房地产的资本游戏不可玩过了头

○ 张道航

（本文作者系中共大连市委党校教授）

房地产既可以用来满足居住消费，具有普通消费品属性，同时又可以用来作为投资甚至投机工具，具有资本属性。但是，如果对房地产的资本属性不加限制地任其滋长，原本应当是以满足消费需求为主的房地产市场，就会异化为以投资和投机为主的资本市场。如此一来，不仅会让房地产失去其原本具有的普通消费品属性，让许多人的居住需求无法得到满足，甚至还会在各种资本游戏的演绎中，使房地产泡沫越积越多，最终不仅让经济遭受重创，也会让整个社会都陷入危机之中。上世纪90年代的那场东亚金融危机，以及2008年由美国次贷危机引发的国际金融危机，无不是因为房地产的资本游戏玩过了头，才带来了灾难性后果。

我国有些城市的房地产市场，近年来也开始逐步异化为资本的游戏场。开发商在这些城市盖房子，许多人在这些城市买房子，不是为了满足消费和居住，而是看中它的未来收益，房地产的投资和投机功能在这些城市日趋占据统治地位，房子也已经愈来愈远地脱离消费品属性，逐渐成为完全意义上的资本品了。例如，内蒙古鄂尔多斯人均已经拥有3至4套住房，而且按照目前的建设速度发展下去，再过两年，市场上的商品房总套数将使这座城市人均拥有住房达到10套以上。显然，这么多房子绝不是用来满足消费和居住需求的，而是用作投资和投机需要。由此也就不难理解，为什么许多城市的住房空置率居高不下，因为已经异化为资本并用作投资和投机需要的住房，已经不是给人住的了。如果人们还是从住房的消费属性出发去测算房地产的空置率，这样的指标其实并不能说明消费需求的实际状况。因为投资者也好，投机者也罢，囤积房产的最直接动机就是牟利，而牟取更多利益的方式就是占有更多房产，空置率越高，只能说明资本的参与程度越高。所以，在这些城市许多住房处于空置状态，并不能以此作为需求不足的判断依据，相反，倒应当视为衡量资本参与度的重要指标。

然而，资本对房地产的过度参与不仅会加速房地产的资本化程度，助推房价上涨，让许多人的居住需求无法得到满足，而且其超常的利润回报又会直接打击人们的研发积极性，分流企业科技投入所需要的各种资源，把更多资源吸引到房地产上来，从而延缓国家的产业升级，弱化某些重要产业在国际上的竞争能力。温州一位企业主曾说，自己的工厂有1000多名员工，一年辛苦下来利润不足百万，而老婆在上海投资了10套房产，8年间获利超过3000万。正是在这种高回报的资本投资和投机诱惑下，很少有哪一家企业不为所动，就连我国家电产业的领头羊海尔集团都进入了房地产业。所以，时下在中国出不了像美国苹果公司那样的企业和乔布斯那样的企业家，也就不足为怪了。因为，这种过度资本化的房地产业，在挤占了社会大量经济资源的同时，也消磨了更多企业和更多人的创新思维与创业意识。而这比起那些空置房屋所造成的资源浪费，恐怕损失更加巨大。

所以，千万不要小看了关于买房子究竟是消费需求，还是投资和投机需求这样一个常识性的问题。对这个问题的不同认识和回答，直接决定了政府的宏观调控政策，也正是因为在这个问题认识上的摇摆性，才导致了我国与房地产相关的金融政策以及其他政策的忽紧忽松。如果对此不能有一个正确认识和准确把握，保不准什么时候，美国的次贷也会在中国出现。前几年国内有的城市不就仿照美国次贷，实行过购房贷款“零首付”吗？如果让这样的政策推广开来，不仅会加大房地产风险，也会埋下巨大的金融隐患。因为，住房作为一种高价商品，许多人要用一生的积蓄才能买得起，所以要满足对于住房的消费需求通常是离不开银行贷款的。而购房贷款首付对于银行而言是一道“防火墙”，首付越高银行的风险越小，“零首付”就意味着风险全部推给了银行。就连那些从事房地产投资和投机的人，通常也是离不开银行贷款的，银行贷款不仅可以解决他们手头现金的不足，而且一旦投资和投机失败，则可以让银行帮他们买一部分单。这种充满风险的资本游戏，又是以房价的持续上涨为前提的，一旦房价下跌，游戏就将终结。就眼下许多城市的房地产市场而言，完全依靠消费需求已经无法消化和维持市场上过高的房价，投资和投机需求可以吸纳当前市场上的高房价，可是这样一来又将进一步加大金融风险。

美国次贷危机及其引发的国际金融危机，给各国政府都上了一课，从各国政府近期出台的应对金融危机的对策看，已经愈加重视房地产的消费属性了，而对房地产投资则增添了几分谨慎，对于房地产投机更是加强了防范。尤其是我国，经历了2009年和2010年房价在许多城市的大幅攀升后，中央政府出台的一系列房地产调控政策，明显加大了对房地产投资和投机的抑制甚至是打击力度。随着调控力度的加强以及时间的推移，调控成果也开始显现。据国家统计局发布的2011年9月的数据，全国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的有17个，持平的有29个，下降和持平的共46个，超过一半。这是自2008年房价快速攀升以来，从未出现的情况，此前直至2011年3月，全国70个大中城市的房价还都是上涨的。所以，有人据此认为房地产市场的拐点已经到来。而媒体披露温州炒房客已经开始抛售，上海、深圳、北京等地降价潮正在涌动，似乎又预示着这一轮房地产的资本游戏即将结束。

但是必须看到，当前房地产调控显现的效果只是初步的，而且这种效果的取得又主要是建立在限贷和限购的基础上，一旦这些政策放松，在没有其他调控机制跟进的情况下，投资和投机资金还会重返房地产市场，房地产的资本游戏又要甚嚣尘上，那将不仅会进一步加剧房地产泡沫，也会直接威胁国民经济的平稳健康运行。同时还应当看到，不仅当前实行的限贷政策会伤及部分刚性需求，不利于解决部分具有还贷能力家庭的住房需求；限购政策也难以长期持续下去，前不久佛山市不就对放宽限购进行了一次未果的试水吗？所以，要结束房地产的资本游戏仅靠限贷和限购还不够，必须考虑可以接替这二者，并能长期实行的更为灵活的调控对策。从国际经验看，应当首推房产税制度。因为，它增加了房地产的投资和投机成本乃至使其无利可图，也就限制了房地产的资本游戏，甚至禁绝市场上的恶意炒作；房产税的收缴还为保障性住房建设提供了稳定的税源，进而可以增加保障性住房的供给，平衡市场供求关系；对普通百姓的自住性住房需求，又可以施行减免房产税，从而保护自住性需求。因此，在部分城市试点和试运行的基础上，应当加快在全国建立房产税收制度，严格规范房地产市场秩序，使房地产市场真正成为以满足消费需求为主的市场。