论借名买房合同

赵文倩

（河北经贸大学，河北 石家庄050072）

论借名买房合同

赵文倩

（河北经贸大学，河北 石家庄050072）

我国不动产采用的是登记制度，房屋的所有权以登记为依据。未经登记不发生效力，登记即产生一种公信力。因此，人们都会以自己真实的身份去国家有关部门进行房屋权属登记，可是近年来借名买房的现象却屡见不鲜，由借名买房引发的纠纷也越来越多。在判定借名买房合同的效力时，应充分考虑房屋性质、购房意图等因素。

借名买房；成因；风险；合同效力

一、借名买房的含义和成因

借名买房，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房,并进行房屋登记的行为。房屋的实际出资者为真正购房人，被借名的人是登记购房人。借名买房现象的成因如下：

（一）贪图便宜，享受优惠

某些购房优惠政策只针对某个群体，事实购房人没有这种资格，于是就以他人的名义进行购房。比如：限购令的出台，让很多人失去了买房资格，很多人不符合资格而被限购，借名买房就被这些人所采用。

（二）规避法律或者政策

这是借名买房最常见的情形。法律规定购买房屋需要一定的资格和条件，实际购房者没有资格购买，而登记购房人却具备这样的条件。于是，有些不具备购房条件的人就借他人名义买房。

（三）转移财产，逃避债务

根据《合同法》的规定，债务人不履行到期债务时，债权人就有权要求债务人以其所有财产偿还债务。因为房屋登记信息很容易查询，那么房屋就极易被作为执行财产。有些债务人为了隐匿财产，逃避债务，事先把房屋登记在他人的名下，造成自己没有可执行财产的假象。

（四）简便手续，减少税费

房屋是不动产，每次转手均需办理登记手续。比如父母将房屋作为遗产，为了避免将来房屋继承手续的办理，直接以子女的名义购买房屋。

二、借名买房合同效力问题

合同的效力，是指已成立的合同将对合同的当事人乃至第三人产生的法律后果。当事人之间的合意被法律所认可时，就会发生当事人预期的法律后果，当法律对当事人的合意给予否定评价时就会发生无效的后果。在借名买房中，实际出资人会与登记购房人签订买卖合同，以保证实际出资人可以取得所购买的房屋，所以合同的效力对实际出资人能否取得房屋的所有权至关重要。

（一）如果房屋是一般的商品房屋，则认定合同有效

1.意思自治是《合同法》的一项重要原则

任何人可依据《合同法》的有关委托代理方面的规定，委托他人代理一定民事法律行为，这其中就包括代理买卖房屋。如果不存在违反法律和政策的行为，借名买房合同应该认定是有效的。实际出资人可依据签订的合同，要求购房人将所购的房屋登记过户到自己的名下。

2.借名买房合同符合合同生效要件

第一，合同的当事人有缔约能力。签订借名买房合同的一般是自然人，具有一定的认知能力，可独立承担民事责任。第二，意思表示真实，即当事人的内在表示和外在表示必须真实。在借名买房合同中，实际出资人利用登记购买人的名义购买房屋，双方当事人很清楚他们之间的关系，是真实意思的表达。第三，不违反强制性的法律规范和公序良俗。这是合同生效的重要条件，是前两个条件的补充，称为合同的目的及内容适法性原则。购买一般的商品房没有违反我国的强制性规范和公序良俗，是当事人自愿达成的合意。第四，标的确定和可能。当事人签订合同都希望合同可以履行，而合同的履行要看合同的标的是否确定、是否有履行的可能。在借名买房的合同中，一方用另一方的名义买房，双方形成一种委托代理的关系，这是符合标的，确定有效的。

3.借名买房合同符合公平的原则

借名买房是实际出资人用他人的名义购房，并且以他人的名字登记，最后再过户到实际出资人的名下。实际出资人出了购房款，房屋的所有权就应该是实际出资人的，不能一味地追究登记在谁的名下，这样才符合公平的原则。如果否认借名合同的效力，登记人将拥有房屋，那么实际出资人的权益就势必得不到保障。

（二）如果房屋是经济适用房，则认定合同无效

经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房，它是具有社会保障性质的商品住宅。如果购买的是经济适用房，针对借名买房合同的效力，法院判决的原则一般是依据《物权法》的规定，以房产证上登记的名字为准。如果出资人能证明自己出资或者装修，法院会判对方返还实际出资人的全部出资。

借名买房合同是不可推翻房产登记的，实践中这样操作的理由如下：

1.违反了强制性规定和公序良俗

经济适用房是保障性住房，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。一些不具备购买经济适用房的人用他人的名义购买，以规避政策。这种行为严重违背了国家制定政策的目的，也不符合善良风俗，所以应该认定借名买房合同无效。

2.当事人恶意串通，损害国家利益

开发经济适用房是为了解决弱势群体的住房问题，国家对购买经济适用房的群体设置了严格的限制条件。实际出资人为了能买到经济适用房和他人签订借名买房合同，恶意串通，损害国家利益、社会秩序。所以要严厉打击这种行为，认定借名合同无效。

3.以合法形式掩盖非法目的

借名买房合同表面上看是自然人意思自治的表现，是一方委托另一方买房的行为。实际上是出资人想逃避法律以达到非法的目的，所以要认定合同无效。

4．认定合同无效符合公平的理念

认定借名买房合同无效，可以使那些自认为可合理规避法律的人最终目的不能实现，更不能获利。这样的结果对遵纪守法的公民才是公平的，同时也不会让经济适用房的规定成为一纸空文。

三、借名买房合同的风险

虽然上述分情况探讨了借名买房合同的效力问题，但在实践中，因缺乏足够的法律依据而产生纠纷。因此，借名买房合同存在巨大的风险。

第一，根据我国房地产的登记制度，房屋由房地产管理机关发放《房地产产权证》，登记簿上写的谁的名字就是谁的房屋，而私人签订的借名买房合同是不可对抗房屋登记的公信公示效力的。简单来说，借名买房，不管出资人是谁，如因该房产的归属产生纠纷，均会以登记簿上的名字为准。在这种情况下，如果登记购房人对外负有债务不能清偿，债权人可以要求法院查封并拍卖该房屋，这将直接导致实际出资人的利益受损。尽管在房屋被拍卖用以清偿债务后，实际出资人有权向登记购房人追偿，但是登记购房人大多已经无偿债能力，实际出资人很难达到追偿目的。

第二，在房价上涨的诱惑下，登记购房人如果反悔，想将房屋据为己有，无论借名买房合同是否有效，实际出资人如不能证明双方之间存在借名买房的关系和其支付购房款的事实，那么要想取得房屋产权或收回购房款将会非常困难。在借名买房合同无效的情况下，即使实际出资人能够证明双方之间存在借名买房的关系和支付购房款的事实，实际出资人也无法取得房屋产权，只能要求返还购房款，而不能获得房价上涨带来的收益。

第三，如果登记购房人恶意处置房屋，可以不经实际出资人同意而将房屋卖掉。因为对外公示的物权是属于登记购房人的，即使借名买房合同有效，也不能对抗善意第三人，善意的受让人将取得房屋的所有权。

第四，如果登记购房人死亡，对借名买房事实不知情的登记购房人的继承人依法有权继承该房屋。因为借名买房合同的一方已经死亡，借名买房合同的真实性将难以证明，该房屋就会由登记购房人的继承人继承，这样实际出资人的权益就会受损。

第五，将名字出借给他人同样要承担一定的风险。允许他人以自己的名义购买房屋，不但在房屋产权登记部门有房产记录，在金融机构也会有征信记录，即便以后将房屋过户给出资者，这些记录也不会消除，并会成为日后审核各种资格的依据，今后自己买房时将无法享受房贷优惠的政策。

四、借名买房合同的风险防范

在借名购房前，实际出资人应当对登记购房人进行全面了解，包括诚信情况、为人处事等，可让登记购房人提供相应的担保，以维护自身的合法权益。借名购房时，双方应签订协议，约定双方只是隐名代理关系，房屋所有权实际上属于实际出资人所有。作为实际出资人，应保管好出资的各项凭证。出现或者可能出现纠纷时，实际出资人应尽快向法院起诉，避免房产被转移或被他人冻结拍卖，以维护自己的合法权益。

[1]柴振国.民法学[M].石家庄：河北人民出版社,2007.

[2]陈小君.合同法学[M].北京：中国政法大学出版社,1999.

D923.6

A

1673―2391(2012)04―0150―02

2011—12—12

赵文倩，河北邢台人，河北经贸大学。

【责任编校：王 欢】