青龙湖畔兴建别样红酒城

赵方忠

房山青龙湖镇到底会向外界传达怎样的特色定位，酒庄红酒？旅游休闲？商业地产？还是新兴金融？或许都有可能

自2010年房山区政府决定在青龙湖镇建设国际红酒城以来，这里的一举一动时刻都在牵动着媒体神经。

2011年10月，总部位于深圳的星华智本投资发展有限公司出资1.8亿元摘得了青龙湖国际红酒城的核心区500亩产业用地。一年之后的9月20日，一期投资20亿元的青龙湖国际红酒城核心区3.7平方公里正式动工，房山高端葡萄酒庄产业带建设翻开历史性一页。

由于酿造酒庄酒，从葡萄种植到酿成红酒至少需要五年时间，以2010年政府决策之后的葡萄种植为座标，从现在开始只剩三年。

再过三年，青龙湖国际红酒城首批酿造的酒庄酒有望上市，项目一期也将建成，届时房山青龙湖镇到底会向外界传达怎样的特色定位，酒庄红酒？旅游休闲？商业地产？还是新兴金融？

或许这些都有可能。按照青龙湖镇与星华智本的设想，青龙湖国际红酒城核心区致力于打造中国葡萄酒产业的旗舰，兼具旅游、文化、地产、高端种植、酿造生产、衍生金融等产业概念，这俨然是中国葡萄酒业首个复合型产业综合体。

产业的抉择

虽然没有煤矿，但非煤矿山密集的房山青龙湖镇依然是北京西部转型的重要区域。

对北京西部的所有资源型区域而言，2010年都是重新思考未来发展的关键年度。青龙湖到底往哪转？不只是青龙湖镇，就连房山区都为这个北部山区乡镇的门户区域设计过多条路径，最接近成功的有两个：其一是结合青龙湖连接平原与山区的地理优势建设国际赛车城，承办国际赛事;另一个是利用青龙湖这一京西最大的湖泊争办奥运级别的水上项目。

但很快政府就发现了问题，青龙湖镇与中国的地理特点类似，山区、平原、浅山丘陵各占三分之一，平原地区由于距离房山城区很近，京石二通道、六环路等高速公路的建设，使周围的交通出行极为便利，为发展房地产业创造了机会;山区作为北京的生态涵养地区，过去主要以矿山开采为主，对生态资源的破坏较为严重，今后的任务主要以生态修复为主;要布局新的产业发展，只能在浅山丘陵地区，而这一地区虽居住着大量居民，可土壤条件极为恶劣，种植的树木均难以成活，以往这一区域的居民收入来源几乎与农业无关，主要依赖矿山开采，资源型产业退出后，若是发展赛车、水上项目等产业，根本无法保持居民的原有生存状态，更谈不上居民增收。

不只是青龙湖，在其周边的房山10余个浅山区乡镇几乎都存在类似问题。青龙湖镇的产业转型，已不能再局限镇域自身的未来定位，更要着眼房山整个北部山区的持续发展。

从房山区的发展大局出发，2010年，房山区决定以青龙湖镇为核心起步区，带动10个浅山区乡镇发展高端葡萄酒产业，进而打造房山高端葡萄酒庄园产业带，并建设与之配套的商贸会展区、物流加工区、生态办公区、人文涵养区等，打造高端葡萄酒世界级的房山品牌。

“房山区处于北纬40°、世界公认的葡萄种植黄金线上，发展葡萄酒庄产业的自然条件得天独厚。”青龙湖镇党委书记苏秀春称，更重要的是，经过专家的论证分析，不仅气候自然条件适宜，青龙湖镇浅山丘陵地带土壤的葡萄种植成活率也较高，如此一来，这一区域的产业发展和农民增收问题便可迎韧而解。

粗略估算，青龙湖及其周边的10个浅山区乡镇，适宜种植葡萄的区域达5万亩，可以建设高品质酒庄上百个。

规模经济加上青龙湖所处的地理交通优势，让青龙湖镇的国际红酒城核心区项目建设进展顺利，2011年政府整理完成的土地一经上市，在经过多个投资商的轮番报价后，被星华智本公司成功摘牌。

苏秀春告诉记者，由于在房山区乃至整个北京市都难以找到如此规模的葡萄酒产业种植区域，而且北京又是中国高端葡萄酒的主要消费地域，从一开始，青龙湖国际红酒城的招商就不存在问题，基本上都是政府在“选商”。

据苏秀春透露，目前青龙湖镇除了外界熟知的波龙堡酒庄酒之外，已经吸引了15家酒庄正式入驻，其中3个酒庄已经开工建设。与此同时，青龙湖镇政府已经从农民手中成功流转了1.2万亩农业用地，用于种植酿酒葡萄，现种植规模已达57万株。

在青龙湖镇的带动下，布局在周边的酒庄已近50个，只要假以时日，此前已被外界知晓的“一樽一盏一心海，一房一山一世界”，将从图纸变为现实。

模式的创新

青龙湖国际红酒城的建设，苏秀春一再强调“镇企合作”的开发模式，镇政府所做的工作主要体现在创品牌和强基础，一方面让国内外知道北京的青龙湖在建设具有世界水准的葡萄酒庄产业集群，另一方面则在水电路等基础设施的完善上投入巨资进行配套建设。

实际上，在建设中，作为项目单位的星华智本投资发展有限公司扮演着重要角色，虽然项目的策划、设计、实施方案，乃至建设进度等政府都将过问、审查，但以商业地产起家的星华智本如何打造一个独具特色的红酒城，外界多存有质疑，毕竟核心区对于整个红酒城和产业带而言，不仅仅是一个起步区，更是发展的龙头，具有牵一发而动全身的重要意义。

“我们对项目方案的审查非常慎重，不能是一个单纯的葡萄酒产品，因为综观世界知名的法国、美国，或者新兴的澳大利亚、智利等国，要形成一个具有国际影响力的酒庄酒区域，至少需要几十甚至数百年的努力，这一点显然需要青龙湖也要经过数十年的坚持，当然也不是做成一个侧重旅游的项目，那样就偏离了政府的要求。” 苏秀春说，青龙湖国际红酒城核心区类似于以葡萄酒为核心的会展经济，包括以葡萄酒为主题的超五星级精品酒店，高端葡萄酒庄园等，相当于中国葡萄酒产业的“CBD”，涵盖商务、文化、旅游、会展等诸多功能，这会在青龙湖产生一个新的产业发展模式。

政府的高标准要求让投资商的项目设计产生了压力，也直接催生了青龙湖国际红酒城核心区的全新投资和运营模式。

在投资模式上，星华智本投资发展有限公司，引入了中国平安集团所属的平安信托有限责任公司作为战略合作伙伴，双方共同在项目理念、主题定位、运营管理、资金投入等方面深入合作。星华智本投资发展有限公司综合部项目总监张炯勇告诉记者，平安信托不是人们传统观念中的仅仅提供融资支持，而是作为联合出资方，对核心区建设的商业地产长期持有，并对今后发展中与该项目相关的投资进行长期投入，这就避免了出现商业地产商对产业项目谋求短期获利行为而影响项目的长远发展，要求我们集中精力研究项目的长期运营，这种绑定战略合作者的投资模式也是青龙湖镇看中星华智本的原因之一。

在运营模式上，星华智本的创新已经付诸实践。据张炯勇透露，目前，由星华智本发起的高端葡萄酒主题会员俱乐部“京栖堂”已经成立，未来将向会员提供一系列以葡萄酒为主题的优质资产和文化体验，致力为会员打造“葡萄酒、艺术、建筑、文化”于一体的高品质生活。

“这也不是人们传统观念中的俱乐部，我们除了为会员提供产品消费，更重要的是提供投资机会，我们会设立葡萄酒产业基金，吸收会员进行参与，目前我们已经收购了美国的三个酒庄，对更多有关葡萄酒产业链上的资产收购也正在进行之中，这些资产今后都将注入到产业基金的资产包，把这些投资权益设计成金融衍生产品，让会员通过基金开展认购共享收益。”张炯勇说，这种全新的运营模式在国外的葡萄酒主产区刚刚开始萌芽，并受到了有力的追捧，相信在青龙湖的尝试也能取得成功。

实际上，在星华智本的设想中，张炯勇透露，未来还会在葡萄酒主题俱乐部的基础上，在青龙湖成立游艇俱乐部和飞行俱乐部，都将采用“消费＋投资”的运营模式，让青龙湖的高端人群在商务休闲的同时兼顾投资发展。

一个以葡萄酒为核心的庞大价值链条正在成形，而青龙湖和星华智本同时在实业和金融衍生产业中保持稳健发展，确实是个大挑战。

但种种创新的确是青龙湖国际红酒城建设的利好，这已经让一些研究区域经济的学者断言，建设青龙湖国际红酒城，将给房山区培育发展高端葡萄酒产业、打造首都都市观光度假区、促进产业转型起到强有力的拉动作用，其以葡萄酒为主题的新型商务度假设施，将与青龙湖周边的国际文化会都、高尔夫球场联成一体，使房山青龙湖区域成为北京未来高端商务活动、旅游、休闲观光的新亮点。