房地产开发企业借款费用的财税分析

薛香梅

【摘 要】 借款费用是房地产开发企业最常见的一项费用支出，该支出影响房地产开发企业土地增值税和企业所得税的计算。而在计算税收时，会计与税务对于房地产开发企业借款费用处理的规定不尽相同，在计算税收时，应严格区分。文章对房地产开发企业借款费用的会计与税务处理进行了详细分析并提出补充或修改土地增值税相关规定的建议。

【关键词】 借款费用； 企业所得税； 土地增值税

房地产开发企业开发的产品具有建设周期长、资金占用量大等特点，充足的资金和连贯完整的资金链是房地产开发企业生存和发展的关键。为保证房地产项目的顺利进行，房地产开发企业通常采取借款方式来筹措项目运营所需的资金，从而发生大量的借款费用。那么，如何对这部分借款费用进行财税处理呢？要弄清这个问题，首先需要明确借款费用的含义及内容。

借款费用是指企业因借款而发生的借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。其内容包括：1.借款利息，指企业向银行或者其他金融机构等借入资金发生的利息、发行公司债券发生的利息，以及为购建或者生产符合资本化条件的资产而发生的带息债务所承担的利息。其中，企业为购建固定资产而发生的带息债务，是指企业在购建或生产符合资本化条件的资产过程中购买工程用物资是以带息的方式进行结算的（如以带息应付票据购买工程物资）。2.折价或者溢价的摊销，指发行公司债券等所发生的折价或者溢价在每期的摊销金额。3.因借款发生的辅助费用，指企业在借款过程中发生的诸如手续费、佣金、印刷费等交易费用。4.因外币借款而发生的汇兑差额，是指由于汇率变动导致市场汇率与账面汇率出现差异，从而对外币借款本金及其利息的记账本位币金额所产生的影响金额。

一、房地产开发企业借款费用会计处理

1998年以前，我国会计实务对除固定资产购建过程中发生的借款费用予以资本化外，其他借款费用，包括房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用（不论开发产品是否完工），均直接计入“财务费用”核算。

1998年1月27日，财政部印发《股份有限公司会计制度——会计科目和会计报表》，在“对特殊行业和特殊业务的会计处理——房地产开发业务会计处理规定”一节中首次明确：“股份有限公司为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用在开发产品完工之前，可以计入开发成本或开发产品成本”。

2006年财政部颁布新企业会计准则，根据《企业会计准则第17号——借款费用》的规定，对于需要经过相当长时间的购建或生产活动才能达到预定可使用或可销售状态的存货而发生的借款费用（含专门借款和一般借款）应当予以资本化。

房地产开发企业开发的商品房属于存货范畴，且其要达到预定可使用或可销售状态一般要经过一年以上的时间，根据会计准则规定，房地产开发企业在建设期发生的利息支出应予资本化，计入“开发成本”或“开发间接费用”，计入“间接开发费用”的最终通过分摊也转入“开发成本”。而在项目完工后的清算期发生的借款费用应计入当期财务费用。

二、房地产开发企业借款费用税务处理

房地产开发企业借款费用的会计处理涉及的税种主要有企业所得税和土地增值税。

（一）企业所得税

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第二十一条规定，企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

房地产开发企业为开发房地产而向银行或其他金融机构借入资金所发生的借款费用，在房地产完工前，应计入有关房地产的开发成本；在房地产完工后，应计入财务费用。企业发生的这些借款费用均可依法在企业所得税前扣除。

可见，在借款费用扣除方面，企业所得税法与新会计准则已经实现很好的衔接，易理解，好操作。

（二）土地增值税

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：房地产开发企业在进行土地增值税清算时，计入财务费用中的利息支出，凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许在不高于商业银行同类同期贷款利率的限额内据实扣除。否则，并入其他房地产开发费用在“（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%”的比例以内计算扣除。由于上述规定是以原有会计制度为背景，利息支出计入“财务费用”与当时的会计处理是一致的。但根据目前的会计处理方法，笔者认为，在计算土地增值税扣除项目时特别要注意，在房地产完工前已计入有关房地产开发成本的利息支出已经在“开发土地和新建房及配套设施的成本”中，因此，这里所说的能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的财务费用中的利息支出，是指在房地产完工后计入财务费用的部分，不包括在房地产完工前已计入有关房地产开发成本的利息支出部分。

三、建议

修改或补充土地增值税暂行相关规定，使之与企业所得税的相关规定以及会计制度有效衔接起来。一是“利息支出”与会计制度、企业所得税相关规定的口径不尽一致，建议将其扩大为“借款费用”，以便操作；二是必须将开发产品完工前已计入“开发成本”的利息支出剔除出来，与开发产品完工后“财务费用”中的利息支出合并，按规定计算扣除。

【参考文献】

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