谈城中村改造模式

赵红霞

(山西阳城县星辰城乡规划设计所，山西阳城 048100)

1 城中村概念的界定

城中村顾名思义是城市中的村庄，是我国城市化发展进程中的特殊地域现象。村庄位于城建区内，共享城市部分基础设施，受到城市生活方式的影响，但自身却保留了农村特征，如农村集体所有制等。在土地利用、社会文化、经济文化以及建筑景观等方面正在由乡向城转型期内，同时具有乡村特色和城市文化的双重特征。

2 城中村的成因以及存在的问题

2.1 城中村的成因

客观方面上讲，我国城中村的产生与我国城市化发展管理不规范有关。在城市化建设中，国家通过征用郊区的土地不断扩大城区面积。但原有村落管理体制和居民的户籍均未发生变化，这就是城中村。

主观方面讲，在土地所有制城乡差异和在管理体制上的城乡分离是城中村的主要成因。城中村虽在市区，但却按农村体制管理，周围土地由国家全民所有，村内土地由村集体所有，这就呈现出农村和城市相互交融的特征。

从个体利益看，土地利益促使了城中村的产生。对于城中村的村民，他们仅占有土地这一自然资源。因此，城中村的村民只有固守自己的土地才能继续生存下去;对于政府，考虑开发成本选择了绕村建设的模式，这就使城中村现象更加普遍;对于投资者，往往选择利益最大、容易进行开发的土地进行投资，所以投资者也绕过城中村进行发展。

从城中村的存在可能性看，由于外来务工人员没有合适的居所，城中村也就成为了最佳选择。在某城市务工人员调查中，绝大多数务工人员选择在城中村居住，促使了城中村的存在。

从实际情况来看，违建是城中村普遍存在的现象，其存在的客观原因是土地的二元所有制结构造成的，也是城中村的根本成因。

2.2 城中村存在的问题

由于缺乏规划的管理，城中村存在于城市的边缘，给城市建设和管理带来许多问题。从整体经济角度考虑，城中村降低了土地使用效益。由于城中村土地的二元结构，土地无法得到充分利用，导致城中村土地收益远低于城市土地开发所带来的收益。

从社会管理角度思考，由于城中村缺乏严格的管理，导致城中村周围社会秩序的混乱。此外，城中村计划生育实施难度大，这也给人口管理带来了困难。从城市的景观角度思考，城中村的存在严重影响了当今城市整体形象和环境卫生。

首先，城中村的村民为了经济利益，随意搭建房屋，导致违章建筑随处可见，严重影响了城市的形象。

其次，在城中村居民的日常生活中，由于欠缺规范的环保处理设施，并且城中村居民环保意识普遍较差，这也给城市的环境带来了影响。

最后，城中村建筑物常常存在安全隐患。由于城中村中的建设欠缺相应的规范，若出现危险情况则后果可想而知。

3 城中村改造的重要性

3.1 激发城市整体活力

改造城中村可以实现城市的可持续发展。改造城中村可以对城市整体空间布局进行优化，同时可以带给当地居民更多的利益。因此，改造城中村保持了城市蓬勃的发展力，不断地使城市发展获得新动力。

3.2 促进城市快速发展

改造城中村可以优化城市用地布局，进一步开发城市用地，从而增加城市的承载能力;改造城中村能够调整城市的产业结构，不断刺激城市经济的发展，从而提高城市居民的就业率和生活水平。

4 城中村改造模式以及应注意的问题

4.1 城中村改造模式

城中村的改造模式及方法在不同地区都有各自的特点，根据各地区经济发展水平、地理位置、文化背景及相关政策的差异，我国在实施城中村的改造过程中，存在以下几种可行性模式，具体按照分类标准来划分有三类:

从改造主体来划分，有三种模式具体如下:

1)政府改造模式。根据城市发展规划的需要，政府将村民在集体土地上的物业部分或全部收购，按照一个统一的标准进行市场估价，然后和村民协商一致达成一个统一的赔付价格，在村民领取到补偿金额后，再由政府协助统一进行安置或自行解决，最后通过政府或者政府委托的开发商对旧村进行拆除，并根据城市建设项目用地的标准及要求来进行开发建设。

该改造模式主要适用于规模较小、地理位置偏僻、经济实力较弱的中小城市的农村，或牵涉到国家重点工程项目需要强制征用的农村土地情况。

2)村集体改造模式。主要指的是政府通过比较优惠的改造政策来引导城中村的一系列发展及改造活动，由当地村民们通过民主协商和集体讨论的方式，决定关于当地农村改造的具体方案，并开拓更多的融资渠道来筹集改造资金，解决改造过程中因拆迁安置等所需的资金。

该模式适用于那些村集体资产比较充分，村民筹资能力较强，且农村发展规模比较适中的城中村的改造。

3)开发商改造模式。由地方政府公布本地区城中村改造的具体方案及优惠政策，通过开发商对农村开发的市场运作模式，将开发用地与建设用地捆绑招标，从而实现城中村的改造项目及方案。其中政府给开发商提供一定的优惠政策，但开发商必须在政策范围内复制村民的安置及补偿工作，要安置改造方案进行落实和开发，政府在这个过程中起监督和规划的作用。

从安置补偿的方式划分，也有三种模式:就地安置改造模式;整体搬迁异地安置改造模式;就地安置与异地安置相结合模式。这三种具体的模式在上面的研究中已经有相似的分析，且贯穿文章之中，所以此处不再做详细描述。

从改造的方式划分，主要包括以下几种:

1)社区重建型。所谓社区重建型，指的是村民如何快速接受村庄管理体制向社区管理转变，还有如何顺利融入城市社会发展的轨道中去的问题。

2)集中安置型。集中安置型主要针对中心城区的城中村、重大项目需要整体搬迁的城中村，按照政府的统一方案集中建设、整体拆迁，并统一进行安置，且在城中村的发展建设里，争取在软件和硬件设施方面做到同步配套，从而建设一个全新的农村社区。

所以根据全国各地的实际发展情况，在城中村的改造实践中，涌现出了多样化的改造模式，并且不同的模式都有一些成功的案例，那么通过对这些模式的深入研究，我国城中村改造的发展进程必将迈上一个新的台阶。

4.2 改造过程中应注意的问题

1)明确改造主体。由于城中村改造过程中涉及计划生育、户籍管理、宅基地管理等多方面工作，这些工作的统筹安排需要高素质、高技能人才来完成，而村集体成员固有的“小农”本位利益思想阻碍了工作的顺利开展。而从政府的立场考虑，对于开发建设、拆迁、回迁以及房屋出售等城中村改造细节都不适合由政府主导。这样一来，首先必须明确城中村改造工程中各个主体的权利和义务，对于城中村的集体土地问题，开发过程主体如果是开发商，政府与村集体都应该大力支持，而不能认为增加障碍，一旦需要政府或村集体来履行义务时，政府和村集体也要义不容辞，进而保证城中村改造工作的顺利开展。

2)确定资金来源。城中村改造需要大量资金，筹集资金可通过三种手段方式，即由开发支出改造工程所用的绝大部分资金，进行回迁楼建设;对于改造后的城市基础设施和公共设施建设所需资金由当地政府通过财政进行拨款;城中村可通过村集体和村民自筹一部分资金。此外，也可以成立专门的城中村改造资金管理委员会，对以上三种筹资方式进行明确分配，并按出资比例进行日后分红。

3)配套政策改革。城中村的改造涉及很多体制的改革，例如社会公共制度、户籍制度、土地制度以及解决村民就业等诸多问题。城中村改造后，村民会被纳入统一的城市管理当中，而社会保证、医疗、教育等相关制度需要进行改革并逐步完善。原来的村民户籍也变成了城市居民，应该放宽户籍政策，给予城中村村民以法律上的保障，使之成为真正的城市居民，与城市居民共享同样的资源。城中村改造中最明显的符号就是集体土地被转为国有土地，土地性质改变后，土地部门需要对改变性质后的房产进行变更登记，并核发“国有房地产证”和“国有土地使用权证”。此外，一个不容忽视的问题就是，以土地为主要生活经营方式的村民在失去土地后，如何为他们找到合适的就业机会，需要政府主导，对村民进行各种技能培训，并鼓励一部分人自主创业，引导村民转变生存方式。

4)合理分配利益。城中村改造工程的顺利开展，首先要做到合理分配利益，改造工程的受益三方:村民、开发商和政府的利益都要顾及到。城中村是村民几代人居住的地方，政府在进行改造时应充分考虑到村民的感受，提供可靠的社会保障是消除村民疑虑的最佳方法，让村民切身感受到办理城中村后，完善的社会保障和公共设施将给他们的生活带来便利，妥善处理好村民的利益诉求。开发商是城中村改造的既得利益者，改造所带来的适当经济效益是其合理的利益诉求，开发后的土地升值空间很大，开发商在这一过程中应该合理获取自己的利益，将升值所得利益应该返还给原城中村的村民，而不应该强占村民的利益空间。而作为政府，城市的健康发展应该是最主要的利益诉求，政府不应该过于追求城中村改造所带来的经济利益，政府的角色和职能应该是努力推进城市化进程，做好城中村改造的协调工作，将推动经济和社会发展作为政府的利益目标。

5 结语

随着我国城市化进程的不断发展，在现有的城市化推行机制下，未来的城中村数量还会持续不断的增长，城中村的解决问题必定成为我国城市管理及建设的严重负担和阻碍，所以，要解决目前的城中村改造问题就需要从以下两方面着手:1)不断完善城市化改革机制，将改造中的不良现象及时有效的制止，避免在城市化进程中产生新的城中村;2)将各地区城中村改造的成功模式进行不断推广，对成功的改造经验进行深入研究，从而进一步加快已形成的城中村的改造步伐。

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