房地产市场调整对银行体系的影响分析与建议

秦培忠

［摘 要］随着我国对房地产市场调控政策的不断出台,政策的累积效应显现,房价已经出现由上涨到下跌的拐点,一旦下跌加速,市场风险将以更快的速度和更强的力度向银行和其他领域扩散,对宏观经济产生巨大冲击。本文认为政府应继续保持一定力度的调控政策,逐步释放房地产市场积累的风险,保持宏观经济的长期稳定和可持续发展。

［关键词］房地产；市场调整；银行稳定

［中图分类号］F832［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2012）26-0041-02

1 房地产市场波动、银行信贷与金融稳定的关系1.1 房地产价格变化的冲击响应分析

从微观角度上讲, 房地产价格是由市场上的需求和供给确定的。通常需求可以分为消费需求、投资需求和投机需求。由于房地产属于高价值、长使用寿命的耐用品,大多数人这些需求的满足,一方面取决于个人可支配收入的高低,另一方面也取决于银行信贷的支持程度。从房地产供应的角度来看,因为房地产开发需要大规模的资金投入,银行的信贷支持是重要的影响变量。此外,一国的经济增长意味着该国经济活动能力的扩大和城镇化进程的加快,既增加了可投入房地产业开发的资源,也拉动了对房地产商品的需求。

基于以上分析,本文选取全国主要银行业金融机构房地产贷款余额和本地国内生产总值作为房价变动的主要影响变量,构造房地产价格决定函数,通过建立VAR模型,利用脉冲响应函数评估相应变量受到冲击后的响应。实证研究选取上述变量的2002年1季度至2010年3季度的季度数据。

脉冲响应函数刻画的是在扰动项上加一个一次性的冲击对于内生变量当前值和未来值所带来的影响。它的优点在于不需要考虑变量的外生性和内生性,每一个模型含有相同的滞后结构。在VAR模型中,对第i个变量的冲击不仅直接影响第i个变量,并且通过VAR模型的动态(滞后)结构传导给所有的其他内生变量。

（1）房地产价格的冲击引起银行信贷的脉冲响应。给房地产价格正的一个单位标准差的冲击,银行信贷在第一期没有反应,从第二期开始有一个同向的变动,并且逐渐增大,第五期达到最大值之后开始下降,长期影响趋于平稳。给房地产价格一个正的冲击,会给银行信贷带来一个较长期的同向冲击,即房地产价格变化对银行信贷规模扩张有一个长期的促进作用。这种结果表明房价上涨对银行信贷的拉动往往存在一个滞后期,两者是非同步变化的关系。这与国内外的主要研究结果也是一致的。如Gerlach和Peng(2005)利用中国香港1982年1季度至2001年4季度的季度数据,实证分析了银行贷款、房地产价格、GDP等变量之间的长期均衡与短期波动关系,研究表明长期和短期的因果关系是从房地产价格到银行信贷,并不存在从银行信贷到房地产价格的因果关系。江彤(2007)利用2003年8月到2006年8月之间全国的月度数据进行了实证分析,结果表明房地产价格是银行信贷扩张的Granger成因,银行信贷扩张并不是我国房价不断上升的根源。

（2）房地产价格的冲击引起国内生产总值的脉冲响应。给房地产价格正的一个单位标准差的冲击,对国内生产总值长期来看会产生一个正的比较小的影响,而短期内会使经济增长产生小幅的波动,但随着时间的延长,波动趋势逐渐减弱,并最终在第5期变为正向影响。

我们可以发现,给房地产价格以正的冲击,对银行房地产信贷和GDP的影响均为正。需要注意的是,如果给房地产价格一个负的冲击,对银行信贷和GDP会有一个负的影响。如日本在1991年房地产泡沫破灭以后,整个社会对房地产迅速由热变冷,无论股市还是银行,都很无情地抛弃昔日的宠儿最终被迫中断房地产资金循环。房地产破灭的一个直接后果就是给金融机构带来了大量的呆账和坏账,金融机构无法收回利息,而且实际上房价远远低于担保价格即使实行抵押权也无法全部收回贷款,使得日本银行因大量不良贷款而陷于经营困境,也使日本经济经历了将近10年的衰退期。针对目前我国房地产业投资增长过快、房价过高的现象,表面看是得到需求高增长的支撑,可能短期内会推动经济的增长。但实际这种现象是由于房地产业结构扭曲造成的,这种趋势最终将难以维持,到时必然造成住房消费和投资增长的急剧下降,将会对金融稳定和宏观经济的持续发展造成极大的危害。

1.2 房地产价格变动的传导途径与金融稳定

银行对房地产开发提供的开发建设贷款和对居民购买房地产提供的购房贷款,都是以房地产的价值作为抵押,因此,房地产价格变动将通过以下途径影响银行信贷供给机制：一是通过直接影响房地产抵押物价值,进而影响银行的贷款供给；二是通过对银行的资产质量和银行资本金产生影响,进而影响到银行的贷款供给能力。当房地产的价格上涨时,银行更愿意以简便的条款提供更多的与房地产相关的贷款,从而导致信贷扩张；而当房地产价格下跌时,银行会减少对与房地产相关贷款的供给,尤其是当房地产价格下跌所导致的不良贷款增加到使银行资本金发生紧缩时,则会引发全面的信贷紧缩。由此可以推断,银行房地产贷款将具有与房价类似的变动趋势,并且房价变动在先银行信贷变动在后。在我国这种以银行为主导的经济中,房地产业融资形式相对单一,房地产金融的重担几乎全压在银行身上。房地产的市场风险较易转化为银行信贷风险,从而使房地产价格变动的风险高度集中于银行体系。房地产市场风险通过贷款渠道向银行传递,银行通过信贷规模的紧缩和金融加速器的作用,将使房地产风险向社会经济的各个领域传导。

房地产市场风险向其他经济领域扩散的另外一个传导渠道,来自企业对房地产业大规模的投资和部分非相关企业向房地产业的跨行业经营。近几年来,房地产投资占全社会固定资产投资比重大多数年份在20%左右,如果再加上与房地产相关行业的投资,整个社会房地产领域的投资将会更高。产生这种现象的重要原因在于,房地产业的快速发展和过高的获利空间,诱使众多不相关领域的企业进入房地产业,并在短期内投入了大量社会资源。众多企业的这种跨行业经营,在房地产业处于下降周期时,将通过集团企业内部不同部门间资金链条的传导和集团外部上下游企业间的供求关系传导,使房地产业的价格变动风险迅速传递到集团企业内部和外部,威胁整个宏观经济的稳定运行,并最终通过反向乘数效应放大房地产业对其他行业的景气传导效应,降低区域金融和经济的稳定能力。

2 研究结论与政策建议

2.1 研究结论

由上述研究我们可知,房地产价格的上涨拉动了银行贷款规模的扩张,在我国这种以银行金融为主导的国家,银行将可能承担房价下跌的全部风险。而国内房地产业的高利润又促使其他领域的企业大量进入房地产市场,一方面,某种程度上将形成对其他行业的资源挤占效应,制约其他行业的发展和创新；另一方面,将使房地产价格变动的风险通过集团企业内外部两种渠道迅速向其他行业扩散,威胁整个宏观经济的稳定运行。在这种情形下,房价一旦下跌,市场风险将会以更快的速度向整个行业扩散,造成更为严重的经济后果。1997年金融危机期间,亚洲各国的经验表明,房价一旦下跌将使银行出现大规模的不良贷款,由此形成的信贷和经济紧缩将威胁社会经济的稳定。因此,对房地产业的调控是事关中国经济能否持续发展的全局问题而不是局部问题。

我国部分大城市的房价已处在不正常的高位,尽管由于国情的差异不能和国外某一指标单纯对比,但我国房价收入比远远高于国际公认的警戒水平,不能不说是一个潜在的不稳定因素,而且历史证明虽然各国社会经济条件差异巨大,但泡沫经济的生成和破灭却无一例外地具有很强的相似性,对高房价可能带来的严重经济影响,政府应该有清醒的认识,进一步加强宏观调控的力度,把过高的房价逐步稳定下来。

2.2 政策建议

2.2.1 政府应继续保持宏观调控力度,降低房价上涨的预期

逐步改变地方政府依靠土地财政为辖区内大型建设项目筹资的做法,修正现有单纯价高者得的土地转让制度,综合考虑开发商的项目方案、开发周期、拟售房价格等相关因素；限制房地产业形式繁多的“峰会”、“发展论坛”、“住宅博览会”等存在价格合谋嫌疑的信息沟通渠道；减少新闻媒体推出的房地产市场专版等影响市场预期的信息操纵行为。

2.2.2 政府应继续限制居民投机性的住房需求

住房作为一种居民生活必需品应还原其基本职能,鼓励自住性购买,限制投资和投机性炒作房地产的行为。对投资和投机性购买,政府相关部门已经大幅提高首付比例,严格控制银行住房贷款、提高贷款利率,下一步还可以继续保持这些调控政策。

2.2.3 开拓新的房地产开发项目融资渠道,改变过度依赖银行贷款的局面应逐步通过发行企业债券等,改变过度依赖银行开发贷款的现状。但房地产业开拓新的融资渠道应禁止外资的进入,因为各国尤其是东亚金融危机表明,房地产业和股市的外国资金只是市场的投机者,在东道国经济金融形势不稳的时期,可能进一步动摇东道国的经济形势,成为市场的不稳定力量。

2.2.4 探索资产证券化业务,分散银行房地产贷款风险

通过资产证券化,增加银行信贷资产的流动性,优化银行资产结构。在研究逐步推行银行房地产贷款证券化业务的同时,应通过以下途径进一步提高银行房地产贷款的质量,避免美国次级债危机在中国的重演：加强对房地产开发贷款企业的监测。加强项目销售情况监测和贷款资金的监管,随时了解企业重大事项,关注企业现金流,掌握各个项目工程进度、销售情况,防止企业将贷款用于购买新的土地、转移到其他企业或异地使用。增强对购房者的还款能力的关注。当前各家银行房地产抵押贷款过分依赖房地产的价值,对房地产业的市场风险关注不够。因此,相关主管部门应进一步规范银行之间的业务竞争行为,加强银行对贯彻国家宏观调控政策支持的力度,切实关注购房者的还款能力,防止在银行之间形成“囚徒困境”式的无序竞争。