论不动产实物分割纠纷之裁判

周天保

（盱眙县人民法院，江苏 盱眙 211700）

□法学研究

论不动产实物分割纠纷之裁判

周天保

（盱眙县人民法院，江苏 盱眙 211700）

《物权法》第100条规定了不动产实物分割的制度，但在具体适用上仍存在可探讨之处。对当事人提起的对不动产进行实物分割的诉求应当在尊重共有人意志的基础上，重点判断不动产实物分割的可能，通过对影响实物分割的各种因素进行综合考察，作出裁判，在审理的过程中应加强与行政登记机关的沟通，确保裁判结果的可执行性。

不动产实物分割；分割方式；裁判路径

一 不动产实物分割的现实困惑

案例一：甲与乙合伙购买了某商场的一楼整层用于经营，并办理了产权登记。后双方无法继续合作诉至法院，要求对诉争商铺做出实体分割，法院经调解，出具民事调解书，确认甲、乙各享有商铺的一半份额，南面、北面由双方各自独立所有。嗣后，双方持法院民事调解书要求房管部门办理变更登记遭拒。

案例二：夫妻甲、乙因感情不和在民政部门办理了离婚登记。在离婚协议中约定，离婚后双方共有的一套两居室住房中带阳台一间归男方所有，北面一间归女方所有。后女方诉至法院要求确认在离婚协议中房产分割的部分无效，并判令房屋由女方所有。法院经审理认为，双方离婚协议中对房屋分割的约定违反了一物一权原则，因此无效，并判决房屋归女方所有，女方折价补偿对方12万元。

不动产的共有不仅可能因合伙等法律行为发生，也可能因结婚、被继承人死亡等法律事实而发生。但共有制度毕竟存在着缺陷。首先，共有物处分须得到大多数共有人的同意，影响了共有物用益、管理及自由流通的顺利进行，也会由于人性的自私造成 “牛共瘦、屋共漏”的悲剧。其次，当共有的基础关系解体时，法律赋予共有人随时请求分割共有物的权利，以达到通过消减共有关系解决争议的目的。分割的方式可分实物分割 （原物分割）、变价分割、折价分割。实物分割即共有人皆分得共有物的一部分。变价分割与折价分割的区别在于折价分割后的原共有物归原共有人中一人或数人继续所有，变价分割则是将共有物拍卖或变卖与他人，各共有人就所得价款进行分割。但法院如何以公正的第三者身份做出分割的裁判，在实务上有不少问题有待解决。相对于动产来说，不动产在分割时存在着更多的困难。上述两个案例集中反映了人民法院在处理不动产实物分割中所面临的问题：不动产裁判分割时的分割方式如何选择，即如何适用实物分割与变价分割或折价分割。

二 分割方式选择的法理探析

（一）比较法上的考察

早在罗马法时期，就已经有源于继承的共有和基于契约或其他方式产生的共有制度，并在此基础上形成了遗产分割诉讼和普通共有物分割诉讼。法官可以将实物分割为单独所有，但应以不减少共有的财产或物品价值为前提。否则法官可判由个别共有人取得共有物的单独所有权，同时命令其对其他共有人进行补偿或将共有物出卖就价金按比例分配[1]。古代罗马法制度对大陆法系产生了深远的影响。在德国，虽然 《民法典》第752条明确规定了分割共有物以实物分割为原则，但在不能进行实物分割时，依第753条可强制拍卖而以价金分配各共有人。所谓 “不能进行实物分割”就包括第752条所要求的实物分割 “在不减少其价值而分割为与共有人应有部分的相当份额”实际上做不到的情形。在实务上，无论住宅地还是其他土地等不动产，原则上都被认为是不可分的，从而以变价分配为主，这可说是德国民法向来的见解[2]。其他采取实物分割原则的国家，在诠释 “显有困难”、“改变物的原本目的”、“致价值减损”、“于社会经济有妨害”等限制实物分割的要件时，则持类似见解，则不动产分割以变价分割为原则可视为一种重要的单独类型。丹麦对共有物的分割，走的是不同路线，即如果共有人在就如何分割无法达成协议时，便以公开拍卖方式消灭共有，并按应有部分分配拍卖所得的价金，分割共有物的诉讼程序因此可以完全省略。1992年的荷兰 《民法典》第三编 《财产法通则》第185条规定：“共有人及其他有必要协力分割者，就分割未能达成协议时，由法官因对分割意愿最高当事人之声请，于公平考量所有当事人及公共利益后，为分割方式之决定，或即自为分割方法之决定。”荷兰民法规定的特色在于，使法官就实物分割和变价分割有自由裁量空间，对分割方式的选择有较高的弹性。法律规定了法官裁量必须斟酌的两项因素：共有人利益与公共利益。以上的四种模式被苏永钦教授概括为：（1）明定原物分割原则，对例外情形以变价分割的罗马法模式；（2）不动产变价分割原则，其他以原物分割为原则的德国模式；（3）明定变价分割原则的丹麦模式；（4）提供裁量准则，充分授权法院就个案选择最合理方法的荷兰模式。

（二）影响分割方式选择的因素之考察

上述几种模式最后都要求共有人按其应有部分获得实物或价金的分配，因此对客观公平的追求并无根本的差异。那么优劣判断的标准何在呢？一般认为在分割方式选择时考量的具体因素应包括：（1）共有人意志实现的程度。案例一、二中当事人的意志显然没有实现。（2）分割结果对共有物本身价值的影响。如影响共有物的使用价值和特定用途，则实物分割便受到限制。例如界墙、沟渠、区分所有建筑物的公共楼梯，这些标的物并非必然不可分，而是因物的使用目的不能分割。（3）对外部公共利益如交通、排水等的影响。

当代经济分析法学的发展，又使立法者不能不从制度本身的操作成本来判断各种分割方式的优劣。这至少包括公权力机关投入的直接成本 （诉讼成本、行政成本等）和共有人协商的间接成本——即裁判分割的立法可能影响共有人的协商意愿：裁判分割的弹性越大，共有人的期待就越高，从而协商达成共识的机会可能就越低；反之，裁判阶段减少的成本也可能会反应到协商阶段成本的增加。另外，不动产的分割往往还涉及共有人对物的精神价值，从而也增加了裁判的复杂性。但若深入地思考我们就会发现，立法政策在作判断时，这些因素的权重不可能相同，四种规范模式的适用也有待于各因素间牵连关系的厘清。以经济效率观察，变价分割较实物分割为优，但不动产尚蕴含着不可替代的效益，例如共有人对百年老宅的精神情感，不是以效率即可掩盖，也不能仅以市场价值来衡量。民法对于两方或多方之间的利益交换，原则上虽不要求在所有细节上达成完全的共识，但仍要求尽量满足全体共有人的意志，这使多方契约的成立变得十分困难，但却可确保个人的意思自由。

（三） 《物权法》第100条规定的考察

《物权法》第100条规定，共有人可以协商确定分割方式。但从两则案例可以明显发现的现实矛盾是不动产共有人选择的实物分割的方式在客观上有时不可能实现。在案例二中，裁判者认为 “一套房屋的范围和界域内只能确定一个所有权，国家对不动产实行统一的登记制度中，不允许对同一套房屋登记两个以上的所有权”，因此甲、乙的协议违反了 “一物一权”原则，是无效的[3]。权利人对物的占有、支配和使用以国家的公权力保护为后盾。保护的重要方式就是对权利人的物进行登记确权，通过公示的方式明确标的物的范围和界域，避免物权关系的复杂。物权登记要求所有权的客体以一物为限，不允许物的某一组成部分与整体分离而成为独立所有权，否则就会出现房屋的墙壁归甲所有，梁、柱归乙所有的复杂关系。 《物权法》第100条的第二个疑点在于规范表述时的用语。实物分割的前提是 “可以分割并且不会因分割减损价值”，折价分割和变价分割的前提是 “难以分割或者因分割会减损价值”。 “可以分割”的相对语是 “不可以分割”，“不可以分割”并不等同于 “难以分割”。“可以分割”只是指分割的可能，有的不动产在客观上分割是困难的，但并非不可以分割。对 “难以分割”困难度的理解也会因为裁判者的个人差异，造成同案不同判的结果。更进一步思考，作为争议的不动产的分割均是存在难度的，是否意味着法院可以对不动产适用统一的折价分割或变价分割的分割方式，而放弃实物分割的分割方式呢？答案显然是否定的。因为从 《物权法》第100条的规定来看，实物分割是可以适用于不动产的。因此，对具体的不动产分割，是否适用实物分割、如何进行实物分割仍然要根据具体情况具体对待。

三 不动产实物分割的裁判路径

在实践中，一些法官在审理案件时为尽快结案，很少主动地审查调解协议的合法性，不考虑协议涉及的不动产分割是否违反产权登记管理的行政规范，致使协议不具有可执行性。一些法官在审理不动产分割的民事案件时，认为司法权的行使不受行政权的拘束，直接根据不动产的现状决定是否予以分割，或者以不能代替行政审批为由不予分割，均在一定程度上背离了法律规定的初衷。我们认为在裁判者视野中的不动产分割纠纷无非有两个重点：当事人 （共有人）、标的物 （共有物）。尊重当事人的意志，判断不动产是否存在实物分割的客观可能无疑是纠纷化解的必由之路。

（一）尊重共有人的意志

分割共有物之诉，其目的系为终止共有关系，各自取得物的单独所有权。而在变价分割中共有人已丧失对共有物的所有，虽取得了价金，但显然事与愿违。共有物的出卖也会使共有人受到 “出卖家业”的道德非难。此外，变价分割需要支付拍卖佣金，折价分割可能需要支出评估费用，均使当事人的经济利益受到一定减损。相比之下，实物分割是成本最低、更富效率的一种方式[4]。从 《物权法》第100条的规定来看，实物分割也是应当优先考虑的分割方式。

由于历史原因，不动产更多的牵系着共有人的情感。法律的规定也需要赋予当事人更多自我解决的途径，通过协商寻求让共有人均满意的分割方式，避免矛盾的恶化，这也是 《物权法》规定协议分割优先的目的。同时，虽然共有分割以消减共有关系为目的，但这并不意味着分割后的共有人形同陌路。在共有物分割后，双方仍可展开一定的合作。如合伙人分割商铺后，可继续作为共同出租人将商铺出租于他人。共有物的实物分割也不意味着“一刀两断”。我国台湾地区民法典第824条规定：“以原物分配时，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍维持共有。”站在这样的观点上重新审视案例二，甲、乙就两卧室进行分割，就厨房、卫生间等空间仍保持共同共有未尝不可。目前许多共有物分割之诉的结果常常违背共有人内心的期待，也使当事人对法院的决定是否公正产生疑虑，且进入诉讼程序的分割方式，往往让共有人间的感情撕裂瓦解，这与群众期待的 “团结”、“和谐”的理想形成巨大落差。其中重要的原因即是对当事人意志的忽视。因此在实物分割时应尽量注意顾及均衡，合理确定共有人所应分得的范围，斟酌各共有人分得部分的经济效益，并最大限度地使物尽其用，实现共有人的意愿。

（二）尊重不动产实物分割的客观可能

能否完成不动产实物分割主要在于判断分割后的不动产能否成为 “一物”，享有单独的物权，且不减损不动产的经济价值。物必须是特定的，具有单独、个别存在的独立性[5]。所谓特定、单独、个别存在不能单纯从物理上来判断，还要考虑在不动产实物分割后行政登记上的可能。从理论上讲，即使一套房屋甚至一间房屋也存在进一步分割的可能，行政登记也不存在实质的困难。但为了避免分割后的畸零，各国的法律都对不动产的最小范围作出了明确的规定。 《房屋登记办法》第10条规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号 （幢号、室号等）的房屋或者特定空间。”可见，房屋登记的最小单位可以是套，可以是间，可以是特定的空间。但无论如何，分割后的房屋应当具有 “构造上的独立性、利用上的独立性、登记的可行性”[6]。构造上和利用上的独立性需要在实践中根据具体情况灵活地加以理解。如产权式商铺，虽然没有墙壁进行空间上的分割，但能通过行政登记确定其四至范围，符合独立性的要求。又如宾馆式的住宅，分割的最小单位可以是间。

客观地说，《房屋登记办法》规定的 “有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号”的规定在普通民众中的理解仍然是存在巨大差异的，甚至各地房屋管理部门的解释也不尽相同。以 “可以独立使用”要件分析，房屋的基本功能是使用，具体可为居住使用、商业经营使用，它是因房而异的。 “可以独立使用”的标准也是因人而异的，同样的房屋有人可能认为使用功能不全而不能独立使用，也会有人认为完全能满足自己的需要。各地地方性法规、政策对此的规定也有不同之处。根据《上海房地产登记条例》，由于对分割后最小单位规定得比较严格，上海的不动产实物分割可能相对较难。南京市的房屋分割登记政策却较为宽松。在早些年的农村，由于子女较多，广泛存在着子女成家后分家析产的现象，其中主要的财产就是房屋，而又以按间分割为主要现象。但许多地方房屋管理部门对此却作出了禁止性的规定。事实上，在分家后原本一户已经变更为数户，并不违反一户只能拥有一处宅基地的规定，分割后的房屋也具有独立性。但无论如何，由于各地的政策不尽相同，人民法院在不动产实物分割纠纷的审理中应当加强与行政登记机关的沟通，以保证裁判的可执行性。有时实物的分割需要辅以一定的改造，这又涉及房屋的主体结构的安全问题，法院应当释明，提示当事人应当报房屋安全管理部门预先核准。总之，不动产的实物分割与行政登记是密切联系的，建议在未来引入行政调处的程序，通过行政机关的专业知识以化解目前的不动产分割难题。

[1]谢邦宇.罗马法[M].北京：北京大学出版社，1990. 97.

[2]苏永钦.再谈共有物分割的问题——从比较法和法政策角度分析[A].寻找新民法[C].台北：元照出版公司，2008.472.

[3]王茂刚.同一套住房分割时一物一权原则的适用[J].人民司法.案例，2009，（4）：71.

[4]黄 勤.共有财产裁判分割问题探析[N].人民法院报，2009-1 2-1.

[5]钱明星.物权法原理[M].北京：北京大学出版社，2008.27.

[6]赵明华，李 烨，张心全.共有房屋能否进行产权分割的判断标准[J].人民司法.应用，2011，（23）：99-1 00.

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1674-3 652（2012）09-0 056-0 4

2012-07-25

周天保，男，江苏盱眙人，主要从事民商事审判研究。

[责任编辑：小 于]