高校周转房运作模式研究及管理信息系统设计实现

温伟民 季景书 申小龙

[摘要] 随着社会主义市场经济的进一步发展，我国高校住房改革也不断深入。作为高校改革重要组成部分的高校周转房建设和管理正朝着社会化、一体化和治理化的方向发展。文章对高校周转房运作管理模式进行了研究并对高校周转房管理信息系统提供了设计方案。

[关键词] 高校周转房； 运作模式； 系统设计

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 24. 073

[中图分类号]G64[文献标识码]A[文章编号]1673 - 0194（2012）24- 0124- 02

高校周转房的建设与管理是推动高校住房改革的重要组成部分。1998年7月3日国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》（国发[1998]23号文），明确指出在1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。国家总体的房改政策是：停止住房的实物分配，由福利性分房向住房分配货币化转变，进一步完善住房公积金制度，建立住房补贴制度，继续推进现有住房改革，加快实行住房商品化；改革住房供应方式，逐步实行住房供应社会化。

高校担负着为国家经济建设、社会发展培养各类专门人才的重任。保障教职工的基本生活条件，改善他们的居住环境，不仅关系到高校教职工队伍的稳定和学校各项事业的发展，也关系到社会的稳定与发展[1]。在当前商品房价格居高不下的情况下，住房安置已成为非常突出的问题。目前，我国高校普遍存在因住房问题无法妥善解决造成优秀人才流失的现象。由此可见高校的住房保障工作对提高学校竞争力的作用不可忽视。实行住房分配货币化后，新教师在购买住房方面面临着许多现实困难。为此，周转房作为这部分员工的过渡性住房解决方案被各高校广泛采纳。

1高校周转房一体化运作的趋向

1.1高校周转房运作管理的社会化趋向

高校周转房运作管理模式的社会化趋向是指高校周转房建设和运作管理模式具有高度开放特征，允许社会各方力量参与高校周转房建设和运作的管理过程，实现高度的信息共享和创新资源配置的方式，鼓励各方的协商参与，推动高校周转房建设和提高高校周转房的利用率，加快高校周转房的流动速度。

1.2高校周转房运作管理的一体化趋向

高校周转房运作管理模式的一体化趋向表现在：① 高校周转房管理系统的建立。各高校在建设周转房时通过数字化信息化的高校住房管理系统，有效地管理所在高校各种类型的周转房和其他住房[2]；② 高校周转房管理系统一体化。高校周转房管理系统通过将住房租赁管理系统、住房日常维护管理系统、住房社会化运营管理系统集成一体，推动高校周转房运作程序一体化，提高周转房的使用效率；③ 高校周转房运作程序一体化。高校在周转房实践中初步形成房源搜集、单位出租、房源回收的运作程序。④ 高校周转房出租市场与管理机构一体化。高校周转房出租市场需要依托高校和租赁市场。高校周转房出租市场若按自由市场进行，无疑会造成各高校周转房出租市场资源之间分配的不平衡。

1.3高校周轉房运作管理的治理化趋向

高校周转房运作管理顺利推动的条件是运作管理的社会化，因此，需要运用合理的机制协调各方力量，明确各方在周转房建设和管理中的权限，从而实现高校周转房项目的多重治理目标[3]。高校一方面通过与物业管理公司签订长期的租赁承包合同，降低高校周转房运营的平均成本；另一方面通过与周转房租赁者签订相应的租赁合约，收取周转房租赁者的租金，同时予以教职工一定的住房和其他补贴，便于周转房的可持续运营。

2高校周转房运作管理要点

2.1明确产权，只租不售

为做到周转房资源再利用，一定要明确周转房的性质是校产权房，产权属于学校所有，专房专用，只租不售。并且周转房在意义上不同于分配给职工的校内住房，职工没有长期使用权。对于周转房的性质应该在学校的文件和与职工签署的周转房使用协议中明确其产权归学校所有，职工只有短期租住的权利。

2.2完善制度，科学管理

进一步完善周转房管理制度，从法律和管理的角度认真斟酌，规范周转房使用管理规定和周转房使用协议，明确责任和义务；加强周转房管理的科学化水平，建立周转房管理信息系统，利用网络平台，建立完整的数据库，合理规划，优化分配，确保正常运转。通过绩效考核的方式进一步实现对周转房租赁者的内部管理，避免周转房租赁者将周转房挪作私用，出租给校外租赁者。

2.3租期固定，租金浮动

要保证周转房能够周转起来，必须严格控制租期，不能无故拖延。因此在租住双方协议中就应该明确租借时间和惩处方式，预防逾期不退情况的发生。针对目前房地产市场价格浮动较大的情况，周转房租金也应该参照市场价格进行浮动，而不能一成不变，学校可以每年参照相同地段市场价租金确定本校的周转房租金。

2.4定期维修，消除隐患

学校可以从周转房租金中提取40%-70%作为周转房维修、改造资金，针对周转房的不同状况进行水、电、暖和墙体的维修改造。尤其是对电路老化和上下水管道的维修，可以防止安全隐患，为广大青年教职工营造一个良好的居住环境[4]。

3高校周转房管理信息系统设计实现

3.1建设原则

周转房管理信息系统建成后将成为一个高度集成化的业务管理系统，通过该系统可以方便、快捷、灵活地查阅校内周转房房源、租住人员基本信息，可以形成监管统计，同时可根据实际需要生成打印相应报表，在考虑整体设计过程中应遵循以下原则：

（1） 实用性和可行性。主要技术和产品必须具有成熟、稳定、实用的特点，实用性放在首位，既要便于用户使用，又要便于系统管理。

（2） 开放性与标准化原则。应用平台应是一个开放的且符合业界主流技术标准的系统平台，并使网络的硬件环境，通信环境，软件环境，操作平台之间的相互依赖小。严格执行我校的有关信息系统的编码规则。

（3） 可靠性和稳定性。在考虑技术先进性和开放性的同时，还应从系统结构，技术措施，系统管理等方面着手，确保系统运行的可靠性和稳定性，达到最大的平均无故障时间。

（4） 可扩充性及易升级性。为适应应用不断拓展的需要，应用平台的软硬件环境必须有良好的平滑可扩充性。

（5） 可管理性和可维护性。整个应用平台是由多个部分组成的较为复杂的系统，为了便于系统的日常运行维护和管理，要求所选产品具有良好的可管理性、可定制性和可维护性。另外可管理性和可维护性还包括对平台的自身[5]。

3.2技术要求

周转房管理信息系统采用面向对象的B/S结构，适合Unix、Linux、Widows操作系统。

（1） 开发语言：Java。开发技术采用J2EE （Java 2 Enterprise Edition） 標准、组件技术及在数据交换上对XML的支持，使系统功能最优化，同时将整体系统内部在技术上的相互依赖性减至最低[6]。

（2） 数据库：采用Oracle或SQL Server数据库[7]。

（3） 中间件：适应WebLogic、WebSphere、JBOSS等主流中间件产品。

（4） 服务器端：Linux或Windows。

（5） 客户端：安装Windows98以上，IE5.0以上版本浏览器。

（6） 平台接口：能够为第三方软件提供相关接口、开发规范等，特别应提供与门户平台、统一身份认证平台等对接开发[8]。

（7） 扩展性要求：应用建设的长期性和内容的广泛性决定了系统在构建和使用过程中，必然面临着各类扩展性需求，例如业务规模的扩展、业务类型的扩展、集成范围的扩展等。本项目建成的应用平台模块间应相对独立，接口清晰，内部的业务流程升级和改造与其他模块无关，并为将来学校二次开发提供API等，因而应用需极具扩展性。

3.3业务模块

周转房管理信息系统内容主要包括：

（1） 人员信息：包括入住人员相关基本信息，如职工号、姓名、性别、部门、职务、职称，所住房屋编号、入住日期、合同到期日期、房屋租金、房屋押金、水费、房补情况、联系方式。

（2） 房屋信息：包括房屋编号、房屋名称、房屋类别、居室数、面积、租金、房屋用途、备注。

（3） 修缮管理：通过建立报修和修缮流水账明细，严格控制维修成本，并可以深入进行“维修部位、维修单位、维修情况”的分类统计分析，从中发现问题并为辅助决策提供依据。同时，多媒体照片和视频的引入，满足了“现场看得见”的管理需求。

（4） 综合查询：包括房源查询、人员信息查询及其他查询。主要满足用户（领导、查询人员）对周转房情况的综合查询，可以快速利用系统自由灵活的查询、排序、打印、统计功能，查询到“每栋楼的情况、每个楼层的情况、每套房的情况、每间房屋的情况（用途、面积、朝向、装修、设备、住户等）”，不仅可以大大提高信息的反馈度，而且还可以为深入挖掘数据中隐藏的信息提供极大帮助，在减少平时大量繁琐重复性的工作同时，也为应对随时发生的周转房数据提取汇总需求提供了有力的支持保障。

（5） 电子地图：实现对扫描图形（校内外周转房概貌图、楼层平面图、房屋平面图等）的无限级链接管理，用户可十分方便地在扫描图形上加注多种形式的信息点，并可以连接数据和图层。可以实现“在周转房概貌图上点击任何一栋楼，即可链接到其内部任何一个楼层平面图，然后点击任何一个楼层即可看到该楼层的任何一个房间的布局、房屋情况、住户情况、设备情况等”实现由图形到数据的查询[9]。

（6） 系统管理：包括编码管理、权限管理、人员管理、角色分配、操作日志等。充分考虑到网络系统的使用安全，可以针对操作者做出十分细致的权限分配，确保数据安全、分级查看、流程控制，并记录下所有数据操作过程生成日志，便于责任划分。

（7） 数据分析：由于经常需要一些特殊数据，所以要求系统具备任意组合条件查询功能，同时具备任选项目的排序、分类统计和打印输出功能，输出的结果可以直接送到打印机或保存成网页和Excel电子表格的形式。

主要参考文献

[1] 陈彤宇. 对高校周转房管理的几点思考[J]. 职业教育研究，2011（3）：131-132.

[2] 陈军. 对高校周转房建设和管理的思考[J]. 高校后勤研究，2008（5）：77-78.

[3] 李晓. 高校周转房运作一体化管理模式的治理分析[J]. 西南农业大学学报，2011（9）：192-195.

[4] 金仁东. 新形势下高校周转房管理研究[J]. 高校后勤研究，2010（3）：81-84.

[5] 郑人杰. 实用软件工程[M]. 北京：清华大学出版社，2002.

[6] [美]Sartaj Sahni，Raj Kumar，杜大鹏，等. Java软件开发M]. 北京：中国水利水电出版社，2004.

[7] 陈虎. 数据库技术——SQL[M]. 北京：北方交通大学出版社，2002.

[8] 刘海龙. 建立高校数字化校园统一身份认证平台的构想[J]. 光盘技术，2010（3）：31-32.

[9] 王浏毅. 多媒体电子地图用户界面设计[J]. 测绘科学，2009（4）：222-224.