多套房产怎理财

艾诚

理财案例

古先生今年30岁，在沈阳市一家国企工作。古先生的年收入构成较为复杂，包括月基本工资、季度奖金和年终奖，平均每年在9万元左右。女朋友岳女士，29岁，是沈阳某三甲医院的一名大夫，平均月收入6000元左右。二人生活方面开销不大，每月大概2000元左右。资产方面，古先生名下有两套房产，一套72平方米，市值55万元，目前正在出租，月租金1600元；另一套100平方米，市值60万元，其中有古先生公积金贷款25万元。由于二人对目前两处房产的位置都不是太满意，决定先以岳女士的名义购买一套房产，然后登记（沈阳目前家庭购买第三套住宅无法贷款，岳女士名下暂无房产，还可以贷款）。经过多次比较，二人决定在于洪新城附近购买一处116平方米、总价60万元的房产，其中首付20万元，按揭贷款40万元，但具体贷款年限和每月还款额未定。

1.从资产负债表上看，古先生家庭的流动性资产为0，远低于标准值3-6倍，这与古先生家庭刚买住宅有关系。这个时期的家庭财务是非常脆弱的，应建立存款准备金，来应对家庭生活中遇到的失业、事故、还贷款等意外状况及突发事件。

2.古先生家庭房产比例较高，房产在总资产中的占比达到了95.63%，而一般家庭房产在总资产中的比例上限是80%。过高就意味着家庭资产流动性不足，如果房价波动，就会给家庭带来财务风险甚至是财务危机。建议有个更合理的家庭资产结构，分散风险，提高收益。

3.从现金流量表上看，古先生家庭的净结余比率为80.16%，减去每年应还贷款本金部分（贷款本金的减少体现在年度资产负债表中，是负债的减少，不体现在现金流量表中），实际攒下的钱比标准值40%要高很多，这与古先生家庭攒钱意识较强有关。但随着新贷款的审批通过，家庭未来就要背上沉重的负担，如何控制好每月还款额，留出足够的现金流，为未来做准备，就成了古先生家庭的重要课题。

理财目标

1.古先生和女友岳女士打算结婚，并计划在后年要孩子，想知道家庭财务如何能够负担得起。

2.古先生和岳女士目前已经决定贷款40万元，但具体还款期限，二人还有很大的分歧。想知道不同的还款期限和还款方式，贷款利息分别是多少，哪种方案更适合他们。

理财建议

现金规划

对古先生来说，首先应建立紧急预备金。家庭紧急预备金主要用来应对家庭生活中遇到的失业、事故等意外状况及突发事件。准备了3-6个月家庭紧急预备金，即使家庭遇到了一些问题，也能够保证家庭一段时间内能够维持正常的生活，从容面对危机。建议古先生留出1.5万元作为个人的紧急预备金，其中0.5万元以活期存款方式留存，1万元投资于货币市场基金。如果古先生觉得家庭现阶段资金比较紧张，也可以采用申请信用卡的方式来建立紧急预备金，不仅能在急需资金的时候应急使用，还可以提高资金的使用效率。

2.子女规划

古先生家庭两年后就将面临孩子出生的问题。考虑到孩子出生前后将会产生很大一笔费用，合计约2万元左右（参考当地平均费用），可以选择在这两年每年拿出1万元，购买银行理财产品或选择定期存款。另外，孩子的养育费用和教育费用必须提前准备。假设孩子在上大学之前接受的都是公立教育，以大学费用每年花费2万元现值保守估计，每年生活费用2万元现值，学费和生活成本增长率为5%，那么培养一个孩子23年，共需要105万元左右。对长达5年以上的长期理财目标，建议采用基金定期定额的投资方式，选择一只指数型基金，每月进行投资，达到小额投资、积沙成塔的效果。以投资报酬率8%计算，积累105万元，从两年后开始准备，每月还需要投资1327元。

3.房贷规划

古先生和岳女士二人在选择贷款方式上有很大的分歧。古先生希望贷款时间长一些，这样能减轻每个月的还款压力，而岳女士希望贷款时间短一些，这样可以减少利息支出。针对这样的情况，理财师建议家庭应优先考虑每个月能具体还多少钱贷款，根据贷款额度确定还款期限，并选择等额本金或等额本息的还款方式。根据家庭财务的基本原则，古先生家庭每月应留出40%的净储蓄额度，这样可以用于支付每月贷款本息的额度还有3867元左右。针对这样的情况，提出以下几种建议供参考。

方案一：选择等额本息还款方式，贷款期限15年，利率选择2012年6月8日的贷款利率下限（85折），每月还款额为3328元。这样的贷款方式，优点是每月还款额固定，缺点是贷款总利息较多，达到了19.9万元。

方案二：选择等额本金还款方式，贷款期限15年，利率选择2012年6月8日的贷款利率下限（85折），第一个月还款额为4149元。这样的贷款方式，优点是比方案一少还2.5万元左右的利息，缺点是每月还款额不固定（每月还款额递减）。

方案三：如果古先生觉得上述两个方案贷款利息较多，还可以选择期限10年、等额本息还款方式，利率选择2012年6月8日的贷款利率下限（85折），每月还款额为4400元左右。该方案优点是比方案二总利息还要节省4.7万元左右，缺点是每月还款额略高，影响家庭未来其他方面的支出。