几项要求：

1.实时性要求

实时性要求就是要尽可能地发现偏差、纠正偏差，从而尽可能地减少损失。这就要求建立有效的休息系统和早期预警系统，以便尽早地提供信息，尽快地鉴别原因、制定对策，纠正偏差。

2.针对性要求

任何控制活动都是有目标的，因而，成效与实绩的评定必须针对具体的对象、具体的事物和具体的过程而进行。评定的经过必须是便于查找原因并采取纠偏措施的。所以，对公司和项目的实施评定必须细化到具体事项。

3.客观性要求

成效与实绩的评定必须是科学、客观、实事求是的。由于管理工作本身就带有许多主观、人为的因素，周围主要职能之一的管理控制，就很难完全避免主观因素的影响。这就要求在制定标准时，尽可能采取定量的或可以量化的指标。即使那些定性的指标，也应采取分等、计分之类的办法进行量化。另外，客观性还要求在任何情况下，这些标准都是可测定和可考核的。

（三）偏差纠正

偏差纠正是控制的目的，偏差纠正的关键是在根据评定的经过发现偏差、查找原因的基础上制定纠偏措施，并执行这些措施是多方面的，有行政的、技术的、经济的，甚至还有更换责任者之类组织上的措施。究竟采取什么措施，应视问题的性质、对象的具体情况而定。

二、建立有效的控制系统

控制系统是指由人、机构、制度和必要设备组成的，主要从事管理控制职能的系统。这种系统，根据其接收信息及实施控制职能间的关系，分为反馈控制系统、前馈控制系统及防护性控制系统三类。

（一）、反馈控制系统

管理控制通常是一个如图所示的反馈控制系统。前述控制过程可进一步细分为图示的八个步骤。管理人员要通过预期的工作成效（计划）与实际工作成效的对比研究，找出偏差。然后再由专业人员按照既定的方法分析产生偏差的原因，制定纠正偏差的措施方案并付诸实施，以期纠正偏差。

反馈控制系统控制过程图

由上述控制过程可看出，反馈控制下感到最大优点是始终伴随控制对象的运动过程而工作，系统的效益与效率是很高的。但是，由于无可避免的等待时间，这种系统的时间滞后效应是客观存在的。纠偏措施一定要在偏差发生后才能出现，从实施过程中出现偏差到纠偏措施发挥作用，需要一段间隔时间。这个时间间隔主要由如下几部分构成：

（1）偏差出现到被识别（被检知）的时间；

（2）原因分析和措施制定时间；

（3）决策时间；

（4）实施纠偏措施及纠偏措施发挥作用的时间。

为了尽可能地缩短反馈控制系统的滞后时间，介绍偏差带来的损失，应改善系统结构、提高控制效率。如采取措施加速信息采集和分析的制度，建立有效的早期预警系统；改善决策程序与方法，加快措施提出与决策的速度。为此，在管理控制系统中，又提出了前馈控制与防护性控制两类系统。

（二）前馈控制系统

鉴于反馈控制系统利用输出信息实施控制的滞后性，有效的控制应当是面向未来的控制，即未来导向控制。这便是前馈控制的基本思想。前馈控制系统依据对未来事物发展的预测来实施控制。因而，前馈控制系统往往在偏差出现之前就实行了有效的控制，彻底解决了反馈控制的滞后性问题。前馈控制的基本依据是对未来事态发展的预测，因而在这里信息的收集与处理就显得尤为重要。前馈控制应用的最重要的控制工具就是预测技术与计划评审技术。

（三）防护性控制系统

防护性控制是指在计划实施过程中采取的预防性的控制手段。例如通过岗位责任制、承包责任制等组织手段，以及建立的互相制约的报告、评审、审计等管理制度所形成的检查与审核职能所实现的防护性控制。

显然，防护性控制充其量是上述两种控制系统在控制手段与方法上的补充。对于复杂事项的控制，如大型项目投资控制，它并不能独立形成一个有效的控制系统。

三、要做到有效控制

控制的有效性表现在对计划目标实现的有效程度和对偏差纠正的及时性上。一个有效的控制系统具有足够的能力保证计划的正确实施和计划目标的顺利实现；必须保证在尽可能短的时间内，发现并纠正已出现的偏差。为此，在建立有效控制系统时应具备四项具体条件：

（一）要适应控制对象的需要

一切控制技术和控制系统都应当适应它要控制的对象的要求。世界上的事物千差万别，各种不同的事物都有其自身的规律。人们所从事的一切活动都有其内在的、不同于其他活动的特殊规律和要求。即使同为经济活动，不同的领域、不同的地域、不同的公司也有不同的特点，不可能设计一种适应所有条件的控制系统。

控制系统由控制者和控制技术还要反映它应服从的计划的要求。不同的计划或计划的不同阶段都有不同的特点，一个有效的控制系统应当适应这些要求。因而，控制系统的设计应当是有针对性的。这种针对性，首要的要求就是适应控制对象的需要。

（二）要适应控制者的需要

控制系统由控制者和控制技术、控制制度构成。控制活动由控制者实施，不同的控制者具有不同的管理职能、不同个性。他们往往需要控制不同的内容，习惯与不同的控制方法，因而，有效的控制应适应不同的控制者而设计成各具特色的系统。

（三）要适应控制机构与控制机制的需要

控制机构是控制系统在组织上的实现，控制机制是控制运行实现的方式。有效的控制必须是人员、机构、技术、机制的有机的统一体。

（四）应当是经济的、合理的系统

有效的控制必须是经济的。任何控制行为必然要投入资源，一个有效控制的花费（人、财、物）应当是合理的。这就决定着公司的主管人员只有在他们认为重要的问题上选择一些关键因素进行控制。如果控制系统适合公司的工作和规模，它就可能是经济的和合理的系统。

总之，管理控制对开发企业的影响深远，这不仅是项目开发管理控制的完善，而且是房地产开发市场化、管理控制科学化的要求。