商业银行个人住房抵押贷款风险及防范

余敏丽

【摘要】个人住房抵押贷款业务一直被商业银行看作是优质资产，有些商业银行往往忽略其存在的风险，在放贷审核时擅自降低标准，事实上个人住房抵押贷款业务同样存在风险，尤其是近年房地产市场呈现周期性的波动，个人住房抵押贷款业务的潜在风险正在逐渐累积，商业银行资产质量将受到影响并侵害到其权益。本文深入分析了个人住房抵押贷款业务中存在的各类风险，并在此基础上提出一系列切实有效的风险防范措施，以期达到防范风险、促进商业银行快速稳健的发展。

【关键词】住房抵押贷款信用风险征信系统

随着住房制度改革的深化和城市化进程加快对住房需求的增长，我国商业银行个人住房抵押贷款额度不断增加，商业银行的个人住房抵押贷款发放余额从1998年的426亿增长至2010年的57252亿，短短十几年间增长了100多倍。虽然个人住房抵押贷款业务因其利润高、风险小的特点，是各商业银行努力开拓和相互竞争的业务，但由于个人住房抵押贷款数额大、还款周期长，使商业银行面临诸多风险。2007年美国次贷危机的爆发，就凸显了个人住房抵押贷款风险的严峻性。据《2010中国金融不良资产市场调查报告》的分析，我国不断增加的个人住房抵押贷款额度将会导致不良贷款生成的概率增大，由此导致的新增不良贷款将会在2012年后集中出现。因此个人住房抵押贷款业务已经成为商业银行一个不容忽视的风险源，能否认清并防范个人住房抵押贷款风险，已经成为商业银行健康和快速发展的一个关键点。

一 个人住房抵押贷款风险

商业银行在开展个人住房抵押贷款业务时面临的风险表现形式多样化，主要有五类风险。

1．信用风险

信用风险又称违约风险，是指借款人不能按期偿还个人住房抵押贷款本息而给商业银行带来的经济损失，是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险，也是商业银行在开展个人住房抵押贷款业务中面临的最大风险。

借款人违约风险分为以下两种情况：

（1）理性违约风险。指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而主动违约。个人住房抵押贷款与房地产市场关系密切，容易受房地产价格波动的影响而引起理性违约风险。特别是2010年以来，国家出台了的一系列房地产调控政策，楼市成交量急剧下滑，房价开始松动，一旦房价大幅度下跌，借款人转让房产所得的收入不足以还清贷款，无法收回投资成本，或者按照现行市场价格购买相同房产所需支付的费用小于尚未归还的贷款本息余额时，就很可能主动放弃房产所有权。通常这种情况下，商业银行很难从抵押物的拍卖收入中收回全部未偿付的贷款本息，商业银行利益会受到实质性损害。

（2）被迫违约风险。指借款人的被动行为，即借款人个人经济出现困难影响其还款的能力。这类风险是由于借款人经济现状与当时的预期出现偏差，从而违反借款合同的约定产生风险，其根源在于借款人未来实际收人不稳定。近几年欧美经济不景气，对我国出口导向型的经济产生了巨大冲击，一旦我国经济下行，人们的收入就会受到重大的影响，从而导致借款人被迫违约的发生，给商业银行造成直接的经济损失。

2．利率风险

利率风险是指利率水平的变动使商业银行资产收益发生损失的可能性。如果贷款利率上涨，借款人的还贷负担就会增大，一旦其收入水平跟不上超出的房贷，借款人可能就无力承受，就会出现还不起贷款本息的现象，影响商业银行的收益。再加上我国目前对于客户提前还款的违约行为还缺乏政策性限制，如果利率下降，借款人的再融资成本减少，有可能通过再融资来提前偿还贷款，从而使商业银行信贷资金安排被打乱并且预期的利息收入无法实现。尤其是我国正处于利率市场化的初期阶段，商业银行个人住房抵押贷款的利率风险就愈加突出。2006年8月，个人住房抵押贷款利率浮动范围扩大至基准利率的0.85倍，导致商业银行存贷款利差缩小。2008年，主要商业银行原来享受8.5折利率的存量个人住房抵押贷款客户开始享受7折优惠，商业银行个人住房抵押贷款优惠利率甚至低于同期限的存款利率，导致商业银行收不抵支。

3．流动性风险

流动性风险是指商业银行持有的个人住房抵押贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。我国商业银行个人住房抵押贷款的流动性风险表现在两个方面：一是商业银行开展个人住房抵押贷款的资金主要来源于储蓄存款，属于短期存款，一般只有三五年，而个人住房抵押贷款却属于长期贷款，多为十年、二十年，最长可达三十年。资金来源和运用在时间上明显不匹配，存在“短存长贷”的问题，导致开展业务的商业银行的流动性较低、风险较大；二是由于我国住房二级市场不发达，商业银行持有的个人住房抵押贷款债权的变现性比较差，为了获得流动性就有可能需要低于市场价出售，给商业银行的收益带来损失。

4．操作风险

操作风险是指商业银行在个人住房抵押贷款的贷前调查、贷时审查及贷后管理等环节中，因各种不当行为而导致的风险。操作风险主要表现在：在贷前调查环节，对申请资料的真实性审核不严，不少房贷者只要开出工资收入证明，无论是否虚假，商业银行就给他放贷；在贷款发放环节，未经批准擅自降低贷款标准和担保条件，如不少商业银行出现的一成首付，甚至零首付等极端现象，又譬如被银监会明确叫停的“加按揭”，被商业银行包装成消费贷款的形式重现市场；在贷后管理环节，部分商业银行疏于贷后管理，导致经常出现不良贷款。

5．政策风险

政策风险是指政府经济政策的调整引起房地产市场的变化而给商业银行带来的损失。从2008年起，政府的宏观经济政策几经调整，对整个房地产市场以及商业银行的个人抵押贷款业务影响较大。2008年，由于受美国次贷危机的影响，全国楼市价格开始下降，为了稳定房地产市场，国家开始采取宽松的经济政策：央行先后五次下调贷款基准利率，四次下调存款准备率，并且降低居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款利率和最低首付款比例以及住房交易税费。上述政策的实施改善了扩大了居民的住房消费需求，引发2009年的新一轮房地产热。2009年底开始国家实施了一系列紧缩的经济政策，2010年两次上调贷款基准利率，六次上调存款准备金率，提高90平方米以上的首套房贷款首付款比例为不得低于30%、二套房贷款首付款为不得低于50%，提高二套房贷款利率为不得低于基准利率的1.1倍。2011年四次上调贷款基准利率，六次上调存款准备金率，提高二套房贷款首付款为不得低于60%。随着房地产调控政策的密集出台，房地产市场的不确定性增加，倘若未来房地产市场出现大幅调整，会给商业银行带来较大的风险。

二 个人住房抵押贷款风险成因

个人住房抵押贷款中商业银行面临的风险来源多样化，主要存在五个方面。

1．个人征信系统还不完善

2006年1月人民银行建立了个人征信系统并正式投入运行，经过几年的发展，个人征信系统已初具规模，截至2011年7月，全国个人征信系统已收录了7.77亿自然人信息，涵盖了个人基本信息、信用卡信息、贷款信息等，但是到目前为止与国外发达国相比我国的个人信用征信系统还不是很完善。一方面，由于建立时间还不算长，历史数据的积累不足，信息采集也主要集中在贷款记录方面，其他如个人真实收入、财产状况等方面重要情况都没有反映出来，商业银行很难根据这些数据准确判断客户的信用状况；另一方面，由于各商业银行报送信息不及时，个人征信系统中的资料信息滞后现象明显。这样就造成商业银行查询到的信息资料滞后，商业银行凭着不准确的信息发放个人住房抵押贷款，必然要面临较大的信用风险。而且我国至今未出台有关个人信用信息征集、使用、披露、保护等方面法律法规，没有完善的法律法规为征信活动提供直接依据，个人征信系统就很难真正完善。

2．商业银行缺乏贷款自主定价权

目前个人住房抵押贷款所依据的基准利率一般都是人民银行所公布的利率，商业银行难以预料判断利率调整的时间和幅度。目前我国商业银行发放的个人住房抵押贷款产品主要为浮动利率抵押贷款和固定利率抵押贷款，如果采用固定利率贷款方式，人民银行每一次降低基准利率，借款人的再筹资成本相应降低，则可能提前还款；如果采用浮动利率方式，人民银行每一次提高基准利率，就加大借款者提前还款的风险，使得商业银行面临较大的利率风险。

3．住房拍卖二级市场不发达

同发达国家的个人住房贷款相比，我国商业银行要求的首付款并不低，理论上只要房价下跌不是特别多，即使借款人违约，商业银行应该可以通过拍卖房产得到充分的补偿。但是由于我国住房拍卖二级市场没有充分发展，抵押住宅变现性比较差，违约处置成本过高，商业银行为了获得流动性不得不低于市场价出售，从而商业银行面临较大的流动性风险。而且，还存在商业银行不能行使抵押权现象，因为根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，被抵押人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，并且只有在保障抵押人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，才可予以执行。

4．商业银行信贷管理机制不完善

我国的个人住房抵押贷款发展时间短，加之前些年房地产市场处于上升阶段，不良贷款率相对较低，商业银行对于个人住房抵押贷款的风险认识不足。在房价上涨的过程中，个人住房抵押贷款的风险隐藏的很深，商业银行为了不断扩大其业务范围，就会降低贷款标准，如降低贷款人的首付比例、忽视对借款人信用水平的审查、疏于贷后检查，从而使银行积累大量的金融风险。

5．个人住房抵押贷款证券化程度低

目前，我国商业银行的个人住房抵押贷款的证券化程度很低，缺乏风险分散机制，使得个人住房抵押贷款的风险聚集在银行体系内，不利于分散商业银行的贷款风险，导致银行业系统性风险比较大。虽然2005年中国建设银行作为试点单位，正式试点个人住房抵押贷款支持证券（MBS），但是推出的产品较少，到目前为止只发行过建元“2005—1”和建元“2007—1”两单个人住房抵押贷款证券化产品，建元证券与国外成熟市场的MBS相比，还稍显稚嫩。而且近几年，受国际金融危机的影响，我国的个人住房抵押贷款证券化几乎处于停滞状态。

三 风险防范措施

1．完善个人征信系统

首先，要扩大个人征信系统覆盖范围，把公安、税务、法院、社保、电信、电力、广电、自来水厂、教育等多家单位的信息纳入个人征信系统，促进信用信息资源共享，力争在全国建成较为完善的个人征信系统；其次，督促各有关部门提高数据导入的频率，及时更新个人征信系统中的信息。最后，加快制定征信法规，对不守信用者采取一定的制裁和惩罚措施，惩戒力度要大，让失信的借款人意识到违约要付出的代价。

2．推进利率市场化改革

进一步实行利率市场化改革，减少人民银行对商业银行存贷款利率的直接管制，扩大商业银行的贷款自主定价权，是降低利率风险最为直接的方式。另外还需要推动个人住房抵押贷款产品创新，尝试发展利率风险相对较低的带有附加选择权的个人住房抵押贷款，避免在浮动利率和固定利率抵押贷款下银行面临的利率风险较高。商业银行还可以通过衍生利率工具如利率期权、远期利率协议、利率互换等进行套期保值，规避利率风险。

3．完善个人抵押住房拍卖二级市场和个人住房保障体系

首先，建立完善的拍卖市场，使得该市场成为住房二次流通的有效渠道，降低商业银行处置抵押住房的风险和成本；其次，要完善个人住房保障体系，对借款人无力还款出让房屋权时，相关部门应暂时收容因被强制拍卖而需安置的客户并提供生活保障，保证银行抵押权的行使，从而分担商业银行所承担的风险。

4．完善商业银行内部信贷管理机制

商业银行应吸取美国次贷危机的教训，加强全体员工的风险意识，高度重视个人住房抵押贷款中各种风险，严格规范贷款的操作流程。在发放个人住房抵押贷款前要认真进行贷前调查，判断借款人是否提供虚假身份资料和个人经济状况证明材料，认真核实借款人首付款的真实情况；在贷中审查中实行审贷分离、分级审批的制度，严格对个人住房抵押贷款进行审批；建立健全贷后管理制度，对借款人定期回访，及时发现风险隐患，并加大对不良贷款的催收力度，防止不良贷款数额的增长。

5．继续因次贷危机而中断的个人住房抵押贷款证券化实践

推进住房抵押贷款证券化的发展过程中，我国还面临着多种障碍，如法律障碍、市场障碍、人才障碍等。因此，首先要加强法律环境的建设，借鉴国外经验，结合我国实际情况，制订相关的法律法规，促进个人住房抵押贷款证券化的发展；其次，大力培育机构投资者，让更多的投资者参与进来，丰富参与主体和扩大市场规模，增加二级市场流动性；最后，通过各种方式培养相关人才，做好个人抵押贷款证券化全面推行的人才准备。

总之，我国的个人住房抵押贷款业务在经历了快速发展之后，已经处于风险高危时期。商业银行一定要加强对风险的防范，控制个人住房抵押贷款增量、加强个人住房抵押贷款存量管理，以保证银行业的良性发展。