解读北京公租房

孙雪梅

2011年12月16日，北京市石景山区京原路7号公租房项目全部八栋楼的结构封顶，预计整个住宅小区将在2012年年底竣工。

保障房的演变，从经适房到廉租房、限价房，再到公租房，经历了一个曲折的历程。

北京公租房频繁进入公众视野，始于2011年。按照《国务院办公厅关于保障房建设和管理的指导意见》，政府将大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设。北京市住房保障办公室也于2010年年底公布，“十二五”期间将建100万套保障房，公租房占公开配租配售保障房60%以上。这意味着，随着公租房建设的大力推进，保障房将从“以售为主”向“以租为主”转变。

北京市2011年公租房供地300公顷，是上年供应规模的六倍以上。而计划新建收购公租房的规模总量约6万套，实现配租1万户家庭以上。从北京市2011年已经开工建设的19个项目来看，城市东、南、西、北，近、远郊区域均有分布，而且大多数项目周边都有轨道交通或大型交通枢纽，届时申请家庭可以根据自己的工作、生活需要选择承租住房。

配租对象：3口之家年收入≤10万元

什么样的人可以承租公租房？2011年11月30日，北京市住建委正式发布《北京市公共租赁住房申请、审核及配租管理办法》，将三类人群纳入公租房保障对象。其中在征求意见稿的基础上，对外地人增设了和北京本地人一样的收入限制。

按照《办法》规定，三类人群可以申请北京公租房。

一、廉租住房、经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。

二、申请人具有本市城镇户籍，家庭人均住房使用面积15平方米(含)以下；3口及以下家庭年收入10万元(含)以下、4口及以上家庭年收入13万元(含)以下。市住房城乡建设主管部门会同市相关部门根据本市人均可支配收入水平变化等，对上述标准及时进行动态调整。

三、外省市来京连续稳定工作一定年限，具有完全民事行为能力，家庭收入符合上款规定标准，能够提供同期暂住证明、缴纳住房公积金证明或社会保险证明，本人及家庭成员在本市均无住房的人员。具体条件由各区县人民政府结合本区县产业发展、人口资源环境承载力及住房保障能力等实际情况确定。

外地人：在京年限尚未公布

外省市来京连续稳定工作一定年限，到底是几年？

在2011年12月16日北京市政府新闻办举行的“2011年北京市城乡住房建设情况”新闻发布会上，北京市住保办常务副主任邹劲松表示，北京市政府10月18日刚刚发布了加强本市公租房建设管理的通知，各区县有一个消化、吸收的过程。为了做好外地人口申请公租房的工作，各区县也在做需求调查分析，在预登记表格中了解外来申请人口的职业情况、年龄、收入状况，以及对公租房的意向等，这都将为外来人口申请公租房的细则出台提供参考价值。市住房保障部门会督促区县尽快出台。

据记者了解的情况，各区县土地、房源紧张程度不一致，针对外地人的公租房条件也会有不同，针对所有承租人的租金标准也不同。根据部分区县住保部门消息，区县办法和市住建委发布的总办法原则一致，具体的“在京年限”、“收入标准”、“租金水平”等，目前仍没定下来。

配租标准：3人以上可以配租大套型

根据北京市颁布的公租房管理办法，一个家庭只能承租一套公共租赁住房。而按照《国务院办公厅关于保障房建设和管理的指导意见》，公租房的单套建筑面积以40平方米左右的小户型为主，满足基本居住需要。北京市公租房的户型设定在30～60平方米，包括单居、小套型和中套型，可以满足承租家庭多样化的居住需求。

考虑家庭代际、性别、年龄结构和家庭人口等因素，配租户型也有不同。其中单身申请人只能配租宿舍、单居或小户型；夫妻及子女未满10周岁的单亲家庭配租单居、小或中套户型；子女年满10周岁的单亲家庭和夫妻及子女配租中或大套型。

与经适房、限价房要求单身申请人30岁以上不同，申请公租房只要年满18周岁，符合条件就可申请。这为刚毕业、需要过渡居住的年轻人提供了条件。

优先条件：连续3年未获经适房者优先

公租房作为一种新的保障房方式，要与此前的经适房、限价房有一定的衔接。根据北京市相关规定，公租房可作为经适房、限价房轮候家庭的过渡房源。

连续三年通过摇号均未能入选的经济适用住房轮候家庭，或参加多次摇号均未能摇中且轮候三年以上的限价商品住房轮候家庭，北京的区县住房保障部门在有房源供应时，可安排公租房配租解决住房过渡需求。

这意味着，连续3年轮候经适房和限价房都未中的，在区县有房源供应时，可直接安排入住公租房过渡，不用参加公租房配租摇号。北京住保办相关负责人表示，住公租房过渡时，经适房和限价房的轮候资格依然有效。

北京公租房管理办法规定，廉租住房、经济适用住房和限价商品住房轮候家庭优先配租；申请家庭成员中有60周岁（含）以上老人、患大病或做过大手术人员、重度残疾人员、优抚对象及退役军人、省部级以上劳动模范、成年孤儿的优先配租。

配租标准：

社会单位建设持有的公租房，优先解决本单位取得公租房备案资格的职工居住需求。

调换户型：家庭人口变化可调换户型

夫妻俩住着一套小套型，如果一年后生了孩子，能不能申请换稍微大一点的公租房？

北京公租房管理办法规定，承租家庭因家庭人口变化等原因，需调整配租房屋的，可向公租房产权单位提出书面申请，经家庭原申请所在地区县住房保障管理部门复核，仍符合公租房申请条件的，由区县住保部门提出调整意见。

公租房项目中有套型匹配的空置房屋，产权单位可根据调整审批意见时间顺序予以调换，重新签订租赁合同，并按规定腾退原承租的住房。项目中没有套型匹配的房屋，由产权单位建立家庭轮候调房需求库。

承租人在租赁期限内死亡的，经复核，家庭仍符合公租房申请条件的，家庭可按规定推举新的承租人与房屋产权单位重新签订租赁合同。家庭无共同申请人的，租赁合同自动终止。

关于摇号：放弃两次摇号需重新申请

有的家庭摇中公租房，但可能嫌离上班地点远，能不能放弃一次，等待下一次摇号配租公租房？

记者从北京市住建委了解到，申请家庭未在规定时间内选房或签订租赁合同，视同放弃一次配租资格，可继续轮候。同一家庭只能放弃两次配租资格，超过两次须重新提出申请。

此外，公租房租赁合同期限由双方约定，一般为3年，最长不超过5年。租金可以按月、季或年收取，但最长不得超过1年。

北京市住保办还将制定《北京市公共租赁住房租赁合同》示范文本，内容包括租赁房屋的基本情况、租金标准及调整原则、租金收取方式、租赁期限、修缮责任、合同解除、违约责任以及双方权利义务等。

资金难题：北京公租房不会转租为售

由于公租房靠租金收入回收成本，至少需要30年周期。在关于公租房建设的争议中，资金成为核心问题。

北京市住建委新闻发言人秦海翔表示，截至2011年12月中旬，全市已落实公租房项目98个，房源10.3万套，全年新开工总量达到6万套。

融资方面，秦海翔表示，2011年6月30日挂牌成立的北京市住房保障建设投资中心，成为中国最大的保障性住房投融资平台，市财政一次性注资100亿元作为资本金。在不到半年的时间里，广泛吸引社会资金进入，已落实融资贷款55亿元，签订综合授信额度750亿元。

尽管已吸纳社会资金，但相对公租房建设的巨大资金需求，仍显得杯水车薪。于是，有人猜测，公租房推出几年后，会不会由于资金困难，转租为售？

记者12月16日从北京市住保办获悉，北京公租房不会转租为售，“因为建设公租房的目标，就是为了政府手中有房源，有利于调控市场”。北京市住保办常务副主任邹劲松表示，在资金筹措方面，目前正与多家银行协商，并已获得国家开发银行和公积金贷款中心支持，“未来我们希望能得到房地产信托投资基金（REITs）支持”。