试析新形势下房地产企业成本控制

邢广玲

摘要：我国的房地产这些年正处于前所未有的快速发展阶段，但随着国家各种调控政策的实施、行业竞争的激烈化、市场观望情绪加重等因素的影响，房地产企业的例如空间正在被不断压缩。企业要想在激烈的竞争中获取足够的利润保障企业的生存与发展，需要提高产品质量外还要控制生产成本。本文主要讨论在这样的新形势下，房地产企业的成本控制。

关键词：新形势；房地产企业；成本控制

Abstract: the real estate of China these years is in an unprecedented rapid development stage, but with the state all kinds of regulation and control policy implementation, industry competition intensification, market wait-and-see mood weighting of the factors such as the real estate enterprises such as space is being constantly compression. Enterprise in order to fierce competition to obtain enough profit guarantee enterprise's survival and development, the need to improve the quality of products to control the production cost. This paper mainly discussed in this new situation, the real estate enterprise cost control.

Key words: new situation; Real estate enterprise; Cost control

中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）

现阶段的房地产产业是很典型的资本密集型的产业，现代的大部分房地产建设都有着周期长、投资大、涉及面广、专业性强这几个特点，要进行成本控制的难度较大。实际上，在新形势下的房地产企业成本控制中，的确存在着诸如控制理念不科学、控制体系不健全、控制执行不得力等问题。而要做好成本控制就需对采取措施对解决这些存在的问题，对企业的成本控制进行优化。接下来我们将详细对此作出讨论。

当前阶段房地产企业成本控制中的不足

、现有成本控制理念不科学

我国的近几年的房地产企业盈利状况非常好，虽然利润空间再被压缩但是依然有加大的利润。不好企业因此忽视了对各阶段的成本控制而只是在项目完成后进行大致核算。并且有不少企业虽进行了成本控制但是控制的目标仅仅放在了材料方面。也就是说现下大部分企业没有进行全方位成本控制的概念。现代的房地产建设，投资大且周期长。一个建设项目从土地取得到建设完毕一般都需要两年以上。而成本的发生期比这个时间还要长。同时，当地产项目的建设涉及到市政、设计、建设、环境、物业等方面的问题，产生成本的项目多且杂，成本的构成相当复杂。这些特性决定了要想做好成本控制需要全面且科学。

、现有成本控制体系不健全

成本控制体系不健全是所有房企的通病。一些企业在制定成本控制体系时未能将能够涉及的问题全部包含在内，有的企业所涉及的成本控制体系没有将控制责任落实到位，或者没有相对应的奖惩措施，员工进行成本控制的积极性不高。也有的企业虽具备有健全的控制体系，但是并没有将成本控制放置在重要位置，成本控制体系形同虚设。由于没有健全的控制体系，很多企业在进行成本控制时无章可循，工作开展非常不顺利。

、目标成本的制定不合理

目标成本的制定是房企进成本控制的重要步骤。但是不少企业的目标成本制定人员不是一线工作者，存在着对市场政策了解不到位，对建设地造价成本了解失真等情况。另外，进行成本控制需要包括设计、施工、管理等各个部门的配合。不少企业各个部门之间的协调配合不流畅，给成本控制的工作带来了很大难度。这些情况导致对成本目标的制定不合理，并且一些企业成本目标制定后并没有分解执行，而各部门的工作人员在项目进行中一般也并不将发生成本与目标成本进行比较，目标成本管理工作流于形式。

提升当前房企成本控制效果的方法策略

、树立成本管理理念

思想是行动的指挥着，做好成本控制的前提是树立起成本管理理念。针对目前房企管理者与员工成本管理理念淡薄的情况，企业的管理者要想方设法树立起员工进行成本控制的理念，充分调动员工进行成本控制的积极性。企业要始终坚持生产与成本控制相结合的原则，对员工进行全面的成本控制教育。全体员工要共同参与成本控制的各个环节并通过众人参与建立起健全的管理体系。企业需要认清的是，成本控制不仅作用于建设过程的实体管理，而是需要扩展到资金、技术、服务、环境等多个方面。

、健全成本控制管理体系

健全的管理体系是进行成本控制的有效依据，是控制活动进行的准则。企业要建立健全的成本控制体系，将成本的控制活动贯穿于建设整体，包括建设项目的成立、项目的建设、项目竣工及交付使用。项目开始前制定目标成本，在项目进行中采取控制措施，在项目结束后要进行成本的对着与核算并以此形成成本的数据库。此外，健全的成本控制管理体系还要有成本责任制度。企业所建立的成本控制管理体系要将成本的责任落实到具体单位或者个人，把成本控制变为每一个员工的自觉行动，做到全员管理。

、加强规划阶段的成本控制

规划阶段的成本控制是成本控制中最容易被遗忘的部分。加强规划阶段的成本控制主要有以下内容：

投资决策阶段的成本控制

投资决策阶段是影响到企业项目能否盈利的重要阶段。在该阶段，企业要对每一个投资项目都进行详细的可行性分析，在对不同的方案作出比较后择优而取。具体开来是企业要对建设地的实际情况有精确的了解，并了解建设所在地的周边环境、发展趋势以及合作方的情况、合作的方式条件、规划方案、市场定位等，对这些内容进行详细的分析并且要在该分析的基础上进行费用、利润的估算。

设计阶段控制

设计阶段的费用在整个建设费用中所占的比例较少。但是设计环节却能决定项目后期建设的成本，工程如何施工、材料设备如何选取、投资金额的高低很大程度受到设计阶段的控制。因此，企业要加强设计阶段的控制。企业科通过招标等方式选择优秀的设计公司，活动性价比较高的设计方案。企业也可以通过限额设计法在设计阶段进行成本的控制。此外，关于设计除了这些内容，企业还要严格控制设计变更。设计变更一直都是影响成本变化的最大因素。设计变更一般是为了追求施工速度，但是这种情况下仓促间而设计出的变更图纸存在着设计粗糙、无法满足规划需求、专业相互矛盾等问题，会引发一系列造价增加，在项目进行中一定要避免这一点。

、加强施工阶段的成本控制

施工阶段的成本控制是成本控制整个工作的重中之重。施工阶段所产生的成本占据了项目成本的80%以上，因此，也可以说，企业成本控制成功与否取决于施工阶段成本控制的有效性。施工阶段的工作内容庞杂且专业性比较强，但是总结整合课具体分为以下两点因素：

人力因素

人力资源是项目建设成本较大的一个模块。在施工阶段的人力因素主要是施工者的因素。我国的建筑行业一线从业者大多数是农村务工人员，几乎都没有接受过相关的技术培训，在施工作业的进行中，存在着效率低下、浪费情况严重的问题。针对此，企业通过进行技术培训的方式来改善。有条件的企业可以在各阶段的工程开始之前给员工进行技术与意识的培训，在提升其工作能力的同时，加强其节约意识。如果无法进行大规模的培训，企业可选具备一定工作经验的员工分配到各个工作小组中以点带面。又或者企业可对所有施工人员进行一次选拔，选择其中具有一技之长的人来进行对应工种的工作。

物资因素

物资成本是项目建设中最大的支出成本。物资包括原材料、器械等。要做好这一方面的成本控制企业科采取这些措施：多部门联合制定采购计划，保证采购计划的有效性；采购前进行市场情况调研，货比三家择优而取。对于应用量加大的物质比如水泥、石灰等物可以采用招标的方式选择供应商；物质采购后要经过严格的检查，确定数量、质量后才可进入施工现场；加强施工现场物质的管理与领取，避免出现不必要的浪费。

、加强结算阶段的成本控制

项目结算的成本控制也很重要。在这一阶段，企业要及时的进行项目总结，通过总结发现项目进行中成本管理的不足，并根据实际的工作情况提出有针对性的建议便于后续项目的管理。

结论：进行成本控制是在激烈是市场竞争下使企业健康持续发展的必要措施，有效的成本控制能够降低支出、提高收益并及时发现市场存在风险，对企业来说意义重大。因此，房地产企业要正视现阶段企业成本控制中的不足，并采取措施进行优化以发挥出成本控制应有的作用。

参考文献：

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