浅析设计监理在房产开发之中一些重要问题

袁平西

摘要：当前我国的设计监理在房产开发中的地位被弱化，但是其重要性对房产开发商来说是决定性的。本文从问题入手，分析了设计监理在土地、造价控制和房产卖点打造上的作用，希望可以为实践提供借鉴。

关键词：设计监理 房产开发 问题

中图分类号： U415.1文献标识码： A 文章编号：

当前我国房地产行业的监理工作基本都集中于具体项目的建设施工阶段，在设计阶段的监理工作被忽视，这不仅与先进的设计施工理念相悖，同时也是我国建立工程监理制度的一个漏洞。从工作实际出发，在房产开发的设计阶段落实监理制度和措施，不仅对项目目标控制和管理有监管促进作用，更对整个项目的质量、进度和汇报起到了基础性、决定性的作用。

一 、设计监理在房产开发中的重要问题探寻

房产开发是市场经济体制下的商业行为，追求的目标是利益最大化。那么设计监理在房产开发过程中面对的三大问题如下：

第一，土地问题。房产公司能够通过申请、审批获得土地的开发利用权是房产开发的前提，也是最关键的步骤。

当前我国国情决定了土地资源是稀缺资源，房产开发商能否获取土地，能够获取何处的土地，获取多大的土地都决定着房产开发收益率的大小。一般来说，尽可能在获得的土地单位用地面积上，住宅建筑面积最大化是设计监理面对的第一个问题：解决地块建筑容积率问题。

第二，工程造价问题。控制工程项目建设成本是实现房产开发商利益最大化最有效的途径。根据我国权威专家的研究，在工程项目设计阶段有几个层面，其中的初步设计阶段、技术设计阶段和施工图设计阶段对项目投资产生的影响分别为75%-95%、35%-75%、5%-35%。可以得出这样的结论：在项目做出投资决策后控制项目造价的关键就在于设计阶段。那么设计监理在房产开发中的第二个问题是对工程项目的全程监管，帮助开发商将不科学、不合理的设计进行调整改造，实现对工程造价的控制。

第三，房产营销。房产商拿到了土地，对成本进行控制外，房屋住宅的户型布局、功能、造型、环境等相关因素都会影响到房产的销售。所以设计监理要吸收先进设计、结合自己建筑的空间环境、户型结构、房屋住宅整体景观等，设计出让买家满意并兼具经济、环境效益的设计。那么设计监理在房产开发中的第三个问题就是，帮助房产开发商把关房屋住宅的相关因素，并打造出突出卖点。

二、 问题产生的原因及对策

1 建筑项目容积率的思考

建筑项目的总建筑面积比计划建筑面积就是建筑的容积率。房地产开发商为了利益的最大化，偏向于选择容积率高的建筑项目。其原因可以用经济学中的边际效率递减原则来解释，即在房地产开发领域中，随着建筑项目面积的增大会使单位面积的建筑成本下降，所以尽可能地选择高容积率的地皮，可以为房地产开发商带来更多的剩余价值。

建筑设计人员在对建筑项目开发商进行评估的时候，不能迁就房地产开发商的需求，尽可能提高土地的容积率，降低小区的绿化面积等公共空间，这会严重影响小区居民的居住舒适度。建筑项目的设计者应该综合考虑住宅小区的容积率和消费者的偏好，否则即使建筑住宅有很高的容积率能够满足房地产开发商的要求，但是没有消费者愿意购买，房屋大量滞销，这样不能给房地产开发商带来期望的利润。举例来说，当某建筑项目的建筑密度不变时，如果要增加建筑项目的容积率，只有通过增加建筑楼层的方法来实现，在一定的限度内建筑楼层的增加可以减少单位面积的建筑成本，但当建筑楼层超过这一限度后，因为建筑的加固抗震等费用的增加，建筑楼层的增加会使单位面积成本由下降转至增加，而且如果片面追求建筑项目的容积率会影响住宅小区的绿化等配套设置，降低房屋单位面积的售价，所以当单位面积的售价与成本等同时，房地产开发商的利润达到最大，这时建筑项目的容积率为房地产开发商的最优选择方案。

2造价控制问题的分析

开发商在拿到项目土地时，工程设计是其考虑的首要问题。由于开发商所追求的收益最大化，使得造价控制成为整个工程从设计到控制的最关键问题。因此在进行工程设计时，要充分考虑到各环节对投资的影响，从设计开始就对全程进行造价控制，保定收益的最大化。

一是结合设计任务书的编制，做好造价预控工作。

首先，要从政策方针上进行梳理。将城市规划部门的管理条例同政府部门的相关政策都进行及时的了解和掌握，避免由于对政策方针上的不了解而给项目投资造成的经济损失。所以，对于各个有关部门对房地产方面的政策信息都要尽可能多的收集掌握。

其次，将市场需求作为最基本要求，在对项目工程的经济性整体分析时，可以通过拟制草图等多种手段来进行，例如项目的总体环境、场地条件、道路广场、建筑形体、户型布局和景观规划等。同时，与设计相关的具体要求应该由开发商、营销方、客户代表三方共同协商讨论后确定。以建筑形体的确定为例，可以使平面布局更加合理，缩短墙体长度并减小形体系数。不仅减小了墙身内外表面装饰面积，也降低了内外墙脚手架的搭拆费用，同时符合节能的要求。在户型的设计上，也要与市场需求及目标客户特征相结合，对户型类别、空间大小及组合方式进行合理的规划。在整体设计中，还应考虑到住宅的通风问题。因此，要根据建筑的容积率来对小区空间进行合理设计，在尽可能节约的基础上，将建筑朝向、间距、层数及排列方式进行充分设计，使建筑与周围环境、配套设施相协调。

二是结合设计方案审核做好造价的过程控制。

审核是设计监理对设计进行控制的最佳方法，凡是能进行定量分析的设计内容必须要进行计算，用数据说话。作为房地产开发项目的设计监理，要改变旧有的先设计后变更、用功能决定造价的旧设计模式，要对施工的可能性和经济性进行综合考虑，因此必须认真对待审核工作。在对工程设计审核时，要注意影响造价的重点环节，如结构选型、工程做法的合理性、强制性规范等。这些因素对工程项目的投资都有着很大的影响，如果由于各种原因一旦造成图纸审查不过关的话，将会严重影响到工程的设计质量，也影响了施工进度。以结构选型为例，在设计条件允许的前提下，多层的住宅应当尽量使用砖混结构。在审核砖混结构时，上下墙体的对应性是审核的重点，一旦检查出上下墙体没有对应，则无形中增加了工程量。同时，在选择建筑材料时，尽可能地购买本地材料或本地市场易购的材料。另外，强制性规范主要是用于审核节能与防火等相关方面的问题。设计监理的主要工作是将业主的建设构想传递给设计人员，在进行技术经济分析、方案比选、优化设计、审核设计时，也要积极协助设计单位来完成，对于设计中出现的问题要及时发现，并及时解决，在工程各阶段都要保证设计文件的正确性，在合理范围内，对工程造价进行准确控制的同时，更要确保工程质量。

3房屋建筑卖点的打造

房地产开发商实现利润，最终体现在房屋的营销环节中，如何创造房屋的营销卖点、加速房产销售、快速回笼资金、实现利润是房地产开发商最为关心的问题。那么协助开发商创造房源卖点也就成为建筑设计监理一项主要工作。纵观近期房产的卖点，大多体现在户型、空间、环境以及周边配套等问题，其实很多楼盘因容积率过高，无法实现好的内部空间与环境卖点，其主要靠广告效应打造出来，是一种被动创造卖点行为。而建筑设计是从房屋初始形成开始就注重其卖点打造，房源卖点是实实在在表现出来的，是一种主动创造卖点行为。建筑设计监理就是从建筑设计前期开始，以设计过程控制的方式，抓住影响房屋卖点的主要因素，形成有针对性的房屋营销卖点设计意图，将其贯穿于建筑设计始终，最后以设计成果的形式体现出来。

小结：设计监理对房产开发的作用和重要性的相关问题很多，本文仅仅探讨了突出的有代表性的重要问题。在房产开发中，要加强设计监理的管控，提高设计水准，打造出让房产开发商获益、令买家满意，同时对社会能够产生正面影响的房屋建筑。

参考文献：

[1]翟国强：关于确定居住用地容积率的几点思考[J]，规划师，2009年12期

[2]武丽晶：大连地区节地型住区设计策略研究[D]，大连理工大学，2008年

[3]庄惟敏：从建筑策划到建筑设计[J];新建筑，2011年03期