经济增长与房地产市场调控

○ 本刊记者 林凤鸣

国务院总理温家宝日前在广东省调研时称，下半年影响经济平稳运行的不利因素依然较多，稳增长的难度仍较大。8月29日，国家发展和改革委员会主任张平受国务院委托，向全国人大常委会报告了今年以来国民经济和社会发展计划的执行情况。这份报告回顾了今年以来中国国民经济和社会发展计划的执行情况，直面当前影响经济运行的不利因素，并指明下半年的应对举措。报告列举了今年以来中国政府在稳增长、控物价、调结构、抓改革、促民生等方面采取的一系列措施及取得的成效。报告还指出，在看到中国经济发展好的一面和有利条件的同时，中国政府也清醒地认识到，影响经济平稳运行的不利因素仍然很多，对国际形势的严峻性和国内形势的复杂性不可低估。报告指出，当前中国经济社会发展面临的国内外环境依然复杂严峻，一些不确定因素还可能带来新的冲击，经济困难可能还会持续一段时间，对此必须高度重视，切实增强忧患意识和责任意识。

但报告同时也认为，中国经济发展的基本面是好的，国内需求潜力巨大，宏观调控政策有较大回旋余地，具备保持经济社会平稳较快发展的很多有利条件和因素，要坚定做好经济工作的信心和决心。为此，报告提出了下半年中国经济工作的基本思路。张平说：“下半年经济工作要以加快转变经济发展方式为主线，坚持稳中求进的工作总基调，把稳增长放在更加重要的位置，以扩大内需为战略基点，以发展实体经济为坚实基础，以加快改革创新为强大动力，以保障和改善民生为根本目的，着力破解经济社会发展中的难题，促进经济平稳较快发展，努力实现经济社会发展预期目标。”

经济平稳增长的原因

从国家刚公布的的经济数据来看,一季度经济增长平稳,这也显示出当前我国经济在向宏观调控的预期方向发展,但目前这种平稳增长的趋势仍需要进一步巩固。促进投资增长的因素：一是“十二五”规划项目将加大开工步伐，对投资形成重要支撑。新开工项目呈加速增长态势，新开工项目计划总投资增速由年初的负增长23.6%快速反弹至1-7月份的19.3%，尤其是6、7月份增速高达42.3%和45.1%，作为先行指标反映未来投资仍将比较活跃。二是保障房建设拉动房地产投资。中央允许地方政府融资平台发行企业债券筹资优先用于保障房建设，住建部要求1000万套保障性住房必须在11月底之前全部开工，因而三季度保障房将会进一步加快建设进度，将对房地产投资增长形成较大支撑。

从国内环境来看，“十二五”开局之年的规划投资项目将纷纷上马，保障性住房等民生建设项目启动，投资需求将保持较快增长态势；在大规模保障房建设的带动下，房地产开发投资保持了高速增长。1-7月，房地产开发投资增长33.6%，增幅高于投资总额8.2个百分点。上半年18个省区市上调最低工资标准、农村居民收入增长较快、住房销售快速反弹等因素有助于推动居民消费保持平稳增长。因此，我国经济将保持平稳减速趋势。

在一系列严厉的房地产调控政策作用下，房地产开发贷款和个人按揭贷款增速均出现回落，房地产开发资金压力将进一步加大，商品房开发投资增速将有所放缓。地方政府债券发行受到多种因素影响，三季度发债规模可能受限，同时，商业银行对地方融资平台贷款态度也转向谨慎，上半年最为活跃的地方政府投资三季度将有一定幅度的减速。总体来看，三季度固定资产投资受价格因素影响名义增幅仍将保持高位运行，但实际增速继续回落。初步预计，三季度固定资产投资增长24.5%左右，扣除价格因素，实际增长16.5%左右，增幅同比下降2.5个百分点。

住房销售回升将带动相关消费的增长。刚性需求推动房地产销售呈快速回升态势，5、6、7月份商品房销售面积分别增长18.8%、25.4%和17.9%，而商品房销售额分别增长36%、47.5%和39%。限购扩展到二三线城市等房地产调控政策持续发力有望推动房价稳中趋降以及宏观经济降温预期等因素，使得居民通胀预期将会适度回落。

未来一段时间的经济形势

中国银行近日发布的宏观经济金融形势分析报告认为，未来一段时间，中国经济或将面临需求不足常态化特征，经济增速将从前些年的两位数回落至8%左右。为此，该报告建议，应鼓励民间资本进入更为广泛的经济领域，这是中国经济顺利实现由“起飞”到“平飞”的主要动力。

中行首席经济学家曹远征在报告发布会上表示，如今金砖国家经济减速，除外部因素外，其自身经济结构特别是国际收支格局的脆弱性是主因，金砖国家或将告别经济高速增长的黄金十年，转而走向中低速经济增长和结构调整并行的发展新阶段。

中行国际金融研究所高级分析师周景彤介绍，根据该行“中国宏观经济景气预警模型”，当前中国经济已经进入“偏冷”和“过冷”的交界点，各项经济指标均远逊于市场预期。可以说，当前是自2008年国际金融危机以来我国经济形势最为严峻的时期。

尽管经济指标仍在快速滑落，但“先行指数”已经开始上行。据此判断，二季度很可能是本轮经济调整的“谷底”，经济增速预期为7.6%，但从三季度开始中国经济将触底回升，增长再次回升到8%以上，经济实现软着陆的可能性较大。同时，今年中国经济仍有诸多稳定增长的因素，如宏观政策“稳中趋松”，财政政策和货币政策近期均有明显放松，政府投资加大，战略新兴产业的崛起，以及中西部地区的快速发展等。

对于当前宏观政策取向，中行分析认为，预计近期宏观政策将加快放松步伐，但类似四万亿那样的大力度刺激政策出台的概率很小。货币政策方面，调降存准率的可能性依然存在，未来一段时期降准是趋势性的，预计下半年还会有1次至2次的降准；是否再次降息也取决于宏观经济金融运行状况，从未来发展看，再次降息的可能很大。房地产市场调控则面临“两难选择”。在目前经济超预期减速的大背景下，中行报告预测，房市调控总基调将不变，同时政策将支持住房刚性需求。

经济对房地产行业的重大影响

首先，在地方政府财政压力和信贷规模扩大、利率优惠的双重作用下，今年第3季度商品房的销售量回暖和价格稳中微涨的态势将得以延续。消费者选择适时入市时机，开发商以价换量的策略举措，政府宏观经济政策的调整，共同支撑房地产消费市场的阶段性复苏。

其次，在政府重申“限购”、“限贷”、“限价”等调控政策不放松的条件下，商品房销售量的快速增长和价格的大幅反弹，都不具备政策和市场环境。

第三，今年6月以来，一扫上半年土地交易数量和价格低迷的状态，出现了地方政府推地增加、土地交易溢价率上升，甚至个别地方出现地王的现象，但房地产投资和新开工面积增速回落态势难以改变，会极大地影响中长期的房地产市场走势。

第四，围绕房地产政策的博弈，在第3季度依然会持续。对房地产调控政策放松或严厉程度，直接取决于国家宏观经济的走势和商品房价格走势。

第五，在企业层面依旧持观望、纠结、忐忑和揣测的心态。房地产企业的净利润进一步下滑，利润率下降。

面对全球性的经济低迷，中国正寻求“稳增长、调结构”的发展新路。易居研究院的研究报告指出，当前经济界主要议论的问题有两个：新的经济举措是否沿着过去名义调结构、实际靠行政投资拉动的道路继续走下去，在产能过剩的基础上产生更大的失衡，在货币松动情况下产生新的通胀；稳增长是否要放松对房地产的调控，通过房地产的回暖来带动相关上下游产业的回暖，因为经济下滑和房地产调控不无关系。目前在两个问题上还缺乏社会共识。不过，中国政府的态度已显明朗：继续严格执行房地产调控政策，通过系列项目审批和货币放松推动经济走出低谷。

房地产市场近期前景

土地成交惨淡，导致地方财政收入大减，地方政府强烈希望微调当地楼市政策。而在经济增速下滑，中央面临稳增长压力，对地产放松的容忍度将提升。开发商积极降价推销也进一步释放了政策风险。可以预期政策底部经已确立，未来将向宽松方向发展。

同时近几个月楼市成交量持续回升，降价幅度也保持稳定。我们对今年楼市整体销售预测较前期更乐观。而对于经营、运营较好的开发商今年业绩将能保持较快增长。质优房企经营优势凸显，市场回暖下业绩增长有保障。未来房地产市场将转向精细化经营，这就进一步考验地产开发商的营运能力。迫使实力较弱的中小房企逐步退出地产市场的同时也将推进优胜者快速壮大。可以推断行业基本面已出现探底回升，同时这一升势将能持续。

另外，央行三年来首次降息，未来货币政策转向宽松更加明朗。流动性增加以及低息利好房地产资产价格的同时，也有助开发商获得资金以及减轻负担，支撑楼市复苏的延续。目前房地产板块整体估值水平仍然在历史低位。而调控下行业集中度的提升将助推质优地产开发商进一步壮大，其中长期投资价值凸显。

目前地产调控进入到了第二个阶段，这一阶段政府没必要再一刀切的打压房地产，而是有保有压式的，支持合理购房需求，扶持刚需者实现置业，因此可以预判政策底部已经确立。这一观点也将在随后几个月逐渐多的地方政府微调当地楼市政策，支持刚需而获得中央放行中得以验证。未来楼市政策继续实现微调修正是可能的。

总的来说，当前投资增速下滑，拖累经济下行，中央明确表示要稳增长，因此适度调整过度的打压房地产市场对经济层面上造成的不良影响将相当可能与必要。另一方面，面对土地市场成交的惨淡，地方政府财政收入大减，而短时间内面对土地财政难以替代，保障房资金缺口等困难，其迫切希望加速微调当地楼市促进销售意愿更强烈。开发商方面，年内面对库存压力将达到历史高位，同时资金获得仍然紧张，降价推销是第一选择。房价的下降将能很好的释放政策上进一步严格打压的风险。

预计下半年政策面将继续向着宽松方向发展。例如：1、更多城市可以模仿现行出台的公积金、税收优惠、购房补贴等政策支持刚需；2、继续升级微调政策，支持改善性刚需的购房入市；3、中央政府优化房地产调控政策，如明确调控有保有压，加大差别化房贷政策，或在特定项目上放宽融资等。随着政策微调广度和深度累积性增多，将能很好地提振市场信心，实现板块行情的持续。