论房地产地役权之法律保护

赵海全，李 昭

（长安大学，陕西 西安 710054）

论房地产地役权之法律保护

赵海全，李 昭

（长安大学，陕西 西安 710054）

房地产地役权是在法律规定的相邻关系之外，基于当事人合同的约定，限制他人房地产权利的行使，以方便自己房地产的利用，提高自己房地产价值的权利。相关侵权行为可因违约行为、第三人行为和国家征收或征用而产生。此时，房地产地役权人可区分具体情形，依据债权请求权或物权请求权获得保护。

房地产；地役权；侵权行为；法律保护

一、房地产地役权之界定

地役权滥觞于罗马法，为大陆法系和英美法系继承并发展。从《学说汇编》的一些片段来看，法学家曾讨论过地役权。根据学者的考证，为了放牧和耕作的便利而产生的耕作地役权是地役权最古老的一种形式。[1]地役权是役权制度的最早形式，是役权“真正原始的类型表现”。[2]其催生了所有权，孕育了地上权、永佃权等他物权。

房地产地役权是在具有关联关系的房地产上设定的地役权，具体而言，是指在法律规定的相邻关系之外，基于当事人合同的约定，限制他人房地产权利的行使，以方便自己房地产的利用，提高自己房地产价值的权利。

二、相关侵权行为之产生原因

（一）基于违约行为

房地产地役权合同是基于法律行为取得房地产地役权的方式。合同签订后，当事人就应按照合同约定享有权利、履行义务。如果供役房地产人违反合同约定，就会给房地产地役权人的合法权益造成损害。

（二）基于第三人行为而产生

1.第三人善意取得

我国房地产地役权的设定采取登记对抗主义。未登记仍然可以设定地役权，但是不得对抗第三人在供役房地产上经过合法登记取得的其他用益物权。第三人基于善意从供役房地产权利人处取得供役房地产上的用益物权，并就新设立的用益物权进行了登记，善意第三人取得的用益物权之上视为没有地役权的负担。此时，先前设定的房地产地役权自然归于消灭。这使房地产地役权人无法继续享有依法取得的房地产地役权，也即损害了其合法权益。

2.第三人侵权行为

第三人侵权行为是指第三人所为的影响供役房地产与需役房地产权利正常行使的侵权行为。第三人侵权行为的表现形式有很多种，例如毁坏供役房地产，妨害需役房地产权利人行使权利等。

（三）基于国家征收或征用而产生

当国家对房地产进行征收，致使房地产地役权继续行使成为不必要或者不可能时，房地产地役权归于消灭。因征用具有期限性，故与征收相比，国家征用对房地产地役权的影响较为复杂。房地产地役权当事人双方在签订合同时，国家对房地产进行征用，致使房地产地役权继续行使成为不必要或者不可能，房地产地役权应如何行使？房地产地役权能否被视为中止？若房地产地役权人暂时停止行使房地产地役权，待征用期届满后，房地产地役权人是否可在未行使权利的期限内继续享有房地产地役权？笔者认为，这种继续享有的房地产地役权应是附条件的，而不是当然享有的。合同履行的期限性以及房地产地役权设定时经济利益的制约都使得先前的房地产地役权合同无法无条件继续履行。双方在征用结束后，应对房地产地役权的继续行使进行协商，达成新的一致意见。

三、房地产地役权之法律救济

罗马法谚云：“有权利就必然有侵犯，有侵犯就必然有救济。”房地产地役权是当事人在平等自愿的基础上通过合同的方式依法设定的。当侵权行为发生时，房地产地役权人自然可以通过债权请求权依法获得保护。又因房地产地役权是一项独立的物权，故房地产地役权人也可依物权请求权依法获得保护。

（一）债权请求权保护

《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故此，不论是需役房地产人还是供役房地产人违约，合法权益受侵害方均可依据违约行为引起的损害赔偿之债，请求另一方赔偿自己的损失。具体的赔偿方式可依据地役权合同的约定，若无约定则可依据《合同法》之相关规定。

因供役房地产人或者第三人的侵权行为给房地产地役权人行使房地产地役权造成损害的，房地产地役权人可以基于侵权行为引起的损害赔偿之债，请求侵权行为人赔偿损失。

（二）物权请求权保护

物权请求权是一种基于物权而产生的请求权，也是《物权法》为保护物权而特别设定的一种方法。[3]物权人在其物被侵害或有可能遭受侵害时，有权请求恢复物权的圆满状态或防止侵害。造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。

作为一项独立的物权，如果房地产地役权受到了供役地人或者第三人的侵害，致使权利人无法正常行使该项权利的，房地产地役权人可以请求侵害人排除妨害或者消除危险。因供役房地产人或者第三人的行为造成供役房地产毁损，影响房地产地役权行使的，房地产地役权人可请求侵害人对毁损房地产进行修理或者恢复原状。

（三）第三人善意取得之权利救济

我国房地产地役权的取得采取登记对抗主义。若需役房地产人与供役房地产人在设立房地产地役权时依法进行了登记，一方当事人违反约定将其房地产转让给第三人，另一方当事人可依据物权请求权，继续享有合法取得的房地产地役权。

若在设立房地产地役权时未依法登记，第三人基于善意取得房地产，房地产地役权归于消灭。权利人除可基于合同依法享有债权请求权外，笔者认为，其在特定情形下也可对抗第三人，即第三人不得否认地役权的效力。此处的第三人指的是除房地产地役权设立、转让、消灭的当事人以外的人，且须主张登记欠缺的正当理由，主要包括以下三种：（1）虽然从外观上看好像拥有与地役权人不相容的权利，但实质上却没有任何真实权利的人，一般被称为实质上无权利之人。未登记的地役权人能够与之对抗。（2）以不公正的手段妨碍地役权人进行登记的人，或负有协助登记义务而不履行的人，以及以欠缺登记要件为理由明显违背诚实信用的人。未登记的地役权人能够与之对抗。（3）不具有交易身份而侵害当事人房地产的人。未登记的真实权利人也能与之对抗。在登记存在瑕疵的情况下，房地产地役权人不能对第三人行使物权请求权，而只能对供役房地产人行使债权请求权。

（四）国家征收或征用之权利救济

当国家征收需役房地产致使房地产地役权消灭时，国家取得的是需役房地产的所有权，须对需役房地产人进行适当补偿。需役房地产人与供役房地产人之间的合同因此终止，未支付的费用将不再支付。当国家征用需役房地产致使房地产地役权履行中止时，国家对需役房地产人进行适当补偿，需役房地产人与供役房地产人之间的合同中止。若征用期限届满后，当事人双方继续履行房地产地役权合同，则需役房地产人须继续支付相关费用。若征用期限届满后，合同没有继续履行，则应扣除国家征用期间需役房地产人本应支付的费用。但是，这种补偿是十分有限的。国家仅就征收或者征用的房地产进行补偿，而对基于房地产取得的其他利益不予补偿。在供役房地产被征收或者征用时，对于房地产地役权人的损失赔偿问题，大多数国家的立法鲜有规定。只有美国在衡平法上有较为明确的规定，即国家依其权力征用负担地，必须赔偿受益地所有人因失去衡平法上的地役权所遭受的损失。[4]我国《物权法》也没有涉及当供役房地产被征收或征用时，房地产地役权人的损失由谁赔偿、按什么标准赔偿的规定。

依据我国现行法律，在国家征收或征用供役房地产致使房地产地役权消灭或中断，即房地产地役权行使成为不必要或不可能时，对于房地产地役权人因设立房地产地役权而支付的费用，若权利人分期支付，则可不再支付供役房地产被征收后或者征用期间的费用；若一次性付清，则可请求退还未使用期间的费用。除此之外，权利人无法得到其他补偿。这显然与我国《民法通则》确立的公平原则相违背，也会使当事人因顾及一旦供役房地产被征收或征用，其设立房地产地役权所支付的费用将得不到合理的补偿，而对设立房地产地役权持消极态度。这不仅会限制地役权制度的调节功能，也会阻碍需役房地产效力的提高。

基于我国的立法现状，笔者认为，当事人在签订房地产地役权合同时，应对出现国家征收或者征用情形时的解决方法进行约定，以避免相关争执。若未作约定，当国家对供役房地产进行征收或者征用时，供役房地产人应及时通知房地产地役权人，给予其必要的准备时间，并就相关问题进行协商，使双方损失降到最低。同时，我国应尽快完善相关立法，保障房地产地役权人的权利，以提高房地产的利用率，促进社会主义市场经济又好又快发展。

[1]朱岩,高圣平,陈鑫.中国物权法评注[M].北京:北京大学出版社, 2007.

[2]温世扬,廖焕国.物权法通论[M].北京:人民法院出版社,2005.

[3]王利明.论债权请求权的若干问题[J].法学论坛,2008(9).

[4]马新彦.美国衡平法上的地役权研究[J].吉林大学社会科学学报, 2000(2).

【责任编校：王 欢】

D923.2

A

1673―2391(2012)06―0074―02

2012—02—29

赵海全，男，吉林安图人，长安大学；李昭，男，河南安阳人，长安大学。