湖南土地出让金为何逆势飘红

王义高

2011年前11个月，全国130个主要热点城市土地出让金同比减幅30%，而湖南土地出让金收入同比增幅近50%。为何湖南土地出让金会异于大势而逆势上扬？借助全国限购大气候与湖南土地出让金的统计方式，或许能挖掘出其中的答案。

2011年前11个月，全国130个主要热点城市土地出让金收入为1.18万亿元，同比2010年的1.7万亿元减少5200亿元，大约减少30%。相比之下，2011年1～11月，湖南招拍挂合计成交出让面积为7285公顷，成交价款约697亿元，其中商服用地共227亿元，工矿仓储用地89亿元，住宅用地约为371亿元。土地出让金收入同比增加了约232亿元，增幅将近50%。

为何湖南土地出让金会异于大势而逆势上扬？单就长沙来说，前11月的土地出让金同比也保持了增长。这些数据不禁让人产生了湖南撑起中部脊梁的景象，否则如何能不受宏观调控的影响？借助全国限购大气候与湖南土地出让金的统计方式，或许能挖掘出湖南土地出让金逆势飘红背后的答案。

转战的气候

长沙土地出让金逆势而上的原因还必须从2010年一线的调控政策，到2011年二三线城市普遍出台限购令说起。

当一线吃紧，二三线城市还未受到调控影响时，2010年7月，长沙诞生了第一个北辰三角洲“地王”项目。当时一线城市是调控的重点，开发商认为，长沙等二线城市恰恰是发展的机遇，于是，投资大鳄迅速把目光锁定在二三线中心城市。以恒大为例，目前全国有70个盘，只有一个在一线城市，其余全部在二三线城市。可见央企、外资和上市公司一起瞄准了长沙这样的二三线城市，由此推高了长沙土地成交门槛和房价。

2010年，一线城市开始调控，房价下跌了30% ~ 40%，而二三线城市的房价反而上涨了20%，长沙的房价增幅达10%~20%。开发商和炒家转战二三线城市导致2011年限购令的普及。

但限购令只在一线城市颁发，并未殃及二三线城市。以长沙北辰三角洲为例，地价为每平米2400元，目前周边的成交地价已升至3500每平方米， 北辰三角洲地价已经升值45%。由此看来，从北辰、万达到九龙仓，长沙土地出让金一路上扬，直至2010年12月底才停止上涨。

蓄势的统计

长沙2011年土地出让中商业性质的用地比2010年增加了50%，住宅土地出让减少。虽然土地总量减少，但集中市区CBD地段。2011年长沙集中出让了市中心的几块旧城改造的地块，地价都非常高昂。芙蓉区东牌楼九龙仓地块是长沙中央商务区，单一地块收入高达56.3693亿人民币，规模为香港铜锣湾时代广场3倍。

东牌楼棚改项目东到蔡锷路，西到黄兴路，南到解放路，北到东牌楼街，总占地面积147亩，净用地面积115亩，拆迁安置预计为31.027亿元。香港商业地产沙皇九龙仓将在这块地块上建设70万平米的纯商业地产项目，包括限低300米的摩天和超级奢华购物中心、五星酒店、超级写字楼城市综合体。

根据九龙仓集团在其网站上的公告：东牌楼这一地块平均楼面价约为每平方米8000元人民币。开发商敢拼“地王”的关键在于土地升值速度太快。第一个长沙北辰三角洲“地王”大约一年半增值45%，吸引了港资在长沙东牌楼这样的“黄金码头”投资。

持续的升值，成为蓄积的能量。而面对宏观调控，长沙采取逐月上报、分期统计公布的方式，年末产生汇总数据。因此，当全国土地成交量出现下滑态势时，长沙公布的总出让金产生了逆势飘红的效果。

滞后的效果

在限购政策的严厉打击下，商品房销售持续萎靡，各大房企的库存持续增加，市场的消化能力丝毫没有出现转机，暗降促销不仅无法刺激销量，反而需要多缴纳税金。

全国范围内的限购政策正发挥着明显效果，需求层面受到遏制，供给方面的土地当然不可能持续上扬。2011年长沙楼市曾经数个月上涨排名全国前三位，这主要是上海、北京和深圳的降价狂潮需要经过3～6个月的时间传导期才能跨过区域发挥效果，加上春节年关的“季节性销售”利好发挥了一定作用。

然而，降价大潮下，长沙楼市价格下降成为必然趋势，采取“以量换价”的促销手段将是开发商的明智选择。

对楼市的预判依据为：全国性的库存积压高点将在2012年3月左右到达，上市公司的负债和存货双双激增，现金流入相对较缓。全国124家房地产上市公司年报显示现金流为2119.8亿元，同比增长12%；存货10281.9亿元，同比增长39%；总负债11681.3亿元，同比增长39%；大多数房企的资产负债率超过70% ~80%。上市公司的投资减弱、库存增加，以及降价导向将带动各个楼市处于相当低迷的状态。

大致归纳一下长沙土地出让金逆势上扬的背景：一是借助二三线城市没有进行调控的短暂时机，投资大鳄迅速进入长沙；二是在统计上不造“地王”，转而采取逐月上报方式；三是长沙成交地块集中在CBD区域，成交土地面积虽少，但单价呈现“面粉贵过面包”的局面。

进入2012年，湖南土地成交将转入低迷，将基本没有溢价率成交。随着土地价格下行压力的增大，流拍、溢价率为零将成为常态。

（作者系湖南省经济地理研究所副所长、研究员，湖南省房地产开发协会首席经济学家）

土地出让金减少影响几何

在地方财政对土地出让收入如此依赖的情况下，土地出让金的大幅下降，将使一些地方政府的财务平衡压力骤然加大。2008年，国际金融危机引发国内楼市降温，导致地方政府土地出让金大幅缩水，就曾影响一些项目的后续投资。因此，此番土地出让金锐减，一些地方政府可能面临资金压力。当前应警惕的是，要防止由此产生连锁反应，影响各地保障房建设、农业开发和教育等领域的投资。

尤其令人担忧的是，土地出让金减少将使部分地方政府的债务风险放大。审计署公布的数据显示，截至2010年底，我国地方政府债务余额达10.7万亿元，在地方政府有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额达2.5万亿元，接近当年全年土地出让金总额。而且这两年地方政府也正迎来还债高峰。土地出让金的减少将放大地方政府的债务风险，使一些地方财政和金融体系面临较大考验。

土地市场和房地产市场密切相关。应该说，土地出让金缩水和当前楼市降温、房地产企业资金趋紧有很大关系，说明当前房地产调控已经取得初步成效。中央政治局召开会议研究2012年经济工作时，再次强调要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归和房地产市场健康发展。因此，在土地出让金减少使得地方财政收入削减的情况下，必须坚决防止一些地方政府因利益受损而变相放松房地产调控政策，使当前难得的房地产调控成果付之东流。

（资料来源：2011年12月13日《经济日报》）