我国房地产价格形成的机制

王倩 王美萃 常伟

【摘要】房地产无疑是我们现在最受关注的产业之一，从房地产业进入商业模式为始十几年间房价翻了几番，2011年国家又出台了极其严厉的国八条，限制房价，随后北京、上海、广东以及各省都纷纷出台了与之对应的具体实施细则。在这种现实状况下，很多学者、房产商及民众都表达了不同的看法。政府调控希望房价合理回归，而市场要求房价下跌。短期看，政府主导房价走势，但长期，应该是市场起决定性作用。这样就有必要研究究竟房地产价格机制是如何形成的，以正本清源。因为市场规律是不以人的意志转移的，起作用只是时间问题。如果要对国内房地产市场进行形势判断，我们既要对现实市场仔细观察，关注当前房地产市场政策走向，也要弄清房价的真实构成。

【关键词】房价调控投资

一 当前房地产市场现状

自2011年史上最严厉的调控政策出台以来，房地产市场出现了积极的变化，房价过快上涨的势头得到初步遏制。以全国100个城市住宅平均价格为例，其中27个城市价格环比上涨，72个城市环比下跌。2012年2月，全国商品房和住宅销售均价分别为5918元/平方米和5502元/平方米，比2011年同期分别下跌8.1%和10.4%，是2009年以来首次同比下跌。但从全国住房销售、住房投资开发、资金进入情况来看，当前国内房地产仍然处于一种亚健康状态。

值得我们深思的问题是究竟房地产的价格应该是多少，应该由谁来决定，百姓买不起房究竟是因为开发商黑心还是市场使然。理顺房地产价格的形成机制，可以让百姓清清楚楚的知道自己究竟为什么埋了单，让不合理、不合谐的声音无处遁形，打破房地产业发展瓶颈。另外，完善的价格体系也是市场经济成熟的必然要求，价格作为晴雨表清晰的引导了整个社会经济发展的各个环节。房地产业要想走出低谷，走出生路，一定离不开合理定价，因为只有这样才符合整个社会的利益最大化。

二 房地产价格的主要构成

我们通常认为房地产价格就是房价，其实这是两个不同的概念，房地产价格比单纯的房价多了一项内容，即房屋占用土地所形成的价格。本文我们要分析的即是房地产价格。从成本构成上看，房地产价格包括土地成本，材料和人工成本，资金借贷成本，税费和利润。至于房价的变化普遍认为除了受到成本变动的影响外 还受到总体物价水平，劳动力就业结构，政府政策，市场预期因素影响。

1．土地价格

很多房地产商面对民众质疑高房价时，最常抛出的论调就是土地价格推动了房地产价格，地王拉高了房地产商成本，拉高了周边土地的价格，拉高了房屋价格，而土地转让最大受益者是地方政府。但其对立方认为是房价决定了地价，持这一观点的主要代表人是美国的 Jack Harvey，他分析了房屋存量市场和流量市场之间的价格互动机制，认为地价的变化是由房价传递而来的，房屋需求的增加或减少，激发土地需求者参与或退出竞争领域，从而决定了土地价格的变化。

土地转让金作为房价中最大比例的一块，无疑与房价有着明显的正比关系。然而究竟地价和房价谁因谁果，有待定论。应该说两种观点各有其道理，城市土地价格范畴超越了一般商品的价格决定范畴。它既与土地的直接劳动投入和间接劳动投入有关，又受到城市经济中正负效应的影响，城市中的房价和地价是互相决定的关系。

由于住宅具有固定的位置，不同的房屋因所处位置不同，而具有了不同的社会经济文化区位。土地价格的区位因素，就是所谓的地段成为影响城市住宅价格水平的重要影响因素，这是由土地的异质性所决定。在不同城市甚至是同一城市的不同位置，即使同质住宅价格也是不一样的。比如商业区看重繁华程度，住宅区更注重周边环境，教育配套、医疗配套、休闲购物配套。当然交通便利程度是所有房屋租售的关键因素，绝大多数购买者都视交通配套为重点。相应的，好地段土地价贵，房屋贵。

2．材料与人工成本

一线城市与二三线城市相比，城市与农村相比，材料及人工成本的差异也是很明显的。一线城市建筑业人力资源的价格要高于其他城市，自然房屋成本也高于其他城市。另外，即使是同一城市，不同的房地产也有着不同的市场定位，而不同的市场定位就意味着不同的质量要求，设计理念，选样材料，人工成本也就不同了。材料，人工成本的比重差异是很大的。如面向中高档商业人士的住宅，楼的外观设计，周边绿化可能就要占成本很大一块，而对于面向普通受众的住宅，因为成本因素或是约定俗成，可能这些花费就不大。房地产的质量、品位、房型、结构、朝向等内在因素，影响了房地产的价值和使用价值，也影响了价格。

3．资金借贷成本

房地产开发企业的资本来源于两个方面：自有资金和外来的债务型或权宜型资金。当前我国房地产企业的自有资金只占到很小的一部分，绝大多数资金来源于外来的债务型或权宜型融资。我国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金来源（购房者预付款和定金）。通过商业银行的间接融资是房地产企业最主要资金来源渠道，已上市的房产企业还可以通过股市进行融资。不可否认的一个现象是房地产发展的最初几年，有些房地产商是靠着空手套白狼起家，从银行贷了款然后盖房、卖房，最后用房地产收益又还了贷款。这里面很重要的因素是利润远高于借贷成本及监管不严格。

4．利润

按照经济学原理，如果充分竞争，市场良性发展，社会上的各个产业的利润率应该是相同的。但目前受人民币汇率等因素影响，我国的制造业优势减少，其他可投资产业不足，而相对应的房地产业是绝对的暴利，所以导致其他闲散资金纷纷流入房地产业，钱多的盖房投资，钱少的买房投资，以拉平社会平均利润率。

三 房地产价格的影响因素

房地产作为一种特殊的商品，要想在流通领域形成其价格，必须具备三个关键因素：有用性、稀缺性和有需求。只有同时具备这三样房地产才能售出，如果房产没有有用性，比如房屋已破败不堪，也没拆迁升值可能性，没有纪念意义，那它几乎不会售出；如果居民对房产的需求几乎为零，比如，在一个人均多套房屋的小镇，如果没有新迁入者，那房屋也很难售出；如果从纯粹的市场角度而言，房地产价格就是这三者相互结合产生的。但在现实中，房地产价格的涨涨落落还与其他因素相关，而这些因素也是绝不能忽视的，比如政府的调控政策，百姓的消费心理，需要投资项目的热钱。当然影响的程度要视所处时期、地区、住宅类型的不同而变化，即有的因素对某个地区的影响可能会比其他地区大，房地产随其波动的走势偏陡；同时随着时间的流逝，某个曾经很重要的因素可能不再能够影响到房地产价格的变化，我们的分析是就大部分地区的普遍状况进行论述的。另外需要说明的是，这些因素虽然实实在在的影响了房地产价格但不适合用数字或数学公式来表达。

1．需求因素

第一，刚性需求。所谓的刚性需求，是指由于新家庭和人口增加产生的买房需求。人口增加一般是指新生儿的出生和外来人口的迁入，房地产居住需求会因此而增加。新增家庭是指新组建家庭的夫妻，他们往往有着强烈的购房意愿。从某种角度而言，人口的数量、密度、结构很大程度上决定了对住房和其它房地产的需求，从而影响房价。

第二，非刚性需求。有房子住但仍有购房欲望的人，当房地产价格下降或收入上升时，其购房需求会上升，加入买房大军。相反，购房需求会减少。收入包括实际收入和预期收入，会直接影响房地产的消费需求，间接地影响投资需求，从而增加对房地产的购买，使房地产的价格上涨。相反，当购房者对房地产未来的价格预期会下跌。对居民收入预期要下降时，就会导致投资需求和消费需求减少，从而导致房价上涨趋缓甚至下跌

2．投资因素

有研究表明如果我国房价降低0.1%，那么居民的住房消费支出就会增长0.737%，这意味着从扩大内需的角度而言，我国任何一个消费领域都没有办法与房地产业抗衡。一般投资可分为两类：一类是投机买房，即不是为了使用而是为了再出售（或再购买）而暂时购买（或出售）房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为；另一类投资主要以保值为目的。由于传统观念的影响，中国人普遍对置产尤其是像房地产这样的不动产有着强烈的信心，认为房租是比利息更稳定的定期收入，可以有效缓冲通货膨胀等达到有效的保值增值目的，因此视买房最为稳妥的投资手段，

3．金融因素

第一，存款利率的影响。自我国启动拉动内需的国策以来，利息率一再下调，其后虽偶有反弹，但升幅远没有降幅大。在1997～2003年期间，中国平均实际利率在3%以上，但在2003年11月至2012年1月的99个月内，负利率时间占了58个月，所占时间比为60%。2008年2月最高负利率达到4.56%。另外，从2010年2月开始到2012年1月，负利率持续了整整两年，月均负利率达1.6%以上。这使得储蓄带来的利息收入已远远不能满足居民的财富增值，甚至还不够抵消通货膨胀带来的财产损失。于是，增加房产方面的支出，就成了一种或主动或被动的增值方式。可以说近十年来的利率政策很大程度上使得房地产上涨更快及泡沫吹得更大。

第二，人民币汇率的影响。汇率对房地产的影响主要体现在人民币的持续升值及预期升值上，一方面货币的持续升值会导致货币的流动性增加，并增加投资，消费的需求，剌激供给的增加，导致房价上涨；另一方面，按照资本逐利的本性，大量“热钱”将会进入中国房地产市场，推动房价水涨船高。国际游资之所以会蜂拥投入房地产行业，其一在于赌人民币升值，现在将外汇以比较高的外汇换成人民币自产，一旦人民币升值，资产抛出后，便可从汇率差价中获利；其二在于从事房地产炒作，获得远远高于成熟市场国家的收益。

第三，贷款利率。一方面，贷款利率调整影响房地产的需求，部分购房者尤其是年轻购房者很大程度上需要银行的支持才能购房，低贷款利率使得可能并不具备购房的人也过早投入买房大军从而提升房地产价格；另一方面，贷款利率也影响房地产的供给，房产商的融资成本决定了他的房屋成本从而影响到房地产价格。

4．行政政策调整

国家或地区政府制定的相关经济制度、政策、法规和行政措施对房价的影响。特别是调控政策、税收政策、土地政策、住房制度、城市发展规划等很大程度上影响了房地产的供销，从而影响房价。《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。目前国家希望房地产有序发展，所以调控的基调不会变，另外，今年《政府工作报告》明确提出改革房地产税收制度，以后还会逐步加入信息系统建设等内容，完善，科学化调控的手段。当然调控的力度也很重要，既要达到效果又要避免矫枉过正。

5．社会心理

社会心理包括人口、家庭、城市化状况和居民消费心理预期等。其中有一种现象很有意思：抢购心理、从众心理，即买涨不买跌，越涨越抢。某种程度上，这也是房价推高的重要因素。另外，地产商的“捂盘”、“囤地”也制造了一种市场房屋紧俏的假象，让很多人觉得房子虽然贵但一定要买，要不越来越买不起。当市场供给大量增加后，这种抢购心理会逐渐弱化，消费会趋于理性。