论有效控制住宅产品成本的几个问题

赵曙敏

(烟台房地产集团中宇置业有限公司,山东烟台264000)

论有效控制住宅产品成本的几个问题

赵曙敏

(烟台房地产集团中宇置业有限公司,山东烟台264000)

住宅开发成本决定着住宅价格的高低,影响着居民的购房能力,制约着房地产市场的发展,同时也极大的影响了开发企业的竞争能力和经济效益.严把源头,开发企业要高度重视住宅建设用地的征办和住宅设计工作,从投资形成之初就要进行严格控制.当设计方案完成后,作为开发企业应召开项目设计经济论证会,组织有关专家参加设计方案会诊,对设计方案从技术上和经济上进行全面论证,集思广益及时发现问题,提前控制设计变更,确保设计方案在施工中能顺利制作完成,使设计阶段投资控制目标得以实现.严把材料采购,材料成本的节约是降低住宅项目成本的关键因素.只有抓住这一关键因素,才能有效地降低住宅建筑的成本.在采购材料时一定要坚持比质量、比价格、比运距的原则,为企业采购价廉物美的材料.此外,应根据市场供应和施工中对材料的需求,选择合适的采购方式.严格执行工程招标,开发企业主要是通过招标方式选择施工队伍,这也是国际通行的方法.这就要求开发企业在选择施工队伍时,一定要采取名副其实的招标方式,否则难以选优,当然也就无法保证项目质量和降低消耗.另外,在招标过程中,还必须严格遵循工程招标工作程序,排除各种干扰和人情关系.只有这样,才能使建设工程招标有利于加强建筑市场的公平竞争,形成良好的市场竞争机制,也有利于开发企业控制项目质量、工期和建筑成本,同时还便于开发企业实施项目管理.发挥内外监管作用,开发企业的工程部门应积极的协调工程监理部门发挥自己的作用,监理部门受开发企业的委托,以权威的第三方身份监督工程承包合同的履行,协调解决双方权益纠纷,防止各种不规范行为,有效地控制住宅项目成本,保证住宅产品能按期、按质完工,以取得良好的综合经济效益.

住宅开发;产品成本;有效控制

二、严把材料采购关,货比三家进货源,合理使用流动资金

在住宅建筑成本中,材料成本占比重最大,约占70%左右,具有较大的节约潜力.因此,材料成本的节约成为降低住宅项目成本的关键因素.只有抓住这一关键因素,才能有效地降低住宅建筑的成本.在市场经济条件下,建筑市场材料价格的不稳定性和波动性成为材料资金管理的重点和难点.为了加强对建筑材料的管理,有效控制材料成本,开发企业首先要加强对市场的调查,建立健全材料价格的信息体系,注重市场信息收集,同时与各建材价格管理、专业部门建立良好的协作关系,以便及时、准确、快速地掌握各种建筑材料的最新价格信息.其次,可以组织有关人员,深入各建材厂家和销售市场,对不同规模、质量、产地的产品进行详细的调查分析,及时提供大量材料价格信息,这样才能有效地把握市场材料价格的变动规律,正确计算出项目材料总投资额,从而对项目开发各阶段的材料资金投入,能够有效的实行动态管理.

在采购材料时一定要坚持比质量、比价格、比运距的原则,为企业采购价廉物美的材料.此外,应根据市场供应和施工中对材料的需求,选择合适的采购方式.如发挥集团采购的优势统一进行材料采购,"以批量压价格",降低材料采购成本;对大型设备、钢材、木材等批量大,金额高的大宗物资及三大建工材料实行招标采购,既能保证质量,又能节约采购费用和降低采购价格;或选择具有一定规模的、信誉好的、价格合理的生产厂家作为定点供应单位,签订直销合同,合同签订后要加强执行管理,做到责任明确,条款清楚,签订时分级审批,保证合同的有效性,同时对合同实行动态管理,掌握执行情况,对出现的偏差及时调整,减少中间环节,也可以由施工单位负责采购材料,但是,企业必须看样订货,认定价格,现场验收,对施工材料进场实施严格管理和监督,避免"暗箱操作"等不良现象的发生.

三、严格执行工程招标制,选好施工队伍,规范施工行为,加强施工管理

目前,开发企业主要是通过招标方式选择施工队伍,这也是国际通行的方法.这就要求开发企业在选择施工队伍时,一定要采取名副其实的招标方式,不能"挂着羊头卖狗肉",否则难以选优,当然也就无法保证项目质量和降低消耗.另外,在招标过程中,还必须严格遵循工程招标工作程序,排除各种干扰和人情关系.只有这样,才能使建设工程招标有利于加强建筑市场的公平竞争,形成良好的市场竞争机制,也有利于开发企业控制项目质量、工期和建筑成本,同时还便于开发企业实施项目管理.施工队伍选好后,开发企业最重要的一项工作就是与中标施工单位签订住宅项目施工合同.施工合同明确规定了甲、乙双方的责任、权利和义务,所以它对提高住宅产品质量,缩短建设工期,控制施工材料消耗,降低开发成本具有特别重要的意义.

四、充分发挥内外监管的作用,抓好施工现场、内部管理,建立健全住宅项目开发管理机制

为了以最短的工期,最低的成本达到最优的施工质量,保证施工单位在施工阶段严格按照设计施工图进行施工,并严格履行施工合同,达到既定的质量、工期和成本控制目标,自然成为住宅项目管理的重要环节,这一管理工作能否取得成效,关键在于提高施工现场管理效率.作为开发企业的工程部门应积极的协调工程监理部门发挥自己的作用,监理部门受开发企业的委托,以权威的第三方身份监督工程承包合同的履行,协调解决双方权益纠纷,防止各种不规范行为,有效地控制住宅项目成本,保证住宅产品能按期、按质完工,以取得良好的综合经济效益.除此之外,开发企业工程部门应经常督促施工单位落实各种管理措施,对一些重要问题应亲自过问,认真检查,对一些重要环节、关键部位必须严格把关,不允许有半点疏忽,企业内部要建立健全各项规章制度,真正做到有章可循,有章必行,最终实现"节流",达到降低成本的目的.

(责任编辑:栾晓平)

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随着我国加入WTO组织和外国企业进入我国房地产市场,房地产市场将出现日益激烈竞争的局面.作为一个开发企业,在市场经济日益激烈竞争的条件下,它不可能不核算成本盲目开发.因为,住宅开发成本决定着住宅价格的高低,影响着居民的购房能力,制约着房地产市场的发展,同时也极大的影响了开发企业的竞争能力和经济效益.因此,降低住宅开发成本已成为开发企业成本管理的重要任务,也是目前形势下当务之急亟待解决的问题.

一、严把源头关,引入竞争机制,降低成本,实行设计招标

严把源头指的是,开发企业要高度重视住宅建设用地的征办和住宅设计工作,从投资形成之初就要进行严格控制.大家都知道,房地产开发首先离不开土地,因此,在征办住宅建设用地的过程中,一定要认真分析市场,注重市场调查研究,不能盲目投资.据资料统计,设计阶段对施工项目投资有较大的影响,如初步设计阶段对投资的影响可能性达75%-95%.可见,住宅设计的科学性、合理性和经济性对施工材料成本起着决定性的作用.在实际工作中,由于住宅项目设计过于保守,施工中任意加大安全系数,增加钢筋含量,提高砂浆标号等现象时有发生,许多设计方案的造价在通过审核"优化"后,往往都能挤出一些水分,少则几十万,多则达到几百万甚至上千万元.所以,要实现开发项目成本控制目标,就必须切实抓好住宅项目设计这个源头,建立完善的项目设计管理机制,实行设计招标制度,这样一方面可以扩大设计方案的选择范围,另一方面能有效地防范设计领域的不规范行为,保证各设计单位在良好的制度环境下进行公平竞争.同时,实行设计招标有助于设计者在项目设计时克服保守,解放思想,勇于创新,不断优化设计方案;也有助于促进设计人员树立经济观点,在保证设计方案的技术性、安全性、合理性及使用功能的前提下,注意造价经济合理.最重要的是,当设计方案完成后,作为开发企业应召开项目设计经济论证会,组织有关专家参加设计方案会诊,对设计方案从技术上和经济上进行全面论证,集思广益及时发现问题,提前控制设计变更,确保设计方案在施工中能顺利制作完成,使设计阶段投资控制目标得以实现.

2012-04-16

赵曙敏,烟台房地产集团中宇置业有限公司.