铁路房地产合作开发的特点及其潜在风险分析*

蒋 培

(广铁集团羊城铁路实业发展总公司，广东广州510100)

铁路企业房地产合作开发是指铁路企业以自有土地资源为合作条件，与路外企业采取“铁路出地，路外出资”的合作模式进行商业或住宅房地产项目开发，双方按约定比例分配收益的一种市场经济行为。近年来，随着大量线路、站场、货场等生产场地的搬迁，出现了大量闲置场地。随着房地产市场的繁荣，商品房价格的飙升，大多位于市区繁华地段的这些闲置场地具有相当可观的房地产开发价值。然而，这些巨幅土地资源如果由铁路企业自行独立开发，在资金、人才、经验、资质、社会影响力、抗风险能力等各方面都存在不足，因而与路外企业进行房地产合作开发成为项目开展的首选。

Lamming在《超越伙伴关系:革新的战略和精细供应》一书中，将企业关系的发展分为:传统关系、自由竞争、合伙关系、伙伴关系、战略联盟关系五个阶段;美国里海大学首先提出动态联盟概念，从此动态联盟作为当今最好的合作模式之一，逐渐被各行各业所采用。铁路房地产合作开发就是铁路单位与路外企业之间结成的战略性动态联盟，具有组织松散、资源共享与优势互补、合作形式多样性、对立与合作并存、法律关系复杂等特点，因而存在诸多潜在经营风险。本文在详细分析铁路房地产合作开发的主要特点基础上，对其存在的风险进行识别和分析，可为类似项目及其风险的管理和控制提供有价值的参考和借鉴。

一、铁路房地产合作开发的主要特点

1．组织的松散性。铁路与合作企业均为不同企业、有着不同的企业文化和发展目标，双方以市场机会为基础，通过合作开发协议及项目公司股权等方式建立合作关系，铁路单位与路外企业保持着各自的独立性和平等的法人资格，彼此独立，没有控制与被控制的关系。合作方有可能随着各种情势的变化而发生退出、变更。

2．资源共享与优势互补。合作使铁路企业的土资资源与路外企业的资金、人才、经验、社会资源有机地整合在一起，产生协同效益，对铁路企业的有利之处在于:一是解决了资金问题。大面积土地的开发需要的资金动辄几十亿元的投资，铁路企业一般没有这么强的资金实力，因此与路外资金雄厚的企业合作就能解决难题。二是加快项目推进。铁路企业独立开发项目时在规划报建等手续上存在一定难度，例如某铁路用地原为医疗卫生用地性质，且在风景区内，而地下又牵涉文物保护等多种因素，在报建审批大难度很大，项目从2008年一直撂置到2012年，通过路外企业协助以铁路方名义取得了建设用地规划许可，项目才得以实施。三是降低投资风险。铁路企业通过合作可以降低资金供应的风险，而合作方可以降低土地成本，双方都能降低各自风险。四是弥补资质不足。一些铁路单位没有房地产开发资质，可与有房地产开发资质的企业合作来满足开发铁路土地资源的需要。

3．合作形式多样性。虽然铁路方的合作基本前提为土地，但合作方除了提供资金外，还可在市场、技术、资金、人才、信息、市场营销、资金运作等等许多方面提供支持。合作模式既可采用合伙联建模式，也可采用项目公司制。项目收益分配形式也有多种，包括:一是对建成后房屋双方按面积比例分配。二是建成商业对外销售利润双方按比例分配。三是以铁路名义报建，建成后房屋产权归铁路方，项目物业交由合作方租赁经营，租赁期满物业交还给铁路方。四是为铁路单位建设经济适用房，以成本价向铁路职工销售，同时将部分商业建筑按比例分配经营权，以弥补经济适用房低价销售的利润缺口。

4．对立与合作并存。铁路企业与路外合作企业通过合作彼此取长补短，提高市场防御能力与竞争力，但基于企业的自利动机，在一定范围内双方也在尽可能地将风险转移，争取利益最大化，培养增强自身实力以获得更多话语权与定价权。这就形成了合作双方对立与合作并存的局面。

5．法律关系复杂。一是合作关系的法律性质，存在合伙性质与土地使用权转让性质两个不同归属。国务院《划拨土地使用权管理暂行办法》第四十条规定:以划拨土地使用权作为条件，与他人进行联建房屋、举办联营企业的，视为土地使用权转让行为。《广东省城镇房地产转让条例》规定，“一方提供土地使用权，另一方提供资金合作开发房地产，并以产权分成的情况视同房地产转让”。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条规定:合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为国有土地使用权转让合同。由此可见，是合伙还是土地转让取决于合同的约定是否体现风险共担的精神，相关手续的完备及相关行政许可批文是否列明铁路方是开发主体。二是铁路方的法律地位，存在土地购买者与土地拆迁补偿人的重叠，合作开发用的土地经过公开招拍挂程序，铁路企业竞买成功后作为购买土地单位及原用地单位就有了土地使用权人及折迁人的双重身份。三是铁路方的权利性质，既享有债权也享有物权。债权是基于铁路方与合作方签订的合作开发协议，约定了相应的权利义务及利益分配，此种权利既是债权。同时，经过划拨用地转变为商业用地的招拍挂程序，铁路方作为土地使用权人及拆迁人享有基于土地的物权。

二、铁路房地产合作开发项目的风险识别与分析

常用的风险识别分析方法包括:问卷调查法、德尔菲法、头脑风暴法、风险因素预先分析法、环境分析法、故障树分析法等。本文主要采用风险因素预先分析法，既在活动开始以前对项目系统所存在的风险因素类型、出现的条件、导致的后果预先做一概略分析。若发现风险因素，可立即采取防范措施，以避免由于考虑不周而造成损失，这是一种适合于新开发项目系统的分析方法。

(一)风险的成因

1．主观因素。由于合作项目涉及的资金巨大，在巨额利益面前，项目中行使决策、管理、监督权的管理者人格、廉洁、信用会直接影响合作项目的经济效益乃至成败。铁路企业选择什么样的合作方，双方利益如何划分，如何谈判及确定合作协议等法律框架，项目的市场定位等等问题都要经过领导层决策，而决策者的水平、能力、掌握信息的全面程度、决策程序是否科学都影响决策的方向和效果，任何失误与偏差都会埋下风险隐患。

2．合作方因素。在较长的项目开发周期中，合作企业内部情况在不断变化，一旦合作方发生资金、融资等方面的困难，或出现违约及违背诚实信用原则的不当行为时，就会使整个项目陷入纠纷或无法继续的情形。

3．外部环境因素。国家的宏观环境，融资信贷政策、当地区域经济环境等因素的变化都会对建设施工成本、土地费用、信贷筹措成本、项目开发收益产生很多不确定的影响。

4．铁路内部管理因素。铁路企业内部的合同管理、项目施工管理、项目公司法人治理及对建设资金投入与使用的监督预警机制是否健全，都会影响项目实施与效果。管理上的漏洞很可能导致风险事件的发生。

(二)风险的特点

1．风险具有博弈性。博弈在合作双方之间，一方的风险承担得少，就味着另一方风险承担得大，因此合作协议从谈判到签订，就是合作双方之间利益、风险再分配的过程。虽然自由市场经济理论注重风险与收益对等，但在实践中，铁路企业往往处于信息不对称的环境下，合作方往往是大型房地产投资商，在资金实力、社会能力等方面占有较强的优势，因此铁路企业如何把握自身优势资源，扭转劣势，争取主动是风险控制的前提和基础。

2．风险具有隐弊性。房地产开发项目周期长，项目的缺陷在实施比较顺利的时候风险容易被掩盖，而且由于信息不对称，宏观经济环境、政策以及合作方企业自身的情况变化不容易被及时发现，等问题暴露出来时，事态已经十分严重，甚至难以逆转。比如合作企业本身的经营状况、现金流、资金链、借贷融资及资产负债率变化等情况，铁路方都难以在第一时间及时掌握。因此如何前瞻性地健立防范预警机制，及时发现潜在风险，是风险控制的主要立足点与着力点。

3．风险具有高代价性。风险一旦发生，不仅项目的预期利益无法实现，还会导致项目停工，已施工的部分烂尾，更严重的还使铁路土地及项目被强制拍卖，损失可能是成千万或上亿元的。因此避免铁路企业经济损失，实施利益最大化，是风险控制的重要目标。

(三)风险的主要类型

以Das和Teng等人为代表的学者将企业合作中存在风险分为绩效风险与关系风险，绩效风险是指在充分合作的情况下项目无法达到预期目标，这种风险来自于合作之外的因素，比如经济环境变化等等。关系风险是指合作企业的机会主义行为，即合作方缺乏诚实信用的精神，以牺牲双方共同利益为代价追求自身利益最大化的行为，包括缩水自身投资、侵占铁路土地资源、故意拖延工程进度或降低工程质量等等。铁路房地产合作开发项目的主要风险包括:

1．合作无效或夭折的风险:如合作双方都没有房地产开发资质则合作开发协议很可能归于无效。如合作方的实力不足使项目未能获得行政许可，合作就会夭折。

2．未将铁路方列名的风险:是指在报建手续中，合作方利用自身信息优势，借申办行政许可证的机会，将合作项目的批文或证照办至其单独名下，这给未列名的铁路方带来巨大风险损失。例如某铁路合作开发项目，在报建中，由铁路提供的项目用地被办在合作方名下，之后合作方擅自转让土地，受让方又拖欠债务，导致该项目及土地最终被强制拍卖，直到被拍卖长达5年之后铁路单位才从报纸上获悉土地已被拍卖，不仅合作项目未成，连铁路土地也流失了。

3．土地有瑕疵的风险:根据国土资源部第11号令第四条规定“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”国有划拨土地不能直接用于合作开发房地产商业项目，否则项目将存在违法。

4．资金短缺的风险:房地产开发投资需要的资金量较大，且周期长、随时可能出现资金短缺，从而导致项目无法继续。

5．合作方违约风险:合作方没有诚实信用地履行合同，包括:未及时按合同约定确保资金供应，或未经铁路方同意擅自处理项目及土地资产，都会给铁路企业造成重大损失。例如1992年某铁路分局的与路外合作开发商业写字楼项目，因合作方拖欠项目工程款而被迫停工，成为烂尾楼。

6．不良融资风险:在项目最初阶段合作企业能提供的自有资金一般不足30%－40%，之后大多需要依靠融资来支持，如果合作方将铁路的土地及项目利益做抵押，到期不能还贷就会导致土地及项目被强制拍卖。或者合作方挪用贷款资金、逃避债务，就会使铁路企业做为合作一方对外承担法律连带偿债责任。例如某铁路分局的某合作开发项目，合作方将属于铁路方的土地进行抵押贷款，终因无力还贷而导致铁路用地被强制拍卖。

7．项目公司风险:在铁路方以土地入股的项目公司合作模式中，如果合作方操纵项目公司，就会使铁路方的股东意志与权利无法在公司中体现，项目公司的资金使用及运营情况脱离了铁路方的监督控制。

8．双方利益分配纠纷风险:一般情况下，合作双方在签订合作开发协议时，房屋的设计图纸尚未确定，双方在合同中只能约定分配房屋的比例。而具体位置、面积及楼层，而无法进一步明确。只有等到建设工程设计图审定之后，双方才能将各自分配的建筑面积、楼层位置、地下停车场以及按比例承担公共分摊面积等具体落实。同时，建设过程发生设计、规划等调整会导致建筑面积增减，如果双方又没有事先约定就容易产生纠纷。

9．工程延期或质量风险:一是项目设计失误、预算超支、工期延误以及质量不达标、验收不合格等因素带来的风险。二是后续经营风险，即项目投入经营使用阶段产生的风险，如在约定建成后的物业产权归铁路，由合作方反租的合作模式中，合作方拖欠租金等违约行为。三是安全及质量风险，包括施工安全、工程质量等方面对项目带来不确定影响的风险。

三、结语

本文利用现代风险管理的基本理论和方法，分析了铁路房地产合作开发模式的主要特点及存在的风险，可为铁路房地产合作开发项目及其风险的管理和控制指明方向。需要进一步指出的是，铁路房地产合作开发项目的风险处于不断变化之中，因此风险识别与分析也将是一个动态的过程，在整个项目开发中还需要对风险识别与分析的计划进行检查和评价，并及时修正与补充，以确保合作开发项目顺利实施，实现应有的投资回报。

参与文献:

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