房地产繁荣可持续吗？

陈玉宇

关于房地产，最近有两种截然对立的观点。一种认为2005～2010年期间形成了巨大的地产泡沫；另一种则认为中国不存在地产泡沫，地产繁荣还可持续20年。中国房地产究竟有无泡沫？这是个很难回答的问题。主张有的人，有以下理由：第一，2005～2009年，全国平均房价涨了3倍；第二，房价与月租金之比达到500，远高于国际标准的300左右,这个指标表达的是房子作为投资的收益水平；第三，房价与家庭收入之比过高，很多城市10∶1，像北京这样的大都市则是25∶1，而国际标准是5∶1。

泡沫形成原因被归结为：宽松的房贷条件；低利率水平；人们缺乏充分的金融投资产品可供选择，被迫购房保值图利；地方政府依赖卖地作为财政收入来源的动机，过度抬升地价；2009年的4万亿元刺激方案，鼓励了房地产开发和投资。

经济决策者似乎接受了房地产存在泡沫的观点，2010年开始实施房地产调控。主要措施为两类：一是限购，二是限制开发能力。前者是为了降低需求，从而减缓房价上升步伐。后者在于避免企业在错误价格信号引导下过度投资开发房产。

两年多来，房地产价格并未像人们预期的那样，泡沫破裂，应声大落。短期内房价微降，成交低迷。近来，房价有抬头回升之意。中央政府呼吁继续房地产紧缩不动摇，虽然总体经济由于需求不振已经大幅度失速。

在我看来，主张泡沫者的理由并不充分，泡沫论实站不住脚。首先，价格租金比，并不能简单与国际水准比较。在国际资本流动管制的经济里，要看可供投资的其他金融产品的收益率。很明显，中国的银行资产收益率极低甚至为负，较之地产投资远远不如。其次，房价与收入比，衡量的是人们的支付能力。两点原因使得我们不能援引国际标准作为参照。首先，中国是高速增长的经济，人们收入增长很快，7年翻一倍，而美国大约是35年翻一倍。动态看，快速增长经济中人们似乎会容忍更高的当期房价收入比。此外就是收入不平等的影响。某城市以中位数收入计算房价收入比10倍，但是对于前1／3高收入家庭而言，这个比值就会很低，甚至低于5。因此长期以来，房价对于高收入组别而言太低，这部分家庭强劲的购买需求一直将房价抬高到今天的高位。今日之房价，对于高收入群体而言刚好，而对于低收入群体则属于天价。在北京，后2／3收入人群面对的房价收入比甚至超过40。前1／3家庭的购买能力支撑此市场，因此这两年严厉的房地产调控并未使得房价应声而落。

在我看来，中国房地产无泡沫，但是不健康。不健康指的是1／3高收入家庭支撑房地产，后2／3人群当前房价无支付能力。这个现象是30年来形成的收入分配不平等格局，在房地产市场的反映。可惜的是，面对这种长期结构的问题，出现了不正确的解决思路。这种思路的基本内容，就是否定房地产市场，鼓吹扩大政府在提供住房方面的角色。这种思路，可谓谬以千里啊！

根据研究，中国人均住房面积31平方米，远远高于同等收入国家。根据各国人均住房面积与收入的关系，中国的人均住房面积理论值应该是20平方米。日本如此高的收入，其人均住房面积大约只有34平方米。研究者将原因归结为中国人爱大房子/家庭规模小以及缺乏房产税所致。我乐意指出，最近十几年的房地产发展，主要由比较富裕人群的房屋需求所驱动，因此房子通常较大。

未来房地产依然繁荣，其基础是城市化。据研究，中国的城市化将持续到2040年。最近20年城市人口将增加3.5亿人，每年1700万人。伴随着城市化，人均收入继续保持快速增长，估计大约在7％～9%。由此推算，房地产业在未来10～20年，将继续繁荣，并带动相关产业迅猛发展。最近几年的低迷，将会是短暂的。

未来15年，如能实现中等收入阶层的收入速度与经济发展同步，同时保持房价每年以高于通货膨胀1～2个点的速度增长，那么大部分中等收入人群面临的房价收入比会回到正常状态。这是很富挑战的目标，需要智慧！