住房抵押贷款保险的法律问题研究及条款设计

程 杰

(辽宁对外经贸学院 国际经济与贸易研究所，辽宁 大连 116052)

住房制度改革起始于1980年邓小平关于住房问题的讲话，当时谈到住宅问题，邓小平说:“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。”在1997年东南亚金融危机倒逼中国发展内需的大背景下，1998年时任国家总理的朱镕基同志提出住房全面市场化政策，把房地产行业作为支柱产业，成为后来中国经济的主要增长点。伴随而来的是中国人民银行于1999年2月下发的《关于开展个人消费信贷的指导意见》在“积极开展个人消费信贷”的引导下，住房抵押贷款、按揭等新概念开始登陆中国内地。住房抵押贷款就是按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消借款。

基于中国人传统的无债一身轻的观念，最初购房者倾向于现金全款买房。1998年末住房抵押贷款余额426.2亿元。而随着住房抵押贷款日益深入人心，截至2009年底购房者选择通过住房抵押贷款方式购买商品房的比例已过半，银行住房抵押贷款规模已达到3.62万亿元。

一直以来住房抵押贷款被银行视为优质贷款。因为有借款人的稳定收入和购房契约抵押作为偿债保障。但是2008年一场始于次贷危机最后席卷全球的金融危机使银行重新审视住房抵押贷款的风险，于是对住房抵押贷款的信用风险及风险防范措施的研究近年来成为一个学科的热点问题，笔者就住房抵押贷款保险对住房抵押贷款信用风险的管理以及目前国内住房抵押贷款保险的种类，贷款人身份和保险人赔付条件进行阐述，以期可以从保险的专业角度来提出住房抵押贷款保险相关条款的设计思路，对于住房抵押贷款信用风险防范具有现实意义，对于保险理论研究具有一定的价值。

1 住房抵押贷款信用风险及成因

住房抵押贷款业务流程中存在债权债务关系，购房者作为借款人向银行提出贷款申请后，银行通过审核后对抵押的房产价值进行评估，根据借款人的还款能力和房产价值确定贷款金额。住房抵押贷款的信用风险也称违约风险，主要是由于房地产价格波动、利率变动、借款人收入变化等因素引起的，由于借款人不愿或者没有能力按时还本付息，而导致银行贷款无法回收的风险。借款人的信用风险包括被动违约风险和主动违约风险，主动违约风险又分为理性违约风险和恶意违约风险。

1.1 被动违约风险

被动违约风险是指借款人由于客观原因导致支付能力不足，无法如期偿还住房抵押贷款本息的违约风险。

1.2 理性违约风险

房地产市场上的价格受供求机制的影响，当市场上待售的房子越来越多，供应远远大于需求，房价就再也不会上涨了，事实上房价开始下挫。这对仍在还月供的人来讲，就形成了一个有趣的局面。他们邻居的房子，都挂牌出售的时候自己的房子也跟着跌价，当自己的房子只值9万元，那为什么还要偿还30万元的贷款?他们觉得继续还贷毫无道理。即使他们还得起贷款也会弃房而去。这就是所谓的理性违约风险。当房价快速下降时，房产收益小于偿还贷款本息，理性违约的概率较大。

1.3 恶意违约风险

恶意违约风险是指借款人主观上恶意违约。包括在签订住房抵押贷款合同时，借款人作为当事人一方通过有意隐瞒或者欺骗的方式获得贷款并没有善意履行自己的义务的主观意愿。另一种恶意违约风险的表现是第三方采取欺诈手段，利用住房抵押贷款骗取银行的信贷资金。

2 我国开展住房抵押贷款保险的现状

我国住房抵押贷款保险的险种包括房屋险和住房抵押贷款保证保险，而比较常见的做法是在通过住房抵押贷款方式购买住房的情况下捆绑销售了一种住房抵押贷款保证保险，而这种保险的经营者也并不都是专业的保险公司，大部分都是一些担保公司。保险公司在这方面的作为有限，既没有办法参与其中起到稳定社会经济的作用，也没有大力开展相关业务，通过竞争使相关利益主体真正得到保障，更没有满足社会大众对保险的基本需求。所以大力发展住房抵押贷款保险及合理设计住房抵押贷款保险条款就成为当务之急。事实上我国目前普遍采用的这几款住房抵押贷款保险属于财产险的范畴。国际上的通行做法还包括财产保险范畴的住房抵押信用保险，以及人身险中的信用人寿保险。

3 关于住房抵押贷款保险的法律问题研究

3.1 住房抵押贷款保险中贷款人身份定位研究

(1)信用人寿保险是指借款人以自己为被保险人，向保险人投保的减额定期寿险，如借款人在保险期间因死亡、伤残、失能等原因无力偿还贷款，则由保险人向贷款人支付借款人所欠贷款本息的保险。该险种的保险金额应该依据住房抵押贷款本息和来确定。是一款和住房抵押贷款相关联的人身保险。信用人寿保险条款中通常把贷款人作为第一顺序受益人，受益份额以贷款本息偿还情况为依据。随着还款年限的缩短，贷款人的受益金额在不断减少，而在贷款人贷款本息获得补偿之后，保险给付金余额由其他受益人或被保险人的继承人取得。

(2)在住房抵押贷款信用保险和保证保险中贷款人的身份定位存在着区别。

住房抵押贷款信用保险中保险人对贷款人与借款人之间的借贷合同进行担保，以承保借款人信誉风险，贷款人是投保人。当保单签发后，贷款人即成为被保险人。当借款人无法归还贷款时，债权人可以从保险人那里获得补偿。贷款人在获得保险人的补偿后，必须将债权转让给保险人，由保险人履行代位追偿权。住房抵押贷款信用保险的承保金额是银行贷出的全部款项。保险人在厘定保险费率时考虑借款人的资信情况。

住房抵押保证保险中贷款人是被保险人的身份。而借款人是投保人，如果作为投保人的借款人因失业等原因造成收入流中断而不能如期偿还贷款或者借款人因疾病、意外事故、失业等原因丧失还款能力时出现了信用风险，导致贷款人的债权无法回收，那么由保险公司赔偿贷款人的经济损失，并取得向借款人追偿的权利。

(3)住房抵押贷款房屋险，是指贷款人为了保障贷款的安全，而要求借款人将作为抵押的房屋向保险人投保的房地产保险。在住房抵押贷款房屋保险中，投保人和被保险人都是借款人。抵押物的保全是抵押权人实现抵押权的基础，因此引入房屋保险能最大限度地分散自然灾害和意外事故对抵押物造成的风险。当因自然灾害和意外事故导致抵押物价值减少而影响贷款人债权的实现时，抵押权人可以对保险金请求优先受偿。但是由于我国《保险法》中没有关于财产保险受益人的规定，而贷款人作为联合被保险人又无法履行被保险人应该履行的义务，因为抵押品房屋由借款人占有居住，所以贷款人没有办法掌控保险标的，进而贷款人的身份一直很尴尬。

我国《担保法》第58条规定，抵押权因抵押物丧失而消失，因灭失所得的赔偿金，应作为抵押财产。《担保法》赋予抵押权人的这种就抵押物取得的保险金优先求偿权只能像抵押人行使，却不能直接由抵押权人向保险人直接请求，因为这种优先受偿权是抵押权人与抵押人之间在保险合同之外的法律关系，基于民法上的抵押权而产生，与保险合同无涉。因此引起的司法诉讼较多。

3.2 住房抵押贷款保险的赔付条件研究

通过以上对各款住房抵押贷款保险的介绍，不难发现除了信用人寿保险，保险人承担赔偿或给付保险金责任的条件必须是贷款人的债权无法实现。一种情况是如果借款人无法偿还贷款但是抵押品完好，购房契约又真实有效。贷款人完全可以根据《担保法》的有关规定，收回抵押品进行处理，实现债权的全部或部分回收。在这种情况下贷款人的债权是可以实现的，所有保险公司没有必要承担赔偿责任。另一种情况是虽然抵押品损毁，但是借款人有能力偿还债务，贷款人的债权也可以实现。这两种情况都不符合保险人承担赔偿或给付保险金的条件。真正符合抵押权人获得保险公司赔偿的条件必须同时满足抵押品房屋损毁和借款人没有偿还债务的能力。

4 对住房抵押贷款保险条款设计的建议

4.1 在住房抵押贷款房屋保险中引入标准抵押条款

抵押权人在优先获取保险赔偿金的问题上有几种选择，比如购买单独的保险、被保险人把保险单转让给受押人、向受押人赔偿条款和标准抵押条款。标准抵押条款是国外的通行做法。在我国的住房抵押贷款房屋保险的条款设计中引入标准抵押条款，由借款人购买住房抵押贷款保险并以被保险人的身份出现，而抵押品房屋的抵押权人根据标准抵押条款享有保险金请求权，而其保险金请求权相对独立于抵押品所有人与保险公司之间的权利义务关系。

标准抵押条款的引入使抵押权人可以顺理成章地在抵押房屋遭受保险责任范围的损失时，得到保险公司的赔偿。不会因为单独购买保险而增加成本，也不会因为被保险人的违约行为妨碍抵押权人获赔。旨在保护抵押权人的债权的实现。

4.2 给贷款人提供主动取得保险金补偿的选择权

其实在抵押品房屋没有灭失或者被保险人有偿还能力的情况下，银行债权的实现还是有可能的，这个时候不能满足保险公司赔付的条件。然而在财产保险的经营过程中，虽然发生了保险事故但是不满足保险人赔偿条件的案例屡见不鲜，而且具有保险金请求权的被保险人都对保险公司合同条款是否霸王条款存在质疑。笔者认为投保人购买保险的目的就是希望在保险事故发生的时候能够得到保险公司的及时补偿，并能够借保险公司之力向责任人或者债务人进行追偿，而除了信用人寿保险之外的住房抵押贷款保险都有关于保险人代为求偿权的规定，所以笔者建议在住房抵押贷款保险条款中设计给贷款人主动取得保险金补偿的选择权。

比如在住房抵押贷款房屋保险中，虽然保险标的抵押品房屋灭失，但是借款人具有偿还借款的能力，保险公司可以不赔偿抵押权人。但是如果抵押权人主动选择获得保险金补偿，把其向借款人求偿的权利转让给保险公司，保险公司应该接受，在抵押权人提出申请之后履行赔偿义务，并取得代位追偿的权利。这样一方面保证了贷款人贷款的及时回收，另一方面又给借款人一定的缓冲，避免了失去了房产的同时又必须倾囊还债。

又如在住房抵押贷款保证保险和信用保险中，借款人出现违约行为除了恶意违约这种情况，但是房产完好，购房契约真实有效，贷款人完全可以选择收回抵押品房屋，通过处置完成债权的实现。而不是由保险公司赔偿，但是如果贷款人主动提出委付申请要求获得保险金并转让抵押品房屋的处置权。保险公司完全可以考虑同意委付，赔偿保险金之后取得抵押品房屋的处置权。以此缓解银行和相关金融机构的资金链条的紧张，同时避免因为主动违约和被动违约导致大量房产囤积贷款人手中，最终导致房地产市场风险波及整个经济社会，这样保险的意义就实现了。

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［3］王来福，郭峰.中国住房抵押贷款信用风险:理论分析与实证研究［J］.数学的实践与认识，2009(6):41－53.

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