城市综合体商业模式开发思路研究

丁洪艳 杨文斌 魏超杰

（河北工程大学，建筑学院，河北邯郸056038）

【摘要】：在住宅调控政策的大背景下，商业地产迎来了发展的机遇。随着商业地产的逐渐升温，城市综合体的开发在一些大中城市正如火如荼。本文对城市综合体商业模式的开发思路进行浅显阐述，以期促进城市综合体开发模式的进一步完善。

【关键词】：城市综合体 商业模式 城中之城

Abstract:In the big background of house control policy，the commercial real estate welcomed the development opportunity . Along with the commercial real estate warms up gradually, the HOPSCA developmentin some big and medium-sized city is like a raging fire. This paper expounds the developmentidea of HOPSCA commeical mode ,so as to promote the HOPSCA development mode to further improve.

Keywords: HOPSCA commercial real estateCity within a city

中图分类号：F120.3 文献标识码：A 文章编号

城市综合体——未来商业地产的开发趋势

随着城市的发展，城市人口日益膨胀，土地资源日益稀缺，个人生活成本加大、经济运行效率降低，在这种情况下，城市综合体逐渐成为高端商业地产开发的主流模式。万达集团、中粮集团等行业领袖提出了“只做城市综合体”的发展战略,引领行业的发展。而杭州、沈阳等代表性二线城市提出未来的城市建设，招商和开发主要以城市综合体为主的战略目标，这被认为是拉开了中国城市化进程的序幕，开启了中国城市综合体的发展。

(一) 城市综合体的定义

城市综合体(英文为HOPSCA)是酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公园(Park)、购物中心(Shopping mall)、会议中心(Convention)、公寓(Apartment)首个英文字母的缩写。也就是说,每个城市综合体至少组合了上述功能中的3种，在各部分间建立了一种相互依存、相互助益的能动关系，是以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率综合体。因其规模宏大、功能齐全，城市综合体常被称为“城中之城”。

(二) 城市综合体的价值

城市综合体是对分散的城市功能一种整合，以往功能单一，各个物业功能相对独立，之间关联度较弱，作为目前商业地产开发的主流模式之一，城市综合体城市价值的主要表现集中在以下两点：

1、商业价值：

城市综合体本身就是一个可循环再生的商业生态系统，以一种功能为主，多种功能配套的商业形态之间相互促进，互为价值链

城市综合体的开发和运营需要强大的资金支持，其价值如何让使现金流量和现金流速的最佳成了最核心的问题

城市综合体在做足自己的使用价值的同时，会带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值和价格的提升，同样会带动整个城市房地产业的价值提升。

2、社会价值：

一个成功的城市综合体项目是一个城市文化与灵魂的标签；是一个城市标志性建筑；是一个城市商业价值最大化的具体体现；是一个城市经济发展的带动者。

对加快城市商业产业升级换代，对区域经济的良性再造，产业结构优化升级，城市资源合理配置也会起到不可估量的作用，在运营过程中会极大地彰显这一商业形态的价值魅力。

一、开发模式

房产政策促使商业地产提前进入黄金时代，越来越多的房企转型进入商业地产领域。然而商业地产与住宅地产有着众多差别，新入房企将面临转型带来的问题，就是如何选择适合自身的商业地产开发模式，经典的开发模式有万达模式、SOHO模式以及凯德模式三种。

小结：成熟的商业地产模式应是自持物业、长期经营，长期持有是未来商业地产发展的趋势。万科、华润、绿城等刚刚进入商业地产领域的开发商都纷纷表示将加大持有物业的比例。新加坡凯德置地所推崇的全部持有、有效变现、双基金配置模式，是一种可借鉴的商业地产开发经营模式。

以上开发模式主要问题集中于商业类是持有还是销售，以及后期运营的区别。长远来看，长期持有是趋势，而现阶段，对于大部分资金紧缺的企业可以选自持与出售相结合的模式。持有物业的比例也是有加大的趋势，以下是自持＞出售，自持＜出售的分析对比，得出自持＞出售更具有优势。

表一自持＞出售与自持＜出售比较

二、整体规划

(三) 开发要素：区位优势+消费能力+市场需求

1、项目选址标准：

位于城市核心区，有人流和消费基础

必须具有交通便捷的区位优势

必须营造齐备的生活系统

2、开发制约因素：

城市必须具备足够的终端消费能力

城市综合体要求有优越的地段、交通、商圈配套

开发商须具有雄厚的实力和高素质

(四) 物业比例：办公：商业：住宅：酒店=3:3:2:2

Complx=shopping（主）+office（次）+apartment（次）+hotel（次）+…….以商业功能为核心，配合写字楼和服务式公寓

物业比例：城市综合体各业态比例存在于一定的范围,但并没有固定不变的黄金比例,需要根据项目所在城市经济发展水平、投资环境、开发商自身实力以及企业差异化经营等多方面因素进行决策。

表二——国内外城市综合体物业比例分析

小结：

城市综合体的办公面积一般占据整个项目的1/3——2/3左右。例如在北京基本上各个项目办公体量占整个项目的30%左右，而在土地资源比较稀缺的地方，例如香港、东京的比例有所上升，基本在40%——50%左右。

一般项目商业体量在15%——30%均属正常范围。若所属商圈辐射范围广、购买力强,则购物中心比例就应越接近甚至略高于30% ,反之当商圈辐射面窄、购买力有限时,该比例更接近15%。

住宅面积比例在15%——20%左右。银泰中心因为其投入使用的区位，受到几个综合体充足的商业面积的影响，定位是其商业面积比较低，而增加住宅的比例。其中一线城市经济更发达、城市中心地带价值越高,住宅和公寓比例应相对低一些,但一般不应少于15% ,而二、三线城市对应的比例则可以相对提高。

酒店面积的合理比例在10%——20%。

(五) 空间布局

1、总体空间结构

1）轴向式布局

形成城市综合体轴向布局的轴线，不仅仅是交通线，更可表现为大型的人造景观轴、河流或水体、商业步行街、功能走廊或呈线状布局的休闲娱乐设施等，轴线可长可短，可曲可直。综合体中的功能空间分列轴线两侧，沿轴线呈轴向布局。

2）向心式布局

该结构下，处于城市综合体中心位置的中心广场、大型会所、绿地系统、休闲娱乐设施、公共活动场所或核心建筑成为综合体核心，产生辐射效应，提升整体价值，甚至成为区域标志。

3）综合式布局

综合式结构同时拥有公共轴线及中心公共区域。布局紧凑，容积率大，充分利用土地资源，各建筑空间紧邻，功能间联系紧密，形成很强的整体凝聚力，并能运用各类轴线，布局完善的通行系统，提高综合体的利用效率及整体价值。

2、功能组合结构

一般，在水平和垂直两个维度同时布局城市综合体功能要素，水平方向表现为并列关系，竖直方向表现为叠加关系。通常将商业、休闲娱乐设施、酒店大厅等人流活动量大的功能布局于底层，而将居住、办公写字楼、酒店客房等要求一定私密性的功能进行竖向叠加布置。这种结构形式可充分利用土地资源与空间资源，布局紧凑而不至于显得单调，并且功能使用效果较好，但同时应加强规划设计，使各功能空间即相互联系又有一定独立性，不至于功能使用混乱。

3、各功能组合结构的协调

表三—城市综合体功能空间选择及依据

三、开发时序

正确的开发时序对于城市综合体价值的最大化具有重要意义。综合体物业价值的最大化包含两个方面的含义：1、最大限度的实现各个物业自身的价值;2、避免各物业之间的负面影响。

首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼一般先期入市。

其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选择。例如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销售。

先开发酒店和商业并通过一段良好的运营和培育，当人气、商气和形象树立并传播开来时再开发住宅、公寓和写字楼等销售型产品，价值和价格无疑会最大化。

参考文献：

龚伟，城市综合体开发模式初探[期刊论文]——中国房地产2011（8）

潘华斌，城市商业综合体的设计探讨[期刊论文]——中国房地产2011（7）

陈竞、杨金昂，后MALL时代的商业空间构想——以纽约布鲁克林区Commercial Complex设计为例[会议论文]——2008