关于发展我国旅游房地产的思考

宿恺 刘永锋 程莉莉

［摘 要］随着我国经济实力的增强,人们生活水平的不断提高,旅游业、房地产业的迅速发展,越来越多的人对健康、养老、旅游、度假、投资有了更高的需求。旅游房地产逐渐成为新的投资热点，甚至是经济增长的新支撑,但是目前我国旅游房地产市场尚不完善,我国旅游房地产发展的现状还存在诸多问题,因此深入开展旅游房地产研究具有重要的理论和现实意义。本文通过对旅游房地产的当前发展现状与存在的问题进行研究和探讨,并形成了相应发展建议,以期通过本文的阐述对我国旅游房地产业的发展提供参考。

［关键词］旅游；房地产；旅游房地产

［中图分类号］F293［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2012）22-0019-02

1 我国的旅游房地产前景广阔

旅游房地产是指以旅游区域的景观、生态、文脉及人气资源为开发契机,以休闲度假村、旅游景区主体休闲公园、旅游(休闲)运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、景区住宅(风格别墅)、民俗度假村、国际休闲度假中心等方式开发的旅游置业项目。旅游房地产因其具有优越的环境和居住空间的休闲性、舒适性及功能方面的实用性,在我国有着巨大的发展空间和广阔的发展前景。支持因素主要有：

1.1 地区经济快速增长

首先,1994 年至今,我国旅游业保持着良好的增长势头,国内旅游人数和国内旅游者总花费分别以年均20%、9%的速度增长,国内旅游者总花费与国内生产总值呈明显的正相关关系。其次,家庭收入快速增长和休假制度改革使日益增长的度假旅游需求成为旅游房地产开发的潜在商机,部分群体有需求也有能力购买旅游房地产的部分产权或使用权。再次,“珠三角”、“长三角”、“渤海湾”、“北部湾”以及大都市“一小时经济圈”等中心城市的经济扩散效应带动了区域旅游房地产的快速发展。

1.2 国家政策的支持

从国家政策上,党中央、国务院及各级政府,相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的新政策,全国许多地方将旅游业、休闲度假业作为支柱产业、重点产业和第三产业的龙头加以扶持,这就为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔发展的平台,这是我国旅游房地产可持续发展的坚实基础和动力保证。2009年颁发的《关于加快发展旅游业的意见》（国发〔2009〕41号确定）旅游业是中国战略性产业,将旅游业的产业地位提到了前所未有的高度。由于度假旅游者可以促进旅游地餐饮业、酒店业及休闲娱乐业的发展,旅游房地产还能带动周边地产升值,因此,地方政府纷纷加大政策支持力度,努力提高景区知名度、打造城市品牌、加强城市基础设施和旅游服务建设等,为旅游房地产的迅速发展提供坚实基础和动力保证。

1.3 市场潜力巨大

据国家统计局显示,2010全年国内出游人数达21.0亿人次,比上年增长10.6%；国内旅游收入12580亿元,增长23.5%。入境旅游人数13376万人次,增长5.8%。然而,另据国家旅游局调查,伴随旅游业收入不断增长的同时,酒店业淡、旺两季的供需不平衡现象。旅游旺季到来时,各大小酒店供不应求,人满为患,住宿价格居高不下；当淡季来临时,大量客房积压,酒店资源不能充分利用。发展旅游房地产,特别是利用产权酒店、时权酒店形式,将可有效解决这一问题。

1.4 消费观念的改变、经济的全球化促进旅游房地产发展随着经济发展,人民生活水平的提高,越来越多的人摒弃了过去那种单纯以观光为目的的旅游形式,转而追求高质量的休闲和享受,度假休闲式旅游开始逐渐取代过去走马观花式的旅游。到风景秀丽的地方小住,或到度假区修身养性都成为都市人时尚和精神追求的主流。这种旅游观念的改变为旅游房地产的发展创造了条件。从全球角度考虑,经济全球化加速了国际旅游的发展,越来越多的入境旅游的外国游客也将逐渐成为我国旅游房地产的消费群体,对我国旅游房地产及经济的发展也将起到一定的作用。

1.5 交通条件日渐成熟

我国的城市基础设施尤其是高速公路的发展达到了一定的完善程度,城际间的交通网络化、公交化发展迅速。从城市基础设施尤其是高速路的发展来看,大中城市路网系统发展迅速,从人均汽车的拥有量的比例也是迅速增大,有利于人们打破空间的束缚,有力地促进了旅游房地产的发展。

2 我国旅游房地产的发展现状

2.1 市场运营初露端倪

对于当前的旅游房地产市场来说,无论需求还是供给都十分活跃,大量地产商涌入,越来越多的有实力的公司开始涉足旅游房地产领域,除了首创、中信、中旅、华侨城等国外和港台比较有实力的公司之外,也包括万科、中南、宝龙、宏远、顺驰等国内具有实力的公司。现在旅游房地产企业在旅游消费市场全面推展开来,得到了社会各界的关注,认知度越来越高。在众多房地产投资的主体带动下,旅游房地产正蓬勃发展。

2.2 存在的问题不可忽视

2.2.1 专业人才缺乏

旅游房地产是一个横跨很多领域的新兴产业,要求从业人员有较高的素质。从业人员不仅需要具备旅游管理、酒店经营、市场营销等专业技能,同时还要具备房地产业运作方式及网络技术等相关知识,但是目前市场上从事房地产相关工作的人员通常都缺乏综合的专业能力,许多从事旅游房地产的工作人员或者是原先旅游业从业人员,或者是从房地产业转行过来的,通常都缺乏综合的专业能力,思维仍旧停留在普通的地产创意当中。高素质综合型人才的短缺成为制约旅游房地产发展的一个软肋。

2.2.2 旅游房地产政策法规不健全

虽然我国的旅游房地产近几年发展很快,但作为一个新兴的行业,相关法律法规还不完善,导致了一系列问题的产生。加之房地产股票、债券市场又发展缓慢,举步维艰,这就势必会增加金融机构的风险,一旦房地产行业出现泡沫或衰退,不仅影响房地产业发展,甚至会影响到整个国民经济的建设和发展。此外，我国目前存在的一些法律法规也限制了旅游房地产业的发展。

2.2.3 缺乏文化品位,开发无序

一些开发商在房地产开发过程中,为了使旅游者获得较好的观景点和视角,不顾环境、条件,随意开辟景点,房地产项目贪大求洋、缺乏个性、趋同化现象严重,造成景区总体视觉效果的下降,而且过分的强调了商业气息,破坏了景区原本的意境和韵味,从而也造成资源的巨大浪费。

2.2.4 经营模式单一,缺乏创新

我国的旅游房地产经营开发模式普遍过于传统和呆板,除了项目单纯照搬没有创新外,在经营操作上也普遍采用单一的旅游风景式,不能形成自有稳定的消费群体,难以形成一个整体的营销网络。

3 相应的措施和建议

3.1 重视人力资源的培训

大力加强对人力资源的培训,对现有旅游房地产开发企业的从业人员、相关旅游企业的从业人员(旅行社、度假村、旅游饭店、旅游景区)进行旅游房地产综合知识的培训。对房地产从业人员来说,要加强对旅游业、娱乐业等休闲产业相关知识的学习,弥补专业知识的不足。对旅游业从业人员来说,要加强对涉及房地产开发相关知识的学习和了解,熟悉房地产项目的运作程序和运作规律,以便更好的做好工作。在大中专院校的房地产专业或旅游专业开设旅游房地产课程,可作为学生的必修课或选修课程,培养旅游房地产的专门人才一,为青岛的旅游房地产发展提供综合性的人才。

3.2 制定相关的法规,促进旅游房地产的发展

借鉴国外的法律规章,结合我国实际制定出旅游房地产方面的法律规范,完善带薪休假制度,调节淡旺季旅游客流的不平衡现象。制定相关地方性法规,使各企事业单位应结合具体条件进一步推开实行带薪休假制度,并联系单位实际情况,由个人自主选择休假时间,这样可避免旅游度假消费的过度集中,使得旅游房地产一年四季得到重复的利用。同时,旅游、土地、建筑等相关部门应加大执法力度,加强监督管理,对损害投资者利益的经营者坚决给予法律制裁,以营造一个公平公正的法治环境,使旅游房地产健康、快速地发展。

3.3 深化文化定位,提升项目品位

在文化定位中应做传统文化与现代文化的融合、民族文化与时常文化的融合、地域文化与世界文化的融合、艺术文化与科技文化、生态文化的融合。严格执行国家相关政策,用先进文化引领旅游可持续发展,控制奢侈性项目建设。在一定旅游大区域内统筹规划,打破行政区划的限制,合理布局,均衡布点,既着眼当前,又立足长远,将旅游房地产的开发效益与旅游景区生态环境保护、文化生态优化、发掘旅游资源、打造拳头品牌相结合,实现经济效益与社会效益、环境效益的统一。

3.4 创新营销模式

全面利用电视、广播、报纸、户外广告、宣传牌等媒介的宣传作用,并不断进行技术创新,向国际潮流靠拢,打造品牌销售。在满足政府规划要求的前提下,尽量开发出更优质的产品,从而更好地将资源优势转化为经济效益,不断拓展国际市场,将目标客户群的范围拓宽、拓广,进而大幅度地提升我国旅游房地产的知名度以及获利能力,促进旅游房地产的快速发展。

参考文献:

［1］杨浩.大都市旅游房地产发展与布局——以上海为例［D］.上海：华东师范大学,2005.

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