土地储备成本效益分析

陈敏

摘 要：土地资源是人类赖以生存的物质基础，是城市建设发展最宝贵的资源，土地储备融资是指城市土地储备制度运作过程中土地储备机构的资金融资过程运作。土地储备机构的资金融通管理不仅关系到土地储备机制的完善，也关系到城市建设土地基金的积累，因此，土地储备融资问题是会计人员面对的重要问题。

关键词：土地储备；融资；土地资产

中图分类号：F23文献标识码：A文章编号：1672-3198（2012）01-0068-01

土地储备是指地方政府依照法定程序在批准权限范围内，按照土地利用的总体规划和城市规划，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。我国的土地储备融资是在土地储备制度建立的基础上而产生的，最近几年，随着市场经济的日趋完善和发展，我国对土地资产的重要性的认识逐步提高，如何加强国有土地资产的管理，利用和支配好土地资产总量，不断地发挥土地资产在经济社会发展中的市场调节作用，进一步优化融资渠道，已成为土地储备机构人员面对的首要任务。

1 土地储备当前的现状

土地收购储备制度是适应社会主义市场经济发展需要和为解决当前城市土地使用制度改革过程中的诸多问题而产生的。它是一种用地制度的创新，体现了城市土地统一收购、统一储备、统一供应的市场新机制。在很长的一定时期内，我国采用行政手段配置和管理土地资源，土地利用呈现出粗放型的特点，土地利用效率不高、结构不合理、功能布局混乱等问题长期存在。为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。全国各地相继成立城市土地储备机构。土地储备制度是地方政府和国土部门顺应土地市场调控的需要所进行的土地制度创新的一个重要成果。随着各地各级土地储备机构的成立和运作，通过实施土地收储及拍卖，在增加地方财政收入，改善城市基础设施建设，提高土地市场的公平性和透明性方面起到了积极的作用。但是，任何一种制度的变迁，都需要相关的制度予以相应的完善和匹配。土地收储制度也同样面临这样一个棘手的问题。在当前我国的经济环境、土地制度和房地产开发制度的安排下，这些问题正以各种各样的方式存在着，并以不同的方式表现出来。主要表现在：（1）土地收储为开发商大面积圈地提供了捷径，造成房价上涨的重要推手；（2）土地收储机构往往大量利用银行的授信贷款、抵押贷款等各种渠道的信贷资金收储土地，是金融风险的关键环节；（3）地方政府土地储备政策制度不完善，由于国内土地收储工作开展较晚，各地储备工作开展不均衡。如土地收购的成本核算及价格确定等法律依据不健全以及资金筹措、运用和风险机制不够完善等，都给土地储备工作的开展带来阻力和困难。因此应尽快出台详细政策法规，使收储工作能够在法律、法规的保障下更好地优化土地资产资源，为地方经济发展服务。

2 土地储备成本构成

土地储备成本是指储备和开发再利用一定数量的土地所需要的各项费用，主要包括以下几个方面：（1）收购补偿费。在收购实施某一土地实施之前，应根据土地的实际情况进行相应补偿，若储备地块涉及集体土地，根据《土地管理法》第47条规定，必须在将土地由原集体所有征为国家所有的过程中，向被征地村和被征地农民支付相关的征地补偿费和征地税费，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、耕地开垦费、征地管理费等。必要时可进行预评估，预测项目实施可能发生的补偿费用，做好成本预算。（2）拆迁户补偿费。拆迁房屋应对被拆迁人进行补偿安置，动拆迁成本是事中成本控制的关键。在动迁过程中，要在确保群众根本利益的前提下，对被拆迁入来说，拆迁补偿费是其失去房屋和土地使用权应得到的补偿。在实际工作中，应根据房地产市场实际情况，做到合理评估，确保老百姓利益的情况下合理控制土地收储成本。（3）其他费用。市政基础建设、公共配套设施建设有关费用；招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；土地开发管理费；不可预见费及财政和土地主管部门核定的其他支出费用。

3 土地储备创造效益分析

随着社会经济的快速发展，土地储备是政府调控土地一级市场、优化配置土地资源的手段越来越受到社会各界的重视和关注。如何科学控制土地储备成本，对提高资金利用率，有效化解土地储备风险具有重要的意义。土地储备机构作为非营利性公营事业机构，应该确保国有资产增值保值的基础上，更应该承担起成本控制的责任。土地矿产储备中心应严格按照规定对土地储备实行计划管理，根据每年年初编制的年度土地储备计划，为全年土地收储做好相关工作。影响土地储备成本的因素较多，但很大程度上依赖于储备机构组织能力和管理水平以及储备规模，政策变化等因素。因此在实施土地收购储备前，储备机构组织人员应按照土地储备计划，对拟收购储备的土地及土地上的建筑物委托有资质的评估公司进行公平合理收储评估，严格按照依据评估标准及补偿标准制定收购合同，和土地使用者签订土地收购合同，经过平整后的土地进入土地储备库，然后供给市场。整个土地储备过程必须严格按照土地收购和开发再利用程序运作，杜绝各个环节中腐败现象的发生。收购储备工作人员应明晰职责、控制好土地储备成本；合理利用儲备期间闲置土地；灵活采取多种收购储备方式减少资金的占用；既优化配置了土地资源，又为政府创造了经济效益，还为土地储备积累了资金，可谓一举三得。

4 结语

提高储备机构人员管理水平和加强土地储备成本控制，才能合理优化配置土地资源，提高土地的利用率，创造可观的经济效益。

参考文献

［1］余珍明，杨钢桥.建立城市土地储备制度完善城市土地市场［J］.国土经济，2002，（11）.

［2］李湘昀，雷爱先.加强国有土地出让金管理刻不容缓［J］.财政研究，2001，（12）.