2012年中国楼市预判关于楼市的八个观点

华伟

大伙儿心中难免存有些许疑惑：10年了，中国大陆的房地产市场会不会重复着“昨天的故事”？而财政日益困难的地方政府为了自救是否会将调控政策“大事化小，小事化了”，再次用太极绵掌化解调控铁拳？

历经近10年的楼市风雨，人们似乎习惯于将宏观调控与调控房地产市场画上等号，即便是在房地产政策宽松的2008年，人们还是习惯于如此。时至今日，已经连续上行近10年的房价仅仅只是放缓了前行的速度。

大伙儿心中难免存有些许疑惑：10年了，中国大陆的房地产市场会不会重复着“昨天的故事”？而财政日益困难的地方政府为了自救是否会将调控政策“大事化小，小事化了”，再次用太极绵掌化解调控铁拳？

2010年下半年，中央政府宏观调控双管其下：一方面，对多套房的购买行为实行限制贷款与限制购买的“双限政策”；另一方面，指令地方政府不折不扣地完成1000万套经济适用房的开工与建设任务。转眼间，此轮严厉的调控坚持了一年多。在2012年新春临近之际，频频爆出的各地房价下调的消息让人们燃起了新的希望。

前些日子有个别官员表态：即使房价下跌50%，银行资产也很安全。然而，综观世界发达国家的经济发展历程，即使发生了经济危机和金融海啸，房价也多半跌不到这个幅度。

善良的愿望必须经过科学的梳理才更有可能变为现实。君不见，仅在一个月的时间内，中央政府就直接支持铁道部融资了3000亿元，解决了铁道部的历史欠账。据测算，2012年底，铁道部将留下超过3.6万亿元的负债。除此之外，还有保守估计超过10万亿元的地方政府债务，这还不包括将近6万亿元的土地储备负债。

对于股市进一步大规模融资的恐惧使得股指历经10年又重回起点。而地方债务问题的欠明朗，又使得那些曾经被我们寄予厚望的国外战略投资者还没有来得及帮助中国银行业与国际接轨，就率先在香港股市将所持有的大陆银行股抛了个精光。空前低股指的证券市场、空前低估值的银行股价格、空前高的房价正显现眼前，2012年我们该何去何从？

当前，经历了4万亿中央刺激计划的地方政府早已经负债累累，而曾经辉煌的外贸出口随着欧洲各国债务危机的总爆发前景暗淡。面对2012即将来临的欧美选举大年，贸易平衡和人民币升值又让出口贸易这部中国经济发动机的功率大打折扣。而失去了出口与政府投资支撑的中国经济唯有启动内需这一不二选择。

当今之计，稳字当头。即既要化解历史包袱轻装前进，又要扩大内需，加速前行。有鉴于此，笔者就2012年的中国楼市谈几点看法：

观点一： 保障房托底稳内需

住房消费需求是最大、最现实的内需。2012年正是中央力推的1000万套保障房主体进入市场的丰收期。这项政策出台时虽然欧美经济已经见底，但尚未明显回升。而中国由于缺乏全面的社保，再加上独生子女政策，因此每年必须保“8”来保证1500万左右新增劳动力的顺利就业，否则社会就难呈现稳定。

因此，1000万套保障房既给中低收入家庭以盼头，又给市场发出明确的信号，还可以观察欧美情况再作进一步的调整。因此，它是2012年前中国政府较为理性的防守型政策。试想一下，1000万套保障房的完工与入住将极大地带动家庭装修、新家具及家电的消费。据保守测算，仅此一项将直接产生超过2万亿元的内需。

观点二： 地产调控，稳字当头

尽管土地财政饱受诟病，这主要源于分税制后预算内财力迅速向中央集中，而改革之初中央收入约占税收的1/4，而10余年后则逆转为地方政府收入约占税收的1/4。与此同时，地方不仅要维持基础的公共开支，诸如工资福利、义务教育、医疗、维稳等，而且还要顺应城市化，大力进行旧城区基础设施完善，以补计划经济的欠账，新城区基础设施的配套。而从2002年始的宏观调控，是基于国内非垄断行业产能严重过剩的现实，近10年来，产能过剩不仅没有好转，反而更加严重。因此，央企的税归中央，而严重过剩产能条件下地方政府的机动财力越来越依靠土地的产出。由此，城市经营及土地储备模式全面开花。

再加上美国次贷危机诱发的全球金融危机至今未能摆脱，地方政府为配套中央政府4万亿元振兴计划而需要近20万亿元的大投资就只能救急找银行，还本付息靠土地。根据我们的测算，在当前的政策体制格局下，土地出让金以GDP5%左右的规模较合适，而一旦达到8%～10%，就会出现需求危机。这就是说，按照GDP40万亿元的基数，如果土地出让金超过3.2万亿以上，即使地卖出去了，将来盖好的房子却有可能卖不掉，从而导致现有经济格局崩盘。

回想一下，2011年，我国地方政府土地出让金已经达到2.9万亿之巨，若再不刹车就会有危险啦！

观点三： 定位不明，微观调控政策显现过渡性特征

一般来说，在工业化和城市化进程迅速的中国，房地产业应该是国民经济的支柱产业和经济引擎。即使到了工业化和城市化的后期，房地产业仍然会通过二手房的交易和相关服务保持其支柱产业的地位。事实上，英、美、德、日等国莫不如此，我们很难违背市场经济的这种基本规律。

我认为，房地产业作为支柱产业与宏观调控并不矛盾，其调控的目的是让房地产业更加健康、稳定、安全地为国民经济保驾护航。现在问题不是宏观上该不该调的事，而是职能部门出台的政策有些顾此失彼，妨碍了楼市调控。一个显而易见的事实是：以前，一部分老百姓买不起房却贷得到款；现在，房价下降了，结果老百姓却贷不到款了。由此可见，当前施行的楼市调控政策定位不明，多由各部门自行牵头制定，缺乏政策协同，其过渡性特征明显。

观点四： 先股后房，政策意图日现

通过持续的“双限政策”将中产阶段的消费与投资行为从楼市逼向股市，在社保基金、保险基金和投资基金的保驾护航下尽快激活中国股市，将中国地方商业银行加速上市，以在短期迅速提高其资本充足率，并为未来改革后的中国高铁线路预留上市融资的渠道，以置换银行负债。如此一来，中央和地方政府将可从债务泥潭里迅速抽身，重现活力。

计算一下，中国外汇储备从2万亿美元到现在的3万多亿美元只用了短短一年多的时间，这增量除了贸易和对外直接投资（FDI）外，有7000亿～8000亿美元是热钱。为什么呢？因为，你在美国向银行借100万美元年息不到2%，拿到中国来买个信托什么的年收益肯定超过10%，再加上一年来3%的升值，年净收益更是超过10%。我们要知道在美国年净收入过10万美元者意味着什么。实现这一切在美国很难，而在美国借钱，在中国赚钱则很容易。因此，这钱既不用炒股，也无须炒楼，就在中国拿投资理财产品这么转1年即可。

中国的国情是垄断的央企，如中石油、中移动，根本不需要银行贷款，而现实中竞争激烈的企业则利润微薄，付不了高息。于是开发商进入信托，在短短的1年里将信托收益从11%～13%拉高到不低于20%，于是，其他行业更加不可能寻求信托融资。而开发商获得高成本资金后通过提价向市场转移，通过砍价向地方政府土地供应转移则成为必然，于是地方财政更加困难。

观点五： “鱼翅与白菜”——楼市豪宅及中低价格商品房市场相对活跃

看来，中国经济增长重投资、轻消费的痼疾近期难以根治。随着欧美市场的饱和，国内非垄断的民营经济生存环境将进一步恶化。大量的产业资本正加速游离出实体经济。由于缺乏对房地产业明确的战略定位，以及调控政策受到政府短期目的的严重制约而没有进行系统设计。缺少房地产支撑的中国股市从根本上不具备长期走“牛”的实体基础。于是，短线炒股、长线购房就成为投资的现实选择。由于政府采取了极端的楼市限购政策，长线投资只有集中于大面积、高价格的豪宅。2012年，中国楼市豪宅市场将成为一道靓丽的风景线。

与此同时，1000万套经济适用房的初步建成及后续政策的跟进，将直接导致中低收入家庭居住水平的大幅度改善以及中小户型、中低价格商品房市场的相对活跃。因此，在股市小有起色的基础上，楼市成交相对好转，而一高一低两头活跃将最有可能实现。

观点六： 雷声大雨点小的房产税

因为期望太久，人们往往希望一药能治百病。因此，一时之间，关于扩大房产税试点城市数量，扩大房产税征收范围，提高房产税征缴比例的声音不绝于耳。然而，房产税本身只是一个过渡物。上海与重庆一年来的试点也已经清楚地再一次证明：房产税本身仅仅只是一项政策工具，尽管随着市场经济的成熟它最终会进入千家万户。然而在当下，它却并不是最紧迫和必须的。在缺乏老百姓心理认同和意识跟进的条件下，过早地推行这一税种给地方政府带来的财政收益并不丰厚。而当地的楼价高低似乎也与这一税种的实施与否显著关联。

然而，一个尴尬的事实却是：当一个城市或地区房价开始真正松动之际，松动前后有关公民的纳税基准如何确认，却一直未见定论。显然，眼下政府部门并不具有大面积即时定价的房屋估价能力。而且，在土地公有的前提下城乡居民都在法律上拥有房产，如何只征城不征乡却没有明确的法律条文。况且，城市房产土地出让年限到期后如何操作也一直是个空白。

相关政策规定可以是空白，而对于纳税人来说不能够继续空白。因此，这些问题在没有明确前搞搞试点是可以的，推广起来有一定难度。

2012年，中央力推的1000万套保障房主体进入市场的丰收期，这既给中低收入家庭以盼头，又给市场发出明确的信号。

观点七： 病在地产，根在体制

楼市的问题病在地产，根在体制。究竟中国需要不需要市场经济？中国的市场经济能否独立于西方资本主义国家的发展模式？中国之大，经济发展水平差距之大，目前尚难用过于具体的技术指标来进行调控。我认为，现在困难的不是房地产业，是艰难转型中的国民经济。尽管数据可喜，但实质上隐患重重。再加上国际上环境突变，让当前国民经济唯一的发动机房地产熄火的可能性虽然是不存在的，但眼下房地产从业者的日子很不好过。当开发商普遍存在悲观预期时，大不了大家都不去拿地。此时，除了淘汰少数开发商之外，地方政府土地财政的危机才会真正到来。

观点八： 房地产不再是暴利行业

目前，国内已在政策上全面实行了6类及以上用地的“招挂拍”政策，土地出让价格本身就高，房地产业已经回归到了资金密集行业。根据政策，房地产开发商自有资金不低于30%，“四证”齐全方可向银行申请贷款。即使贷到，财务杠杆也降到3%左右。实际情况是，房地产找信托融资的要求都比这要高，现在在这个行业，年回报20%以下符合贷款条件的项目还不一定拿得到信托。

另外一个方面，商品房生产和供给的周期比较长，房地产开发的成本本身就高。房地产开发商从拿地到开工，需要经过多重审批，链条较长，寻租的空间也大，无形中提高了开发的成本。而税务新规则明确规定，项目毛利超过30%的部分要按累进最高60%的比例征收土地增值税，然后再交所得税。所以，就算房地产行业有暴利，暴利也已经转变成税收了。

华伟 华东师范大学东方房地产学院常务副院长