保障房如何合理保障

○ 苏 艳

（本文作者系上海易居房地产研究院高级研究员）

当前，我国正处在经济转轨和社会转型的重要时期,伴随着经济快速发展，城市中低收入群体的住房保障问题是我国政府目前急需解决的重要问题。在去年成功完成开工1000万套以后，2012年全国将开工建设保障性住房700万套以上，竣工保障性住房500万套，按照建设周期，预计到2013年将迎来保障性住房的大规模分配，如何公正地实现保障房的分配，关系着千家万户“住有所居”梦想的实现，也考验着政府的公信力及社会管理能力。

一、保障房分配存在的问题较多

近年来，保障房的分配问题层出不穷，骗购骗租频频上演、暗箱操作屡屡出现、资格造假时有发生，保障房的分配机制远远没有跟上其建设步伐。主要问题有以下五个方面：

一是，保障房在不少地方沦为了“特权房”、“福利房”。据悉，2011年以来，仅北京和上海就分别查处了5144户和2645户骗购、骗租保障房的家庭；河南洛阳一地有2077户家庭在不具备购房资格的情况下申购经济适用房；在陕西省山阳县，在900多名经济适用房申请人公示名单中带有职务者多达100多人，其中不乏“乡长、镇长、执法队长、所长”等职称；在浙江省温州苍南县，800多套本应分给困难群众的限价房，成了当地一些领导的福利房。可见，随着已建保障房数量的大幅度增长，房改的历史旧账逐渐销去，而因质量缺陷、分配、退出等一系列问题缠绕的保障房或将沦为住房问题的症结所在。

二是缺乏法律监管。目前，尽管保障房分配问题在各城市都明显显现，但是对保障房分配进行立法的城市并不多，仅存于深圳、合肥等少数城市。以深圳市为例，2011年《深圳市人民代表大会常务委员会关于修改深圳市保障性住房条例的决定》在深圳市五届人大常委会第八次会议上获得通过。与原条例相比，此次审议的修正版条例明显加大了对骗购保障房行为的处罚力度，经济上而言，从以前的最高5000元提高到最高20万元的罚款；法律责任而言，明晰了以诈骗罪论处的刑事责任。提高骗购保障房行为的违法成本，最终目的是使骗购者望而却步，还原保障房的公共保障功能。

三是，准入门槛不科学，存在保障错位问题。不少地方对保障房申请准入门槛设置不科学，存在保障对象不明晰、保障范围过大等问题。保障房的保障对象是城市中低收入群体，而受保障群体本身就是一个流动的群体，如果保障性住房的建设标准过高，与市场上的普通商品房相差无几，将导致被保障对象即使收入提高了，也不愿意搬出保障房而去花钱购买或者承租住房，严重影响社会福利资源的循环利用。目前，不少地方的保障房准入标准由当地主管部门单方制定，社会公众无缘参与，有的地方甚至是主管领导拍脑袋决定。保障房准入标准由谁来制定，根据哪些因素制定，如何核实申请人的资料等问题都值得深思。

四是，责任机构不明晰，无法实现科学管理。目前，地方政府负责保障房审核、监管的机构职责不明确，不少地方保障相关部门把保障房人群的审核交给了基层，比如说街道办，但是实际上街道办对所辖居民的收入和住房条件审核是相对困难的；更有一些地方交给了物业管理部门，而物业作为企业又不具有相应的行政职能，在分配管理上也没有强制性，难以完成保障房分配的任务。这种保障房分配的责任机构不明晰，极易造成保障房审核过程的混乱，分配部门难以做到详细了解申请者的信息。

五是，监管和退出机制不完善，对违法行为处罚不力。以北京为例，虽然北京市保障房出现过半数被交易和出租的乱象，市住建委每年也都对各中介门店相关保障房出租情况展开不定期调查，但鲜有因出租而被政府收回保障房的案例，可见，依靠后期监管整治保障房出租市场相对困难。而骗购一套保障房的成本也很低廉，有的城市房价突破2万元/平方米，骗购一套经济适用房能获利几十万元，但是被查出后承担的罚款仅仅只有5000元。而同样的案件在香港将被罚款2万港元及6个月的监禁，处罚相当严厉。

三、对完善保障房分配制度的建议

目前，保障房的分配问题引起了中央和地方政府的高度重视，国家领导人多次强调保障性住房分配问题，不少地方政府也逐步出台了法律法规，以规范保障性住房的分配问题。在2011年12月22日全国住房保障工作会上，李克强副总理给出“二十字诀”，即“严格准入、程序公正、过程透明、技术支撑、及时纠错”，并表示2012年要就此开展专项督查。去年“两会”上，有代表提出把保障房分配管理和制度纳入到基本住房保障法的内容中，实行保障房房源、分配过程、分配结果“三公开”等。针对上文总结的保障房分配过程问题，本文提出以下几条建议。

（一）对保障房分配进行立法

要想使保障房真正实现保障性功能，必须以法律来维护保障房分配的公平、合理。一方面，建议住房和城乡建设部出台相关法规，明确保障性住房的准入机制、民用性质、享用对象、审核机制、管理原则等，长期计划为保障性住房立法；另一方面，建议地方政府根据本市、本地区的具体情况，出台地方性法律法规，有针对性规范保障性住房的分配问题。对保障性住房申请弄虚作假、申报不实以及工作人员协助弄虚作假、不按规定程序和条件审批、不认真履行职责、失职渎职者，要按规定严肃处理，涉嫌犯罪的要移交司法部门。

（二）确立专门的管理机构

目前我国关于保障性住房的分配和管理都由地方具体操作，缺乏统一的管理和监督，因此建议由住房和城乡建设部要成立专门的监管机构，统一负责监督检查各地实行，并有权向各地法定分配和管理机构问责；同样，地方要明确保障性住房分配和管理的专门机构，负责保障性住房的具体分配和管理，该机构应该整合民政、房屋管理、人力社保、工商、公安等部门的信息，能够确立完善的分配程序；在住房分配后，还要建立动态机制，能够掌握保障性住房用户的财产信息，逐步建立相关的申请和使用信用体系。

（三）严格审批程序

首先，确立保障性住房的申请标准。根据地方经济收入，贫困人群生活状况，结合国家及地方相关政策或建议，由专业人员完成准入标准设置。具体就是由户口所在地街道办事处或乡镇人民政府住房保障管理部门对申请家庭收入、资产、人口和住房状况进行初审、公示；区（县）住房保障管理部门复审、公示和认定；市住房保障事务管理中心备案，并建立起统一的保障性住房申请家庭经济状况和住房状况等审核管理信息系统，实现数据动态化管理和实时审核，提高信息的准确程度。其次，按照本地公共租赁住房建设和管理的实际情况和社会要求，相关部门对本地廉租住房、经济适用住房、限价商品住房和公共租赁住房等申请资料统一摸底、逐步审核、公正分配。对已完成分配的住户，进行公示，对符合条件尚未获得住房的申请人复核并安排轮候。最后，建立保障性住房信用记录档案，完善申请人承诺和定期申报制度。

（四）建立信息披露制度

目前许多地方相关部门有意或无意封闭信息，造成保障房分配的错乱，引起了社会和民众的强烈不满。对此建议建立保障性住房的信息披露制度，由专门机构建立向社会定期公布的制度，接受社会各界的监督。将房源信息发布、申请资格确认、审核申请、摇号配租等整个过程置于政府部门及社会各界的监督下进行，确保分配透明。同时将摇号配租结果通过公租房信息网和当地报纸，向社会公布，接受监督，无异议的向申请人发放配租确认通知。

（五）健全保障房退出机制

保障房之所以成为众人争抢的“香饽饽”，是因为在目前情况下可以通过“骗购”、“骗租”谋取暴利。因此，只有健全和完善了保障房的退出机制，使得保障房诈骗者无利可图，才能使保障房分配过程更为简便、合理。首先，在产权式保障性住房方面，主要以经济适用房、限价房为主。建立经济适用住房封闭运行机制，新购买的经济适用住房确需转让的，由经济适用住房家庭户籍所在区县住房保障管理部门回购，具体施行时间和办法根据当地相关部门规定。控制经济适用住房购房人通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合经济适用住房申请条件的应当退出，原经济适用住房由经济适用住房家庭户籍所在区县住房保障管理部门回购。经济适用住房和限价商品住房优先向含高龄人口的家庭住户和特殊群体倾斜。其次，对于公租房、廉租房等租赁性质的保障房，要通过公共租赁住房的产权或运营管理单位，设专人负责房屋分配与使用监督管理事务。并通过委托管理、购买服务等方式，委托物业服务机构协助做好日常检查工作。