一家中小房企的转型之惑

赖智慧

9月底的长沙，秋雨绵绵，凉风习习，一股提前到来的寒意将这个娱乐至上的城市完全笼罩，王明辉起身关上办公室的玻璃窗，一脸茫然地望着窗外烟雨朦胧的湘江。

在湘江对岸拔地而起的在建楼群中，有一部分住宅楼盘正是王明辉公司开发的项目。但这些楼盘开盘一年半以来，一直销售不畅，重金投入的项目到头来却让王明辉焦虑不安。

王明辉是长沙一家房地产开发商老板。5年前，因看好长沙地产行业的发展前景，他雄心勃勃地加入到住宅开发的队伍中来。由于过去几年国内房地产风生水起，房价一路飞涨，王明辉也赚得盆满钵满，年销售收入接近亿元。但随着最近两年地产调控政策的实施，空前的压力也就此到来。

“去年开盘的几个项目一直销售不旺，导致公司资金周转出现困难。”王明辉对《新财经》记者直言，持续深入的楼市调控和日益萎缩的商品房成交量，让他萌生了转型之意，“转做商业地产，或旅游地产，或者干脆转行做别的”。

在国内地产行业遭遇严厉调控的背景下，王明辉的处境并非个案。事实上，不少地方中小型房企正遭受销售下滑和资金困难的煎熬，并被迫尝试转型。即便是财大气粗的万科、保利、招商等大型房企，也在纷纷转向商业地产。

但转型不一定是房企的最佳出路，且充满风险，稍有不慎，就可能踏入另一个风险漩涡。

销售下滑资金紧张

持续的调控使得地产商满心期待“金九银十”的到来，王明辉所在的公司也不例外。

据其介绍，早在两个月前，公司销售人员就做好了各种促销的准备与计划，并不惜重金在相关媒体上做宣传，“这是年底前最后的希望了，我们当然不能放过，要尽最大努力促销”，一名销售总监对《新财经》记者说。

从地理位置看，该楼盘处于长沙城市中心片区，周边各类生活、商业、娱乐配套设施齐全，距离长沙火车站、五一广场核心商圈也比较近。但整个9月，兴师动众的促销举措并未带来明显效果，“虽然过来看房和打听的人比以前多，但真正出手买房的客户仍然很少”。

今年国庆期间，《新财经》记者来到该项目售楼处，预料中的热闹场景并未出现，整个上午，只有零星的几拨人过来看房，交定金的只有两个，门庭冷落的情形与设计豪华的售楼大厅形成巨大反差。

事实上，长沙多个楼盘国庆期间都未出现热销场面。由中海地产集团开发建设的中海国际社区位于长沙湿地板块，尽管坐拥一片生态湿地公园，北邻岳麓山风景区，但国庆期间销售并不好。而号称“岳麓山、金牛山两山环抱”的阳光100后海开盘以来也处于滞销状态，售楼处的工作人员大多时间都在相互聊天或埋头玩手机。

据来自爱房网新房监控中心的数据显示，今年“银十”第一周，长沙楼市网签套数环比剧降六成，成交量整体偏低。

长沙如此，全国各地情况也不乐观，销售下滑已影响了许多房企今年以来的业绩。

从房地产行业整体利润情况来看，此前公布三季度业绩预告的58家上市房企中，预亏的多达15家。而净利润出现同比下滑或出现亏损的有32家，占比达55%。对此，链家地产市场研究部张絮认为，超过半数房企预告利润下滑或亏损，依然可以看出调控对房企的巨大影响。

业绩下滑的同时，房企面临的另一重压力是资金短缺。在行业整体资金趋紧的背景下，拥有雄厚资金实力的房企更能抗衡楼市“寒冬”。对于上市房企来说，灵活的融资渠道和战略布局，能够进一步摊薄企业的土地成本，更能够成功均衡区域间的利润分配。

与龙头房企拿地、融资两不误的野心和实力相比，中小房企正在遭遇“融资难”的窘境。据业内人士介绍，目前中小房企申请贷款仍不易，大房企能够“吃肉”，小房企只能“喝汤”。原因在于，银行会给予一些大型品牌房企贷款支持，但中小型房企财务杠杆高，融资渠道少。

转向商业地产？

王明辉判断，房地产调控暂时不会放松，但又不想眼睁睁看着自己开发的项目“半死不活”。重压之下，王明辉最先想到的是尝试进军商业地产，并为此到长沙城区及湖南一些三、四线城市进行实地调研。

促使王明辉关注商业地产的一个重要原因在于，保利、招商、金地、万科等大型房地产企业已相继抢滩商业地产。连之前一直专注住宅领域全产业链运营的万科也宣告进军商业地产，且项目布局已涉及北京、上海、深圳、武汉、西安、东莞等城市。

商业地产事实上早已成为住宅地产开发商觊觎的热点。《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，前20名的开发商均已进入了商业地产。

但进军商业地产就能柳暗花明吗？答案是否定的。早在五六年前就开始向商业地产转型的万通地产就是一个失败例子。

万通地产今年一季度财报显示，净利润同比大降3953%。公司商业物业租金收入仅占总收入的2.2%，难以弥补销售收入下滑的缺口。有业内人士认为，万通地产业绩断崖式下滑的根本原因在于，万通地产的商业化转型使公司陷入阵痛。

另一个不争的事实是，由于资本疯狂涌入商业地产，导致乱象丛生。其中，热点区域商业项目过量、库存过大成了最突出的问题。21世纪不动产的统计数据显示，截至2011年年底，上海在售的商业地产新房库存总量已超过了住宅，达1000万平方米以上，需32个月才能售完，而消化完上海商品住宅库存的时间，仅需15个月。

来自高纬环球的监测报告显示，在北京已经有一些购物中心出现招租难的情况。尽管项目即将完工，但由于招租情况不利，这些本应在2012年入市的项目有可能推迟入市。也有人指出，目前最严重的现象是商业地产市场过于盲目。投资者一哄而上的结果，是市场的同质化、粗放化。

经过一番调研和深思后，王明辉进军商业地产的热情大大降温。在他看来，商业地产是以实体经济作为依托，买了商业地产没人用，商业地产未必会增值；但住宅地产只要有人居住或者人口有需求都会增值。商业地产前期投入比较大，而且对于后期资产的运营、出租等都有更高的要求，所以在投资风险上，商业地产远远高于住宅地产。

《新财经》记者今年国庆期间来到位于长沙远大路与东二环交界处的湘域相遇项目，这个商业地产项目今年9月刚刚开盘，地段好，属于长沙市中心位置，衔接火车站商圈和马王堆商圈，周边市场林立，立交桥四通八达，但来这里的客户寥寥无几。

进军旅游地产？

在旅游地产趋热的当下，爱好旅游的王明辉曾和长沙当地另一名开发商朋友商议，共同进军旅游地产，并一度到湘西、云南、海南等地考察过，但依然下不了决心。

住宅开发房企转投旅游地产，是此轮地产调控政策出台后许多房企的热门选择。有统计显示，目前房地产行业前100名房企中，至少有1/3介入了旅游地产领域，主要企业包括万达、雅居乐、富力、万达、龙湖、恒大、中坤、世茂等。而当前旅游地产项目总投资额更是达到5000亿元。

大连万达集团董事长王健林认为，“旅游地产和商业地产这两个板块可能是今后中国整个经济转型升级的两个非常好的投资点。富裕了，肯定就需要旅游，所以我们在这两个方面投入比较多。”

但热潮背后，是旅游地产项目数量激增和开发商的盲目进入。

据中房信统计，目前全国共有旅游地产项目2226个，共覆盖85个城市和地区，主要集中分布于海南岛、两广沿海、“长三角”、“环渤海”、西南地区、福建东南沿海六大旅游地产板块区域。

而2011年全国销售额排名前20强的房地产公司中，有一半的开发商进入旅游地产，目前在上述领域规划投资总额保有量达10991亿元，其中海南岛投资规模最大，为4493亿元，旅游地产项目达到915个，西南地区和两广地区分别为1740亿元和1399亿元，而环渤海地区投资额为640亿元，其他地区为2100亿元。

其中，仅惠东巽寮湾就集中了诸如万科、碧桂园、金融街、富力、世茂、中航地产、合生创展、合正等多家开发商。中房信旅游地产事业部总经理胡晓莺对此表示，很多开发商在进入旅游地产领域的时候，仅仅是因为旅游地产拿地成本相对较低，其实并不清楚旅游地产该怎么做。

与此同时，受房地产调控影响，大多数旅游地产项目销售遭到市场冲击，出现首期开发的产品滞销、后续开发无限期“搁浅”的局面。

由于大多数开发商认为旅游地产项目拿地成本较低，准入门槛低，便一哄而上进入该领域“跑马圈地”，从而导致整个市场供需不平衡，许多旅游地产项目陷入滞销。

历经半年的考察后，王明辉认为，旅游地产不仅仅是做一些可售性物业，还应该包括商业、酒店、旅游度假等元素。“但这些都需要开发商具备很强的资源整合能力，如果缺乏资源整合能力，项目造出来也很难卖出去。”他认为，自己并不具备这样的综合开发能力，因此基本放弃了进军旅游地产的念头。

改行涉足矿业？

自去年以来，王明辉已从地产项目中撤出部分资金，在商业地产和旅游地产都遇阻的情况下，他必须继续寻找新的投资方向。在朋友的建议下，他也和许多国内开发商一样，将目光转向了矿业。

近年来，“涉矿”也是地产公司扎堆进入的行业，不少上市房企更是因为频繁“涉矿”而在资本市场上兴风作浪。

自去年下半年以来，已有华业地产、绿景地产、万泽股份等多家上市房企进军矿业。今年以来，中茵股份、鼎立股份、西藏城投、中润资源、中弘股等也涉足矿产业务。据《新财经》记者不完全统计，在149家房地产上市公司中，24家房地产公司涉足矿产，占比为16%，14家公司进军页岩气行业，占比超过了9.4%。

从涉矿种类来看，涉金矿者最多，其次是煤矿，二者在涉矿房产股中占比接近一半。但事实证明，房企在矿中“寻宝”并不顺利。大多数房企涉矿后，几乎没有实质性进展，甚至主营矿业的子公司发生亏损，矿业账本胜算寥寥。

比如正和股份持股34%的矿业公司今年上半年就亏损124.43万元，华业地产收购的陕西和新疆两地的矿业目前仍在亏损，绿景控股也在此前的半年财报中称，公司寻找新项目转型的行动进展缓慢，虽然考察调研了不少项目，但至今尚未找到合适项目。

一名矿业分析师对记者表示，矿产资源开发短期内难见收益，从公司涉矿到拥有探矿权，到探到矿，再到办理采矿权，不仅要经过有关部门的层层审批，风险也是极不可控，“少说一两年不见收益，甚至有十几年前立项，现在依然搁置的项目”。

从Wind数据看，涉矿房企收购的大多只是探矿权，能够拥有采矿权的还是少数，真正达产的就更是“凤毛麟角”。

与此同时，投资矿产资源对于资金的要求很高，占用公司大量现金流是很正常的，这对于目前很难融到新资金的中小房企来说压力可想而知。除了考虑到开发矿业的风险外，王明辉最担心的正是自身资金实力不够强。

除涉矿外，王明辉也想过尝试文化传媒、金融和白酒等行业，但风格一向谨慎的他又担心，这些行业与自己从事的地产行业并无任何关联。

“继续做地产难，转型也很难”，王明辉一声长叹 ，对记者苦笑着摇头。他表示，最近还会到山东和内蒙去考察一些矿产项目，不管最终是否介入，都要找到能充分说服自己的理由。

（应采访对象要求，文中王明辉为化名）