房地产宏调底线

易宪容

中央经济工作会议向房地产发出了一个明确信号：当前房地产市场价格下跌是政府当前房地产宏观调控的基本目标，而房价下跌的水平或房价回归理性以绝大多数居民可接受及有支付能力购买为基准。

2011年12月12日至14日，中央经济工作会议在北京举行，提出2012年经济工作的总基调是“稳中求进”。具体政策方面首次将扩大内需提到战略基点的高度，首次提出要提高中等收入者的比重，特别是，第一次将发展实体经济放到极其重要的位置。与此不谋而合的是，会议在房产调控政策方面提出要“坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归”。

会议提出要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。这些都向房地产发出了一个明确信号：只要承认中国房地产有市场，那么该市场价格涨跌是正常的。房地产市场价格下跌是政府当前房地产宏观调控的基本目标，而房价下跌的水平或房价回归理性以绝大多数居民可接受及有支付能力购买为基准。

房产政策的强势出击

作为消费品而言，当住房销售快速下降时，住房的价格必然快速下跌。但是，就当前国内住房市场的特征来看，商品住宅市场却出现了“量跌价滞”的局面，问题就在于，当前国内房地产市场是一个以投机炒作为主导的市场。

从近十年情况来看，由于房地产政策的不确定性，谁先出手，谁就吃亏。所以，在这样的一种市场心理状态下，无论是房地产开发商还是住房投机炒作者，宁可持房，也不降价。中央政府的房地产宏观调整政策若能借此给市场一个明确信号，即坚决要打击房地产市场投机炒作，将有机会实现一个以消费为主导的房地产市场。

可以佐证的是，最近两个月国内房地产市场价格开始下降，就在于温家宝总理指出房价下降是国家的基本政策，还在于最近中央政府对房地产宏观调控态度坚决性。如果这种对房地产宏观调控的坚决态度辅之实际政策，那么2012年国内房地产市场价格的周期性调整就将真正开始。

回归理性价格

2010年底，国内房地产泡沫吹大已经到了无可复加之地步。国内房地产泡沫之大，不仅表现为一线城市房价在十年的时间里上涨了近十倍，还在于国内房地产存在普遍性的投机炒作。

中央政府已汲取以往几次房地产宏观调控的经验，加大了保障性住房建设，以弥补房地产调控所面临的投资增长真空，还对国内房地产宏观调控持坚决态度：当前过高的房价不是稳定而是下降，住房价格下降要回归到理性水平，即绝大多数民众可接受的水平。

当前过高的房价为何要下降或为何要回到合理水平？原因在于，房价过高，房地产泡沫过大，使得住房市场是一个投机炒作盛行的市场，对国民经济健康发展和人民群众利益皆有损害。住房作为一个消费市场，理性的价格就是绝大多数人可接受及有支付能力购买的价格，即回归到基本居住功能的价格。这个市场的住房不是少数人赚钱的工具，而是保证全体居民住房条件不断改善的市场。

因此，想要遏制住房市场的投机炒作，需要在住房按揭贷款利率及首付比例上下功夫，在住房交易税及交易所得税上下功夫等。估计2012年在这些方面将有新的政策法规出台。

土地与楼市之预测

——夯实政策

运用成熟市场以经济杠杆为主导的政策工具。如住房信贷政策、住房按揭贷款政策及税收政策，减少政府行政权力对市场干预。因为，政府行政权力干预越多，市场越是会认为这些政策短期的。其次，加快改订国内房地产市场的政策法律，把不少政府行政的政策是固化为法律，这或将是2012年房地产市场政策调整的重要方面。

——市场化手段

对于当前国内房地产市场与计划之论争，并非是要取消当前住房市场限购令及限价令，让房地产市场回到之前的市场，而是要加大国内房地产市场化改革步伐，用成熟市场中通用的经济杠杆或国际惯例来化解房地产市场的问题。

以打击房地产投机炒作为例，既不需要住房限购令，也不需要等到个人住房信息体系确立，只需通过有效的信贷政策及税收政策足以。如香港、新加坡及台湾，为了打击住房投机炒作，全面提高了住房交易税和住房交易所得税。估计在2012年这些经济化杠杆将是国内房价下降的主要政策储备工具，政府会逐渐推出。而如何让这些行政化的房地产管制手段过渡为市场化手段，将是2012年房地产宏观调控的主要任务。

——分配规则

由于国内房价迟迟不能回归理性或合理价位，在高房价的城市，能够购买保障性住房就是一种福利或一种获得大利的途径，从而使得一些人为了获得一套保障性住房弄虚作假。如果保障性住房没有一套好的公平公正的分配规则，这些住房是否能够到住房最困难的人手上是相当质疑的。反之，这种住房同样也可能成为一些人谋利的工具。

——进入下降通道

从2011年10月18日国家统计局公布的数据来看，从2011年的第三季度开始，国内房地产市场运行出现了一些积极的变化。如房地产开发投资增长有所回落，房地产投机炒作需求在某种程度上得到遏制，房地产的价格上涨的势头开始转变，保障房的建设进度在快速推进等。中国不少城市高企的房价，开始进入下降通道。

（作者系中国社会科学院金融研究所研究员）

房产调控风云录

◆2003年，面对房地产的巨大风险，央行出台121号文件，但是由于SARS，中央急于保证经济增长，当年8月国务院出台了18号文件，结果严控风险的房地产成了拉动经济增长的“支柱产业”。

◆2008年下半年，美国金融危机爆发，131号文件又让房地产宏观调控政策出现重大逆转，过度优惠的信贷及税收政策让全国各地的房价被炒高。

◆2010年以来中央又出台了一系列房地产宏观政策，特别是2010年的国十条，成为国内房地产宏观调控政策中宗旨最为明确的政策。

◆2011年10月21日-22日，温家宝总理在广西南宁考察时指出，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固房地产宏观调控的成果。

◆11月6日，温家宝总理在俄罗斯圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。

◆12月9日，中央政治局会议公告同样把“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”作为2012年经济工作的主要任务。