对居民住房拆迁评估作价补偿标准的探究

■余德新

近年来，由于市场经济的发展加快了城镇建设步伐，拆迁评估成为评估机构的一项重要业务。从2009年以来，我所在安阳地区先后承接了河南某煤业有限公司所涉安阳县某村整体搬迁拆迁评估（首期工程所涉民户1422家）、安阳市新东产业集聚区（安东新城）拆迁评估和安阳市人民东路拓宽改造工程拆迁评估（所涉3000余家，已评估1200家）等几个较有影响的项目。本文拟将在安东新城居民住房拆迁评估中对作价补偿标准采取的一些作法和尝试加以总结，与评估同仁交流探讨，扩大共识，以促进拆迁评估工作有序进行。

一、制定完善和适当细化居民住房作价补偿标准的必要性

安阳市新东产业集聚区是经国家批准建设的“安东新城”，是安阳市的附属中心城市，是河南省和安阳市的重点工程项目；政府机关、石武高铁及安阳东站、安阳汽车客运东站等均设在此地；是集政治、经济、文化、交通于一体的新型城市。该集聚区主要分布在安阳县境内的白璧镇，目前拆迁补偿安置工作由安阳县人民政府及安阳市新东产业集聚区安阳县指挥部负责实施。

本文所称“拆迁评估作价补偿”是指评估机构以政府制定的补偿标准为依据，结合被拆迁范围内评估对象（主要指房屋）的普遍现象制定完善的适当细化的补偿标准，并针对被评估对象的具体情况进行分析对比，作出科学合理的价值判断，而后由委托方负责实施兑现补偿的一种经济行为（不包括产权置换评估）。

所涉安阳市新东产业集聚区拆迁评估的补偿标准依据是安阳县人民政府安县政（2010）51号《安阳县人民政府关于安阳市新东产业集聚区居民住房拆迁补偿安置的意见》制定的标准。也许有人认为拆迁补偿工作有政府制定的政策，有章可循，好操作，不复杂，“对号入座”就行了，其实不然。在实践中本人认为，政府制定的标准只是模拟的，粗线条的，不可能面面俱到，事无巨细，操作中大部分很难“对号入座”。

政府制定的结构补偿基价及装修补偿标准

结构补偿基价 装修补偿标准结构类型 单位补偿标准（元）土木结构 m2 260 一等 m2 100-180补偿标准（元）装修等级 单位砖木结构 m2 550 二等 m2 60-120砖混结构 m2 570 三等 m2 30-60

对此标准笔者曾感到困惑，扪心自问：“570元/m2应该是什么样的静态状况呢？”实际运作中房屋高低不一，状态各异；从建筑材料，施工质量到装饰程度均相差甚远。如果按照某些人“就粗不就细”的观点，一概而论，千篇一律，只要是砖混结构，就按570元/m2，怎能客观公平反映被评估对象的自身价值呢？这不仅有悖“投入成本”原则，即好房优价，差房低价，而且会造成隐患，让民户在相互攀比中形成与评估机构和拆迁实施部门的对立，阻碍拆迁及评估工作的正常进行，影响社会和谐和地方稳定。所以，以政府制定的补偿标准为依据，进一步制定完整的和适当细化的作价补偿标准势在必行。本评估机构经与政府权威部门沟通同意，原则上在不违背政府制定的补偿标准框架前提下，利用评估准则规范和专业技能，制定完整的和适当合理细化的作价补偿标准。

这里应当指出，作为权威部门的地方政府有权制定拆迁补偿政策，并拥有对其进行解释的权利，在宏观上起着主导和绝对程度上的控制作用；评估机构有按照文件规定认真执行其补偿标准的义务，维护文件的尊严，并有权按文件规定适当细化补偿标准，结合被评估对象的具体状况作出合理的价值判断，同时有对评估结果进行解释的责任和义务。

二、实践中对制定完善和适当细化拆迁评估作价补偿标准的探索和尝试

笔者经常与本所评估团队深入农村家庭院户勘察、丈量等经详细调查研究，结合农村居民房屋普遍状况，运用评估准则和专业技能，听取业内专家建议，在不违背政策规定前提下，拟定了《安东新区民房拆迁评估作价指南》，得到政府权威部门的认同，有利推动了拆迁工作的顺利进行，促进了城镇建设步伐。

（一）两项原则

1．房屋拆迁货币补偿基准价原则：以安县政（2010）51号文件制定的补偿标准为依据，侧重保护被拆迁人利益，同时兼顾各方利益，保证房屋拆迁工作顺利进行。

2．本项目评估作价原则：结合安东新区的实际情况，以“标准定位，以质论价，制定规范，适当细化，承认差别，缩小差距”作为该项目的作价原则。

（二）细化作价补偿标准

1．房屋作价定位标准（模型）

笔者曾经思索良久，对房屋定位标准感到困惑，以砖混为例，570元/m2到底该是什么概念？政府文件中并未详述。文件规定的标准是2010年5月份制定6月份开始进行实施的。经市场调查并与专家分析，以2010年5月31日作为作价基准日，在安阳农村自建房，按重置成本考虑（不含宅基地）单方造价一般在500元/m2左右可以建成，但受具体房屋情况不同，如台高、层高、墙体系数、空间大小、建筑材料、施工质量等因素影响，不能一概而论；如果从市场法角度考虑，由于受地理位置、市场环境，交易活跃程度等因素的影响，单方造价比重置成本不同程度要高一些（但并不尽然）。所以认为，单方造价570元是介于成本价和市场价的中间价，大约要高于工程造价的10%左右，况且按规定时间予以拆迁的还可享受到安置过渡费、搬迁费和搬迁奖金257元/m2，从本质上体现了“让利于民、优惠于民”的政府理念。

在充分调查分析的基础上，经与政府权威部门初步沟通形成如下定位标准：

例1：砖混结构，570元/m2

空心板或现浇顶，台高0．5m以上，有踏步，层高3m以上，或总高度不低于3．5m，四周砖墙，外墙水泥粉，木制门窗安玻璃加防护网及防雨蓬，房顶端四周出檐0．3-0．5m，有圈梁，地圈梁，钢筋混泥土梁、柱，内水泥粉，墙顶刷一般涂料，水泥地面，有内隔墙和普通木制门，房顶四周有群墙并有落水管，屋面、基础处理完好，现场勘验或整体观感建筑材料及施工质量良好。

例2：砖木结构，550元/m2

大型木梁、木檩、木椽，木扇顶（或等同材料），台高0．5m以上，有踏步，层高3m以上或总高不低于3．5m，四周砖墙，外墙水泥粉，局部涂色开缝，木制门窗安玻璃加防护网及防雨蓬，内水泥粉墙并刷一般涂料，水泥地面，有内墙和普通木制门，房顶四周有群墙并有落水管，房屋、基础处理完好，现场勘验或整体观感建筑材料及施工质量良好。

2．操作要点解释

（1）房屋总高度低于3．5m以下，每少10cm每平米下调5元；房屋总高度（含院内台基部分）超过4．5m，每超10cm每平米增补5元，20元封顶；若内外台基高低悬殊较大，以外墙台高连同房屋高度扣除4．5m后（剔除院内房屋超高已补部分）按“系数法”补偿房基加深，每平米（以1米深度为系数1）补偿50元，最大补偿深度系数为1．5（公式=房基面积×深度系数）。

可以肯定地说，用同样的材料建一个房屋高5米与房屋高2．5米的房子，其成本是不一样的，故适当调增调减符合投入成本原则。

（2）现场勘验或整体观感建筑材料及施工质量明显偏差，适当调减补偿价值；对于近来强行建造的房屋，要根据该房建筑材料及施工质量，遵循重置成本原则，适当降低补偿价格。（这是主要针对因出于利益驱动偷工减料而造的违章建筑而言，后有叙述。）

（3）其他结构房屋按本次及相关文件规定结合被评估对象具体情况科学判断评估。

（4）围墙根基加深补偿：内外墙高度之差超过1米部分为补差高度，最多补1．5米，按面积计算。

（5）对于建造历史较长的砖木结构房屋，实行保护价。凡至今住人房屋，一般层高不低于3米每平米净价不低于330元；其他未住人简易砖木房可适当下调，但每平米净价不低于200元。

（6）房屋空间过大或隔墙和窗户明显偏少、应有未有，应适当调低补偿价值。

一般认为，建筑面积与墙体面积系数为1∶2．5左右，试想，建一个房屋空间10平米与100平米内无隔墙，它们的单方重置成本相差多少？故适当修正核减符合“客观性”和“投入成本”原则。

（7）房屋成新系数确定采用权重法和百分制，原则上实际建造年限占40%，现场打分占60%。

3．未完工程修正（元/m2）

（1）主体建成（未顶板） 190

（2）主体建成（有顶板） 290

（3）内粉墙顶（水泥粉且上一般涂料） 100（涂料25）

（4）水泥地面（含夯实基础） 20

（5）木制门窗（安玻璃加防护网） 50（内门20）

（6）外粉水泥 60

（7）屋面处理 30

（8）水电齐全 20

注：以上由未完工程至已完工程（达到可正常居住状态）共570元/m2

4．室外装修补偿

政策文件中未述及室外装饰补偿问题。有人错误认为：“外装饰属于居民的自愿行为，不应补偿”，试想假如不予补偿是否损坏了被拆迁户的切身利益？按照物权法的有关规定，作为评估师有权维护居民合法权利，于是经与政府权威部门沟通增加了室外装饰补偿内容（见下表，供在本评估项目作价时参考使用）。

序号项目内容标准（元/m2）备注墙体全贴瓷砖 45 实方实算前墙门窗空间外贴瓷 30 空方实算1 外墙装饰 山墙门窗空间外贴瓷 40 空方实算前墙门窗空间外水刷石 25 空方实算

注：室外装修补价纳入到房屋补价中，不单独作为项目列示。

5．室内装饰指标分解（元/m2）

（1）政府制定的室内装饰补偿标准

等级 内 容 标准（元/m2）一等 屋内地面为高级拼木地板、花岗岩等，墙面饰有墙裙或软包，屋顶全部装修 100-180二等 屋内地面为高级地板砖，一般拼木地板，屋顶吊顶或其它装饰 60-120三等 屋内地面为一般地板砖、水磨石、888墙面或其它涂料墙面 30-60

（2）指标分解

被评估对象(房屋）的室内装饰状况并非定位在规定标准的格局内，是各具形态千变万化的，很难“对号入座”。为便于操作结合实际情况对补偿标准（包括墙、顶、地等装饰材料）进行了指标分解。（略）

（3）说明

在选择分解指标时，一是要慎重考虑局部装饰对房间整体作价产生的影响，谨防偏差；二是室内装修以180元/m2封顶。

需要特别说明的是，尽管对补偿标准适当进行了细化，也不能说补偿价值等同于被评估对象的实际投资价值，所以在报告中必须披露。

三、房屋拆迁评估作价要促进社会和谐稳定

拆迁评估是在特定的环境下通过评估作价补偿手段，配合政府需要，维护国家利益，起到打击违章建筑，制止私搭乱建行为的作用，让老百姓感受到“老实人不吃亏，投机人不沾光”的精神慰藉，最终实现社会稳定、人际和谐。

安东新区一些居民，在政府公告“不得违章建筑、私搭乱建”及三令五申后，仍置若罔闻、我行我素，房屋下（指一层）标有“拆除”字样，上面（指二层）却大兴土木；有的把院落盖成了“院中房”、“院中楼”、“院外房”；有的偷工减料，不用水泥仅用“砂浆王”取代；甚至有人抛出“我给政府做交易”的论调，旨在拆迁补偿中大发横财。对此，政府多次责成并提醒评估机构按成本价评估，让这些居民“无利可图”，不能通过评估助长私搭乱建的歪风邪气。

本来，按照政策文件规定，凡违章建筑一律无偿拆除，不予补偿。尽管如此，在实际中政府还是作了必要的让步，使私搭乱建户得到的是“成本补偿”而不是想像的“预期收益”。“榜样”的力量是无穷的，评估价值具有“风向标”的作用，许多等待观望的居民看到这些人没有捞取到什么“油水”也就放弃了私搭乱建的念头。

其实大多数私搭乱建房的建筑材料（如院中房很少有自身承重结构和墙体）、施工质量（如用“砂浆王”代替水泥）都很差，有的未建成就摇摇欲坠，按照好房优价，差房低价补偿也是符合客观公平原则的。

四、几点体会

（一）实践是检验真理的唯一标准

实践是检验真理的唯一标准。委托方认可了你的评估报告，被拆迁户接受了补偿并如期实施了拆迁就说明评估是成功的，采取的举措是可行的。

（二）沟通是让各方当事人认可评估结果的基石

沟通按时间可区分为事前沟通、事中沟通、事后沟通；按层面可区分为与政府部门沟通、与拆迁户沟通。

拆迁评估不同于其他评估不受委托方的干预。拆迁评估是按照政府制定文件开展的，同时又直接接受政府或其指派机构的委托。事前沟通便于了解掌握纲领性重大信息（如执行政策、政府思路），便于指导评估补偿健康有序进行；事中沟通则是针对评估中遇到的重大问题（或许文件未能涵盖的）需要形成共识的或需要调整修改的；事后沟通主要是对报告结果进行解释，使各方对结果能够认可。当然沟通并非事事沟通，要分清主次，区别对待，避免事无巨细。

特别需要强调的是，在实施兑现补偿中，评估机构需要针对拆迁户提出的种种疑问进行现场解释，做到耐心细致，这样不仅会减少不稳定因素，也为政府卸下了“包袱”，使拆迁户理解和支持评估工作，同时也提升了评估机构的对外形象。

（三）关于对基准日和勘察日的看法

按照评估学原理，基准日应是作价基准日，即被评估对象在某一时点所反映的公允价值，而拆迁评估所作出的价值则是文件制定的标准所规定的执行日。拆迁评估涉及千家万户，不可能在一朝一夕或某一天进行完毕，需要常年累月进行现场勘察和计算，而使用的补偿标准则是同一文件规定的执行日的标准。比如2011年3月份进入现场评估作价时使用的补偿标准仍是2010年5月份文件中制定的标准，在此期间假如价格发生重大波动，需提请政府重新制定文件修正标准后方可使用新标准，否则评估机构无权更改。为此，在评估报告中不再描述“评估基准日”而改为“现场勘察日”，否则就有些“生搬硬套”了。报告在特别事项中说明：“评估值反映的是被评估对象在现场勘察日所表现的静态状况且按照政府文件制定的补偿标准所规定的执行日所作出的价值判断，对于评估对象在文件制定标准规定执行日及现场勘察日之后发生的动态性变化本评估机构概不负责”。