商业地产维修资金筹集与使用制度建立问题浅析

○ 宋安成

维修资金，又称“维修基金”、“公共维修资金”、“专项维修资金”，是指物业的开发商、业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而交纳一定标准的款项至专项账户，并授权业委会统一管理和使用的资金。房屋出售后设立的专项维修资金，主要用于物业共用部位和共用设施、设备保修期满后的大修、更新和改造。

目前，我国大部分城市就住宅物业已经建立起较为完善统一的维修资金筹集使用制度，但除上海等个别城市外，绝大多数的城市未就办公楼、商场等商业地产规定维修资金制度。由于我国分产权商业地产在现实中大量存在，商业楼宇的专用部分、共有部分相对分明，建立科学有效的商业地产维修资金制度是确保商业楼宇正常大修、更新、改造的必要手段，否则商业地产一旦出现电梯、设备维护问题，业主无法对其予以及时、有效的维修，进而影响商业地产的良好运作，引发不必要的法律纠纷。为此，笔者根据自己的执业经验，结合我国相关法律规定及一些关于住宅专项维修资金筹集、使用的制度性安排，对我国商业地产维修资金在筹集和使用过程中出现的一些问题予以探讨，提出自己对相关制度的一些设想，以期为相关问题的解决提供有益的建议。

政府应当建立强制的商业地产维修资金筹集制度

维修资金作为维修物业共用部位和共用设施、设备的专项费用，为物业共用部位和共用设施、设备的大修、更新、改造提供了必要的费用，商业地产自然也不例外。因此，商业地产如要获得良好运作，就必须建立强制的维修资金筹集制度。

就目前的法律层面看，《物权法》第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布”。由于《物权法》作为民事法律，不宜规定属于公法立法范畴的维修资金的强制筹集制度。国务院《物业管理条例》第五十四条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”国务院《条例》实际是只规定了住宅物业的维修资金强制筹集制度。原建设部、财政部发布的《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），该《办法》从2008年2月1日起施行，虽然《办法》中仅规定了住宅物业专项维修资金的筹集，亦未对商业地产维修资金的筹集予以明确规定。

结合上述法律、法规的规定，笔者认为，应当对商业地产维修资金的筹集做出以下强制性规定：

1、商业地产业主须按照所拥有物业的建筑面积交存商业地产专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期数额宜为当地商业地产建筑工程每平方米造价的5%至8%。

2、直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期商业地产专项维修资金的数额，并适时调整。

3、商业地产转向维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门指定，续交维修资金由相关业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊。

4、维修资金的续交，一般是在《业主大会议事规则》中做出约定，操作程序都是有业主委员会提议，召开业主大会讨论续交的数额和标准。

建立完善的维修资金使用制度

建立完善的商业地产维修资金使用制度，不仅仅要完善维修资金的使用程序，还要完善商业地产维修资金使用的监管制度及其它相关制度，商业地产维修资金使用制度才能真正得到完善。

（一）前期物业管理期间维修资金的使用

在我国，开发商迫于资金压力，在运营商业地产的时候往往采取出售产权的方式，将整个商业地产改造成多业主的经营模式。由于业主的多元化，为了有效的行使业主权利，成立业主委员会变成了必须。处于种种原因，一些商业地产的业委会成立较晚，商业地产有些项目又急于维修、更新，在未成立业委会的情况下，需要使用物业专项维修资金的，按照以下程序办理：

1.物业服务企业根据维修、更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。

2.物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。

3.物业服务企业或其他业主组织实施使用方案。

4.物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支。

5.直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理物业专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知。

6.专户管理银行将所需物业专项维修资金划转至维修单位。

但是，从各地的实际操作看，在前期物业管理期间使用维修资金几乎是不可能的，一是没有业委会主持，物业服务企业很难拿到法定三分之二业主、且占面积三分之二业主的同意，无法使用维修资金；二是一些城市的规范性法律文件明确禁止前期物业管理期间使用维修资金。针对第一种情况，业主在签署《业主临时规约》时，对一些只需动用小额维修资金维修或急修，例如，更换电梯零件，相关业主可以直接授权物业服务企业进行操作，而无需再征求其他业主意见，物业服务企业只需对使用维修资金的情况进行公示即可。针对第二种情况，物业服务企业可以根据《物权法》的相关规定进行使用维修资金的操作。《物权法》第七十六条规定：业主可以决定筹集和使用维修资金，而不必等到业主大会成立后才能使用维修资金。各地前期物业管理期间不能使用维修资金的地方规定是下位法，且多在《物权法》施行以前所颁布，其法律效力低于《物权法》，关于前期物业管理期间禁止使用维修资金的规定实际上是无效的。所以，在前期物业管理期间，只要征得法定业主人数的同意，便可使用维修资金。关于业主大会成立后，维修资金的使用流程，一般可参考住宅物业的相关规定，在此不再赘述。

（二）建立维修资金的法定强制使用制度

按照《物权法》的规定，使用维修资金应该通过绝对多数业主的同意，即专有部分占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，这是法律对维修资金使用和程序上的要求，但是，往往会出现房顶漏水等情况，由于与顶楼以下业主安全无涉，无法通过三分之以上的业主的同意，会陷入由于程序上的限制，应当使用维修资金而无法使用的“僵局”。打破这种“僵局”最为有效的方式就是在业主大会议事规则的制订中，应该有对此类问题的预防机制，对出现类似问题如何解决，进行提前约定。更为重要的是，政府应当就发生危及房屋安全等紧急情况、严重影响市容市貌、设备严重老化等情况，规定维修资金的法定强制使用制度，这一点实际上可以参考住建部《住宅专项维修资金管理办法》及各地关于强制使用制度的规定。

（三）商业地产维修资金使用的监督

产权未被分割的商业地产专项维修资金的使用情况自然好监管，商业地产产权一旦被分割，形成多个业主共有一个商业地产的情况，监管模式就应借鉴住宅物业的监管模式予以适当的变化。例如，可以对已经建立专项维修资金的商业地产或者是已经缴付维修资金的业主，每人都有一张由指定银行发出的、类似公积金储蓄卡的“专项维修资金专用卡”。通过此卡，业主可以随时在银行柜员机上查询、监督自己名下的维修资金的缴付和使用。

当然，加强对挪用专项维修资金行为的处罚力度也很关键。笔者建议，除了应严格按照《物业管理条例》第六十三条的规定，严厉处罚违法的开发商或物业服务企业之外，对建设行政主管部门工作人员或业主委员会成员利用职务之便收受他人贿赂、不依法履行监督管理职责或发现违法行为不予查处的的行为，也应在相关法律、法规中予以明确，给予其必要的行政处分甚至追究其刑事责任。另外，如果能够将各种不当使用专项维修资金，致使业主利益受损的行为也列入处罚条款之内，将更是一大进步。

政府相关部门应当建立商业地产的维修与保养标准

《物业管理条例》第五十六条规定：“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。”但是，什么情况下物业存在的安全隐患到了“危及公共利益及他人合法权益”这一标准，这个标准怎么衡量？结合我国现有法律、法规的规定，能够纳入维修资金使用范围中的维修、更新、改造主要是指1985年1月1日城乡建设环境保护部颁布施行的《房屋修缮范围和标准》中的相关规定。但是，由于这一法规颁布施行的年代过于久远，并不能很好地适用现在商业地产的维修要求，其主要规定了建筑物需要进行大修工程时对维修资金的使用，而对于设备、设施维修问题涉及较少。

实际上，仅依靠《房屋修缮范围和标准》中的规定是远远不能满足商业楼宇维修的应然要求。比如说外墙脱落问题、电梯老化更换问题、水泵维修等，这些公共部位或公共设备的维修标准目前没有一个明确具体的规定。实际上住宅物业相关的规定也不明确，导致一些商业楼宇长年不维修，电梯老化、水管锈损、设备失灵、外立面陈旧，已经严重影响了其正常使用，并且有极大的安全隐患，也无法给商业楼宇保值增值。从国外的经验看，不管是房屋的外立面，还是一些公共设备，其对维修、更新都有明确的要求和规定。比如说，新加坡政府规定每5年对整幢楼房外墙、公共走廊、楼梯、屋顶及其他公共场所进行一次维修。所以，我们亟需建立一套住宅楼宇、商业楼宇的维修要求、维修标准、操作规范。到过欧洲国家的人都知道，它们的老大楼上百年还“风韵犹存，老而不旧”，其根本的原因在于政府完善的维修制度要求在起作用。

为“老大楼”维修资金筹集与使用制度加强专项维修资金的政策引导

虽然我国相关法律、法规还没有对年代较为久远的商业地产的维修与保养标准予以明确的规定，但是相关国家和地区的成功经验我们还是可以借鉴的。

1.欧美一些国家通过鼓励年代较为久远的商业地产业主购买保险，包括公共产业保险、第三者责任保险、雇员补偿保险，通过保险制度的完善来保障物业专项维修资金不会因为要被用于排除商业地产安全隐患而大量减少，从而提高了业主缴纳及使用物业专项维修资金的积极性，使得商业地产专项维修资金的效力得到充分发挥。因此，我国也应通过政策性引导，鼓励“老大楼”的业主购买保险，以提高业主缴纳、补缴维修资金的积极性以及减少对已经缴纳的维修资金的使用。

2.我国香港地区是世界上建筑密集程度最高的地区之一，并且由于很多商业地产及住宅建筑年代久远，安全隐患频发。为此，在众多部门、团体参与的情况下，由特区政府牵头实施“楼宇维修资助计划”，资助符合资格的业主维修商业地产的公共部位。特区政府对本地区的商业地产进行整体性安全评估，对需要大修、更新和改造但其维修资金不足或没有建立维修资金的商业地产予以政府资助，减轻商业地产业主尤其是“老大楼”的维修难度。同时，获得资助的业主必须在完成相应的大修、更新和改造工作之后筹集自己的维修资金，通过政府力量的介入使商业地产维修资金制度在新旧商业地产中都得以建立。因此，大陆的城市也可借鉴此种方式，每个城市结合自身具体情况制定适宜的政府资助标准和形式，以减轻“老大楼”在重新建立维修资金制度过程中的阻力。

加强政策引导，培养公民“养房”消费意识

在国外，人们往往是买房容易养房难。美国的房价根据不同地区和房屋类型，可谓千差万别。最贵的莫过于纽约、旧金山、西雅图这些大城市，一间二三十年房龄的开间也要50万美元，而到了中部的农村地区，房价就变得出奇的低。如果只是买一座一家三口居住的小屋的话，十几万美元就可以买到。美国相对于中国可谓买房容易养房难，购房价格低，但是后期用于保养的费用要高出房款的几倍。首先，房产税在美国各个州和地区都不同，一般在1%-3%，纽约是3%，一般的房产每年的房产税就高达数万美元甚至更多。其次，在美国购买房产的同时，也被强制购买房屋保险。在纽约，一栋50万美元的房子，房屋保险费每个月都在100美元左右，一年就是1200美元。再者，庭院维护独栋房屋维护成本高昂。例如，雇人剪草每个月开销大约100美元，如果任由庭院杂草丛生，那么有一天你回到家就会发现自己的院子焕然一新，只是门上多了一张当地政府的信，告诉你政府已经帮你剪草，请及时付款。

我国关于房屋尤其是商业地产的强制性保养规定较少，原建设部在1989年发布了《城市危险房屋管理规定》，2004年7月对原第4号令做了部分改动后，重新发布了第129号令。但修改后的129号令仍带有计划经济条件下的管理模式，很难适应市场经济条件下的房屋尤其是商业地产的安全管理。虽然各地都出台了相应的法规，但由于129 号令跟不上现在形势发展的需求，也就影响了各地出台的法规质量和实用性。因此，建议修改129号令《城市危险房屋管理规定》为《城市房屋安全管理规定》，除了增加房产使用安全管理的内容，即对拆改房屋结构、增加房屋荷载、改变房屋设计使用用途行为的管理做出明确规定之外，还要增加提高房产保养水平的强制性条款，为此我们可以借鉴国外先进经验建立“房产安全证”制度。实行“房产安全证”制度，要求在涉及到使用人发生变化的审批环节中，把“房产安全证”作为必需的要件之一，迫使各方面重视对商业地产的全面养护，这样才能从源头上解决商业地产使用安全的管理问题。要求进行房产交易时，业主需提供两种证件，一是产权证，另一种是房产安全证。各级政府、领导应该把商业地产安全管理放在首位，就要体现在把这工作法制化、规范化、制度化固定下来，只有这样才能够发挥有效的作用。■