高房价压力下的政策调控

刘 义,卢 山,蒋丽娟

(1.贺州学院人文与管理系,广西贺州542800;2.宁波市现代物流规划研究院,浙江宁波315042)

高房价压力下的政策调控

刘 义1,卢 山2,蒋丽娟1

(1.贺州学院人文与管理系,广西贺州542800;2.宁波市现代物流规划研究院,浙江宁波315042)

近年来,我国房地产价格持续快速上涨,不仅使城镇居民生活质量下降,催生地产泡沫,也阻碍了产业结构升级和经济持续稳定增长。供求缺口过大、过度投机、土地财政和卖方垄断是造成我国房地产价格上涨的主要原因。建立多元化的住房供给体系、抑制投机、完善分税制、制定与实施反垄断政策是现阶段我国房地产政策调控合理选择。

房价;政策调控;住房改革

自1998年全面实施住房市场化改革以来,我国房价一直呈直线上升的趋势。房价过快上涨不仅使居民收入增长速度滞后于房价增长速度,造成越来越多的人生活质量下降,而且使国内经济结构失衡,阻碍了产业结构的优化升级。究其原因,这既有房地产供求缺口过大、投机盛行的因素,也与土地财政、价格预期等因素有关。因此,只有找准推高房价上涨的诱因对症下药,从根本上解决高房价问题,全面实现“居者有其屋”目标,才能促进经济的持续稳定发展。

一、我国房地产市场的价格走势

1998年,国务院颁布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》提出停止福利分房,稳步推进住房商品化、社会化,并努力将房地产培育成新的经济增长点,这标志着我国住房市场化改革全面实施。在住房市场化制度安排下,我国房地产市场得到迅速发展。从1998年到2009年12年间,我国城乡累计新建住宅面积74.36亿m2,年均住宅面积增加近6.2亿m2。同时,在福利分房制度下被抑制的住房需求也被迅速释放出来,导致我国房价不断攀升。根据国家统计局提供的数据,我国商业住宅平均价格从1997年的 1997元/m2,上涨到 2010年的 5034元/m2,13年间房地产价格上涨了152%,年均上涨率为7.4%。特别是2004年以来,我国房价开始驶上快车道,2004-2007年我国商业住宅平均价格增长幅度依次为17.8%、14.04%、6.28%和14.76%,远远超过同期(除2006年外)居民可支配收入增长幅度。尽管2008年受宏观调控政策影响住房价格出现小幅下跌,但2009年为化解国际金融危机,我国实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策,使得房地产价格出现报复性反弹。全年商品房均价上涨894元,涨幅高达23.52%。一线大中城市的涨幅远高于此,如2009年北京、深圳、上海等地房价分别上涨了80%、103%和113%。[1]在目前的价格水平上,“城镇中需要购买新住宅的家庭,85%没有能力购买新住宅”。[2]

二、房地产价格上涨的负面影响

房价的过快增长不仅给人们带来了巨大的经济压力,也对我国宏观经济运行产生了不利影响,阻碍了我国经济的持续稳定发展。

1.居民生活质量下降

2004到2009年6年间,我国房价以年均12%的速度增长,超过了同期居民人均可支配收入11.5%的增长速度,导致房价收入比不断攀升。根据世界银行的标准,发达国家房价收入比应该控制在1.8-5.5倍之间,发展中国家房价收入比应控制在3-6倍之间。目前,我国房价收入比远远超过发达国家和大部分发展中国家水平。如果按户均住房面积90平方米计算,2009年我国房价收入比为8.03倍,部分发达的一线城市如上海、北京、杭州、深圳四地的房价收入比依次为21.59倍、26.91倍、29.10倍和26.90倍。过高的房价使大量中低收入阶层无力购房,即使一部分中等收入阶层购房后,也需要由二三代人一起负担。这不仅加重了他们的经济负担,也影响了中低收入阶层的生活水平,使越来越多的购房者生活走向贫困。

2.不利于经济持续稳定增长

房价过高不仅使购房者面临巨大的还贷压力,也带动了房租持续上涨,使居民住房消费支出占家庭消费支出比重不断上升。国家信息中心发表的一份报告指出:“1998年作为一个时点,前后商品房的销售额占整个社会消费总额的比重,由以前的5%、6%左右,迅速上升到15%以上。”[3]在居民收入水平既定条件下,居民住房支出增长过快,势必严重挤压其他消费,导致消费在拉动经济增长方面的作用降低;我国经济增长越来越依赖于投资和对外贸易,不仅给经济带来通货膨胀的压力,而且势必因过度投资造成整个社会生产过剩,经济结构扭曲,不利于经济的持续稳定增长。据世界银行公布的数据,我国资本形成总额和净出口对GDP增长的贡献率分别由2000年的16.1%和17.4%上升至2007年的50.3%和39.8%,而消费支出对GDP增长的贡献率则由2000年的65.3%下降为2007年的10%。

3.降低了出口产业的国际竞争力

房价过快上涨,使房地产行业生产要素报酬率高于其他行业。在高利润率和高工资刺激下,制造业和服务业的大量资本和熟练劳动力等生产要素流向房地产业。这不仅影响我国产业结构优化升级,也会使我国经济发展面临产业空洞化风险。随着刘易斯拐点的即将到来和住房支出的不断增加,我国平均工资水平必将出现大幅度上升,届时我国传统的劳动密集型产业因劳动力成本上涨而丧失国际竞争优势,而资本密集型和技术密集型产业则因产业结构不能及时升级,无法与欧美等发达国家竞争,造成我国出口不畅、国际收支恶化、国民经济内外失衡,从而降低我国的国际竞争力。

4.房地产泡沫蕴藏着金融风险

房地产价格的不断上涨,使人们产生房价进一步上涨的预期,不仅促使潜在购房者加紧购房,也吸引越来越多的投机资本进入房地产市场,进而催生新一轮价格上涨。周而复始,最终使房地产价格不断偏离市场价值,形成房地产泡沫。当房地产泡沫发展到一定程度时,就会产生预期逆转,造成房地产价格急剧下跌和金融危机产生。自2004年开始不断上涨的房价吸引了越来越多的投机资本加入炒房大军,使房地产泡沫不断放大。据北京晨报2010年7月8日报道:国家电网公司近期利用智能网络在全国660个城市调查显示,高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零。假如其中有一半被空置的话,则至少有3270万套为空置住房。根据包宗华估算,近10年我国城镇新建住房约为7000万套,[4]按此计算我国住房空置率至少为46.7%。目前国际住房空置率警戒线为10%-15%,我国已远远突破这一警戒线。可以预见,一旦预期逆转房价大幅下跌,必然因大量债务违约,银行不良资产比率过高,而使金融风险集中爆发。

三、推高我国房价上涨主要诱因

1.市场供求缺口过大

供求缺口过大是导致房价持续高速上涨的最主要原因。目前我国消费性住房需求主要由城镇新增人口住房需求、原有城镇人口改善住房需求和进城务工农民工住房需求三部分构成。据测算,1998-2008年城镇化建设过程中因新增城镇人口而产生的住房需求约为7000万套,原有城镇人口改善住房需求和因住房拆迁而产生的住宅需求约为2000万套,农民工进城务工产生的住房需求也近2000万套,三种需求合计约1.1亿套。从1998年住房市场化改革以来,我国城镇新建住房只有约7000万套。巨大的供求缺口是导致我国房价持续高速上涨的根本原因。

2.土地财政催生房价迅速上涨

土地财政是促使房价迅速上涨的另一主要诱因。我国目前实施的分税制存在财权与事权不一致——地方政府财权少而事权多。这不仅造成地方政府财政资金紧张,客观上也助长了地方政府对土地出让收入的过分依赖。2010年全国土地出让金高达2.7万亿元人民币,占全国财政收入8.1万亿元的1/3,而在中西部一些地区,土地出让金净收入甚至达到政府预算外收入的60%以上。在土地财政制度安排下,各级政府为了获得更多的转让收益,实行严格的开发控制和“招、拍、挂”相结合的土地供给方式,导致土地供应始终处于“供不应求”的局面。城市居住用地均价从2003年一季度的1070元/平方米上涨到2010年四季度的2882元/平方米,涨幅高达169%,而一线城市地价更高。据世联地产的数据,2010年上海市土地均价为10700元/平方米,北京市土地平均价格为8000元/平方米。过高的地价客观上推高了房地产开发成本,促使房地产价格迅速上涨。

3.房地产投机盛行

房地产投机盛行也是推高房价迅速上涨的一个重要诱因。改革开放以来,国家为了缓解工业化进程过程中面临的资本瓶颈和鼓励投资产业,实施了金融压抑制度,造成国内存贷款利率过低、资本市场不发达、金融产品单一、投资理财渠道有限。尽管近年来经济高速增长,使我国国民财富大大增加,但由于收入分配不均,社会财富高度集中在小部分富人阶层手中。据统计,2010年可投资资产在1000万元人民币以上的中国高净值人士数量达50万人,人均持有可投资资产约3千万元人民币,共持有可投资资产15万亿元人民币。[5]在金融产品单一、实体产业投资利润率偏低的情况下,富人阶层将持有的大量过剩资本投机房地产市场,造成投资性购房比重不断上升。据有关数据,2009年北京、上海、杭州、深圳和广州等一线城市中,投资性购房比例达30%-40%,部分项目甚至高达50%。这不仅加剧了房地产市场供求不平衡,客观上也对房地产价格过快上涨起到了推波助澜的作用。

4.价格上涨预期加速了房地产价格上涨

与普通商品不同,房地产既可以作为消费品也可以作为投资品。当房地产作为投资品时,其价格形成机制与股票和债券相同,都是取决于未来预期。当产生房地产价格上涨预期时,不仅会刺激投资者扩大对房地产投资,而且会使潜在买房者产生提前购房的冲动,从而促使房价进一步上涨。近年来,地方政府和商业银行因自身利益需要,在执行中央政府制定的房地产市场宏观调控政策时往往不积极,造成本就供求失衡的房地产价格不断上涨。一些开发商和学者关于房地产价格将进一步上涨的言论被新闻媒体炒作后,也进一步加剧了房地产价格上涨的预期。这些都刺激着潜在消费者提前购房和投资者扩大房地产投资,加速了房地产的价格上涨。

四、稳定房价的对策研究

1.建立多元化的住宅供给体系,扩大住房供给

增加住房供给,实现住宅市场供求均衡是稳定我国房价最基本的途径。因此,政府应深化住房制度改革,建立多元化住房供给体系,扩大住房供给。除继续扩大商品房供给外,还可尝试利用其他渠道增加住房供给。

第一,加强保障房建设力度。各级政府应借鉴与推广重庆市保障房建设经验,强化地方政府在保障房供给方面的职能,每年可在财政预算中拿出一定比例的资金进行保障房建设。针对地方政府在保障房建设中的资金不足问题,可采取以下三种途径解决:一是由中央政府通过转移支付方式,按照1:1配套保障房建设资金;二是解除对地方政府发行市政公债的限制,允许地方政府以市场利率为基准发行住宅建设债券,债券到期后用租售保障房获取的收益还本付息;三是尝试在保障房建设中引入BOT模式以动员社会资本参与保障房建设与供应,由政府免费或低价提供土地并授权私人机构筹集资金按照政府提供的规划方案建设公有住宅,项目建成后在一定期限内按照政府的指导价从事保障房租赁业务,期限届满后保障房交由政府管理。

第二,恢复合作建房制度。市场的垄断性和信息不对称,导致我国房地产行业市场有所失灵,单纯的市场并不能有效实现房地产供求均衡。因此,在今后一段时间内,政府应放宽对民间合作建房的限制,允许一些民间非赢利性组织通过集资方式建设经济适用住宅,以缓解住宅供给的不足。为了避免与商业住宅相冲突,可在集资房建设面积等方面进行限制。

此外,还可借鉴国外的做法,要求房地产商在项目开发中适当建设一定比例的经济适用房,以增加经济适用房供给。对于一些经济效益好的国有企事业单位应允许其利用本单位土地建设满足本单位职工居住的小产权房。

2.完善分税制,改变土地财政现状

近年来中央政府针对房价快速上涨出台了一系列调控措施,但效果不尽如人意。其主要原因在于分税制后,地方政府因财政收入不足而对土地转让金过度依赖,执行中央政府调控政策的积极性不高。因此,要想抑制地方政府的炒地动力,必须要完善分税制,改变土地财政现状。一方面应调整中央和地方之间的税种划分和分税比例,使中央和地方在税收收入分配方面更加合理;另一方面中央应加大对地方的转移支付力度,以消除中西部欠发达地区地方政府对土地财政的过度依赖。同时,改革土地转让金管理机制,土地转让金由原来的归地方政府支配改为归中央政府所有,以抑制地方政府通过“招、拍、挂”相结合的土地供给方式进行炒地的动机。

3.抑制投机

近年来,尽管国家采取了提高首付比例、加息和取消购房利率打折等一系列经济措施打击房地产投机活动,然而由于投机者资金雄厚,结果不仅没有有效抑制房地产投机,反而抑制了刚性住房需求,使本就稀缺的房地产资源得不到合理配置。因此,要抑制房价上涨就必须综合运用各种政策和经济手段抑制房地产投机活动。其具体措施如下:(1)规范金融市场、鼓励金融创新,拓宽投资渠道。商业银行应开发一些收益稳定风险较低的票据、债券类理财商品;放松对基金市场管制,大力开发各种货币基金产品,拓宽理财渠道;加强证券市场监管,规范证券市场,减少因政策干预而造成的证券投资风险。(2)抑制房地产投机活动。一方面提高房地产增值税税率,对二套房开征物业税;另一方面全面推动限购令在全国范围内实施,禁止一户买两套以上住房。(3)限制二手房市场发展。一户购买两套住房者,应规定二套房的面积不得低于第一套房面积,并且购房后五年内禁止转让。

4.提高信息透明度,弱化住房价格上涨预期

各级地方政府应构建信息化平台,通过信息平台定期向社会公众提供本行政辖区内有关住宅开发、土地规划,住宅销售价格、品质、结构,住房空置率等信息,以降低消费者因信息不对称而造成的盲目消费。同时政府应加大对住房市场宏观调控力度,倡导居民理性消费,使居民对住房价格上涨预期弱化。

[1]林跃勤.房价失控与政府调控[J].宏观经济研究,2010,(5):28.

[2]陈佳贵,等.经济蓝皮书:2011年中国经济形势分析与预测[M].北京:社会科学文献出版社,2010:250.

[3]国家信息中心宏观政策动向课题组.从体制为切入口,多角度促进居民消费[N].中国证券报,2009-10-15.

[4]包宗华.6540万套“空置房”引出的思考[J].上海房地,2010,(11):21-22.

[5]招商银行,贝恩公司.2011中国私人财富报告[EB/OL].(2011-04-20)[2011-05-30].http://www.cmbchina.com/privatebank/PrivateBankInfo.aspx?guid=71402db1-1ce9-463e-a570-2a8f310bb85d.

Policy Control under the Pressure of High Housing Price

LIU Yi1,LU Shan2,JIANG Li-juan1
(1.Humanism and Management Department,Hezhou University,Hezhou 542800,China;2.Ningbo Logistics Planning and Researching Institute,Ningbo 315042,China)

Recent years saw the continuously soaring of the prices of real estate in China.House price soaring not only leads to the poor circumstances for urban dwellers,birth of real estate bubble,but also may inhibit upgrading industrial structure,and depressing the sustained and steady growth of economy.It is mainly attributable to the large gap between supply and demand for housing sources,and excessive speculation,and land finance and monopoly of suppliers.These observations suggest that it would be reasonable to establish a diversified housing supply system for the diversified needs,refrain speculation,improve the tax-sharing system,formulate and implement anti-monopoly policies at the present stage in China.

housing price;policy control;housing reform

F29.33

A

1672-3910(2012)01-0080-04

2011-07-27

贺州学院2011年院级立项课题(2011SKKY09)

刘义(1979-),男,湖北黄梅人,硕士,讲师;卢山(1983-),男,湖北黄冈人,博士;蒋丽娟(1982-),女(瑶族),湖南江华人,硕士,讲师。