浅析房地产企业的税收筹划

程素文

一、税收筹划的理论基础及进行税收筹划的必要性

（一）什么是税收筹划

税收筹划，是指在纳税行为发生之前，纳税人在法律规定许可的范围内，通过对企业的各种生产、经营、投资活动进行事先安排和筹划，实现免除、减少或者递延纳税义务的目标，以谋求最大纳税利益，实现企业利润或现金流量最大化的目标。

（二）房地产企业进行税收筹划的必要性

第一，进行合理的税收筹划，可以降低企业的税收压力，提高企业竞争力。房地产企业的涉税项目多而复杂，主要包括土地增值税、营业税等流转税和企业所得税等税种，各种税负占据了房地产企业成本的大部分。同时，随着国家对于房价的调控力度加大，房价上涨空间受限，通过降低成本来增强企业竞争力成为了房地产企业的唯一出路。

第二，进行合理的税收筹划，可以改善企业的财务状况，规范企业财务管理。税收筹划通过进行合理合法的事前筹划，使企业减少或者递延纳税，改善了企业的现金流，并且大大提高了资金利用效率，从而改善了企业的财务状况。同时，进行税收筹划是一种高水平的财务管理活动，企业内进行税收筹划的学习和事件也有助于提高财务会计相关人员的业务水平，规范企业的财务管理。

二、结合实例对改善房地产企业税收筹划的建议

（一）背景状况

河北省石家庄市一家房地产开发企业，注册地为石家庄，开发项目为某县。该企业在该县另注册一家分公司，负责销售。

（二）营业税的筹划

根据税法相关规定，营业税的计税依据是纳税人提供应税的营业额，包括转让无形资产的转让额或者销售不动产的销售额。它是纳税人向对方收取的全部价款和价款之外取得的一切费用。

房地产企业在销售过程中通常有多种促销手段，比如在购房的同时赠送各种商品及服务，或者直接以折扣价销售房屋。假设甲房地产开发公司准备为一个楼盘做促销活动，并有以下两种方案。一：开盘日购房的客户均可获赠热水器一台和香港旅游三日游，总共价值50万元。二：公司财务折扣销售方式，优惠2.5%，也是价值50万元。对于方案一，免费总送的热水器以及旅游在税法上要视同销售，要将所赠送的实物和劳务价值增加到房屋的销售收入中，合并缴纳营业税。假设房屋销售收入为2000万元，则营业税应为（2000+50）×5%=102.5万元。对于方案二，公司将方案一中实物和优惠的价值直接作为折扣，按照税法规定可以在成交价中抵减，按照折扣后的金额作为营业额，在房屋原销售价值为2000万元的情况下，应缴纳的营业税为（2000-2000×2.5%）×5%=97.5万元，相比方案一节省营业税5万元。

综上所述，就会计上来说，直接折扣对企业更有价值。当然具体使用什么促销手段，还要具体分析。

另外，通常房地产企业销售的房屋分为精装修房和毛坯房。在销售精装修房的过程中，如果只签订一份合同，则应该按照合同上的价款按照“销售不动产”征收5%的营业税。但房地产企业也可以增设一份合同，将销售房屋的过程分为销售毛坯房和装修两个过程，分别签订合同。则可以将总价款分为销售毛坯房的价款和装修的价款，其中销售毛坯房的价款按照“销售不动产”征收5%的营业税，而装修的价款则按照“建筑业”征收3%的营业税，从而实现了降低税负的目的。

（三）契税的筹划

房地产开发企业通过购买、受让、受赠、交换等方式取得土地使用权和房屋所有权时要缴纳契税。依据税法规定：“企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。”利用这款规定，可以通过新设立分公司的形式来减免契税。比如甲房地产公司欲转移1000万资产到控股的乙公司，依据契税的定义，所有权发生了转移，且甲乙公司投资主体不全相同，故应缴纳契税。此时，如果甲房地产公司新设立分公司丙，并且将新设立的分公司的注册资本按照股份比例分配给甲公司原来的股东，则甲公司和丙公司的投资主体完全相同，转移资产时便可以免征契税。

（四）土地增值税的筹划

我国税法规定，土地增值税实行四级超率累进税率。房地产企业建造普通住房出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超级累进税率缴纳土地增值税。对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。通过上述规定可以看出，土地增值税税率较高，所以如何对其进行筹划，降低土地增值税的负担尤为重要。

首先，根据“增值额未超过规定扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税”这项规定，可以考虑使用临界点的税负效应对此进行纳税筹划。对于上述条款，20%便是临界点。在实际工作中，可以通过测算增值率，进行合理定价。比如一项房产的增值率略高于两级税率档次交界的增值率，由于增值率由增值额和允许扣除项目的金额决定，则可以考虑适当降低房产价格或者增加扣除额来降低土地增值税的适用税率来减轻税负。

其次，根据“对从事房地产开发的纳税人可按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项规定计算的金额之和，加计20%的扣除”这项规定，该房地产企业可以加大公共设施建设的力度，比如小区内的棋牌室、台球室等娱乐设施以及篮球场、单双杠等体育锻炼设施。这种做法不仅可以给房地产增加卖点，优化品牌形象，也可以将其成本列入房地产开发成本中加以扣除，降低税收负担。

（五）企业所得税的筹划

企业所得税是针对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税，对于企业所得税的筹划主要有利用筹资方式、利用税法规定的税前扣除项目以及延迟纳税等几种方法。

利用筹资方式降低企业所得税主要是要合理安排筹资结构，特别要注意负债比例。一般来说，负债比例越高，避税的效果也就越好。但负债比例的增加也会导致企业的风险增加，所以也不能单纯为了避税而不合理地举债。企业应该根据自身的规模、现金流量以及风险承受能力等因素选定一个负债比率，以求在保守的前提下更好的达到节税效果。

利用税法规定的税前扣除项目节税主要是利用税法规定可以税前扣除的各种保险及公积金等费用调节企业所得税。对于此类费用，企业应足额购买，这样既可以起到降低企业所得税的作用，又给员工增加了福利，有利于增强企业的竞争力。

房地产开发企业还可以通过延迟纳税的方法来达到税收筹划的目的。企业应该注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，延迟纳税。延迟纳税不但可以改善企业的现金流量，同时还获得了货币的时间价值，并且可以降低当期的应纳税所得额。

结语：房地产开发企业想要在激烈的市场竞争中占有一席之地，必须重视税收筹划，谋求最大限度的纳税利益。同时，房地产企业的税收筹划也是一个复杂工程，纳税人应该具有正确的税收筹划意识，企业应配备高素质的财务人才，合理避税，提高企业竞争力。