黑龙江：规范操作提升交易标的市场价值

单勇 （黑龙江联合产权交易所，黑龙江 哈尔滨 150090）

3月14日，哈尔滨市道里区买卖街153号1-7层商服房产在黑龙江联合产权交易所经过30轮次网络竞价，以1910万元成交，比评估值增值215.84万元，增值率达12.7%。

此次房产竞价转让的成功，不仅取决于委托方东北特钢集团北满特殊钢有限责任公司（以下称委托方）的大力配合、网络竞价系统的先进技术，更取决于黑龙江联合产权交易所（以下称交易所）的精心运作和规范操作。

1 严格履行前期手续

此次转让房产所有权人为委托方的全资子公司哈尔滨北满科技实业有限公司（以下称标的企业），委托方第一次到交易所时，既无两单位的内部决策和申请，又无上级国资监管机构的批准，也没有经过专业资产评估机构的评估。鉴于此种情况，交易所向委托方经办人员详细介绍了企业国有产权转让法规和交易程序，并向其提供了委托方进场交易所需提交材料清单。在交易所的指导和协助下，正式挂牌交易前，两单位严格按照《中华人民共和国企业国有资产法》、《企业国有产权转让管理暂行办法》和《企业国有产权交易操作规则》等法律法规的规定，履行了内部决策手续，进行了资产评估和备案，取得了上级国资监管部门的进场交易批准，确保了交易行为的合法合规。

2 详细制定转让方案

交易所接到委托方交易申请后，立即召开内部会议，抽调精兵强将负责对此次房产转让工作进行专门策划。考虑到标的房产地理位置的优越性、资源的稀缺性、社会的高度关注性等特点，交易所多次与委托方进行沟通，就此次房产的转让工作反复磋商，结合转让信息推介、公告期限、标的物展示、竞价方式、竞价期限及起止时间、竞价阶梯、保证金数额、成交价款支付方式及期限、标的物交割、产权手续变更等重要事项，制定了详细的转让方案。

3 合理确定转让底价

以往，经专业的评估机构评估并经国资监管机构备案的评估价值即为挂牌转让底价，由于本次转让房产地理位置的优越性和资源的稀缺性，交易所认为其市场价值远比评估价值高。为此，通过与委托方多次沟通协商，同时考虑保证交易能够成交和确保国有资产不流失等因素，共同确定转让底价为1750万元，高于评估价值50多万元。实践证明，最终确定的转让底价是非常合理的。

4 科学选择竞价方式

此次房产转让，交易所在综合考虑各方面的因素后，采用了网络动态报价作为竞价方式，确定了长达29天的自由竞价期和5分钟的限时报价周期；在此期间，意向受让方可随时随地登录交易所网站查看最新价格和通过固定账号进入竞价大厅进行报价。此次房产竞价转让，一是有效杜绝了“围标、串标、人为操纵”现象的发生，最大限度地实现了“公开、公平、公正、竞争”的原则；二是有效保证了意向受让方有充分的考察和分析时间，对投资的预期收益有理性的判断和充分的认识；三是有效确保了资源价格被充分发现，并选出了其中最有实力的投资者。

5 充分披露转让信息

挂牌交易前，交易所通过委托方、标的企业、房产、土地等部门，多方了解转让房产情况，尤其是瑕疵。在挂牌公告中，交易所对委托方和标的企业情况、房产目前状况、资产评估和备案、交易内部决策和审批、权属证明、成交价款支付、房产交割、产权变更及费用承担等重要事项进行了充分披露。针对当时房产多个部分正处于租赁状态，距租赁到期日多为一两个月，在公告中设定了交易成交后三个月内办理完毕交割手续的条款；如有不能按时交割的部分，该部分租金支付给受让方。针对土地使用权类型为国有划拨，在公告中特别提示受让方交易成交后需变更土地性质，并自行承担土地出让金等费用。针对交易可能出现的其他情况，特别提醒意向受让方存在的各种交易风险。

6 努力扩大信息覆盖面

为广泛征集意向受让方，交易所进行了精心策划。一是提前一个月在黑龙江省覆盖面最广的省级报刊《生活报》发布了大版面的房产转让公告；二是在交易所网站连续一个月发布了房产转让信息；三是在标的房产所在地显著位置粘贴了房产出售信息；四是以电话方式通知了交易所投资人信息库中有购买意向的多位投资人。在此期间，共接到咨询电话70多个，50多人实地查看了房产，市场网络点击量高达330次，最终有3位符合条件的意向受让方参与了竞价。

7 避免意向受让方相互接触

为了避免意向受让方相互接触甚至串通，标的企业、委托方和交易所分别采取了一系列的预防措施：一是在房产展示过程中，标的企业针对50多位意向受让方安排不同的时间进行房产展示，尽量避免意向受让方直接见面；二是在提供咨询和办理受让登记手续过程中，交易所安排多人负责，针对不同的意向受让方同时间出现在交易所的情形，分别安排专人在不同的房间进行接待，尽量避免意向受让方了解和认识；三是在竞价过程中，尤其是最后的限时报价期，交易所提前为3位意向受让方分别安排了3个不同的竞价地点，如果意向受让方同时在交易所竞价，尽量避免串通、操控竞价等情况的发生。

8 及时解决突发情况

根据转让方案，交易所有条不紊地向前推进交易工作；同时，根据交易工作进展情况，结合委托方和意向受让方提出的各种情况，及时召开会议，听取工作汇报，解决存在的问题。针对某意向受让方提出的延期支付成交价款的情况，交易所在征得委托方同意的前提下，由意向受让方向交易所提交书面申请，经委托方盖章确认后，同时告知其他意向受让方，使每位意向受让方具有相同的权利，确保了交易的公平、公开、公正。

9 严密组织竞价过程

此次房产转让信息公告后，交易所在交易大厅安排专人负责提供咨询，详细介绍房产情况及瑕疵、受让登记手续、网络竞价操作方法等重要事项；在登记过程中，交易所指派专人负责办理受让登记和竞价账户注册等手续，并对每位意向受让方就网络报价方式及报价过程进行了辅导，同时每人发送了一份《网络竞价操作指南》；在竞价过程中，交易所指派专人负责提供竞价问题咨询和解答，并在交易大厅为意向受让方义务提供网络竞价设备和竞价技术支持服务；在限时竞价开始前，交易所安排专人电话提醒了未到交易所现场竞价的意向受让方。整个竞价过程有条不紊的进行，未出现任何问题，得到交易双方的肯定和认可。

10 协助办理后续事宜

竞价成交后，交易所及时与委托方、受让方沟通，义务提供《产权转让合同》规范文本，提醒交易双方《产权转让合同》的重要注意事项，协调交易双方签订《产权转让合同》；鉴于此次房产转让信息披露充分，无任何纠纷，从竞价成交之日起，仅用了4个工作日，交易双方即完成了《产权转让合同》的签订工作。《产权转让合同》签订后，交易所及时与相关房产、土地部门沟通，协助交易双方办理产权变更登记手续；鉴于此次房产转让手续齐全、交易合法、操作规范，两部门为交易双方特设了产权变更登记绿色通道，从竞价成交之日起，仅仅用了8个工作日，受让方即取得了变更后的房屋所有权证书。

此次房产转让，是黑龙江联合产权交易所成立以来，交易额相对较大的竞价项目，交易所非常重视，严格履行交易程序，规范操作每个交易环节。事实证明，正是规范性的操作，充分挖掘了交易资产的真实价值，确保了国有资产的保值增值，实现了多方共赢。由于信息的不对称，社会上有资源的供应方找不到合适的买家，有需求的投资方却找不到合适的资源。产权市场要想吸引社会资源进场交易和吸引投资方进场购买，只有通过规范的操作，不断彰显产权市场实现资源优化配置的“阳光交易”平台作用和“发现交易主体、发现价格”的市场优势，达到买卖双方均满意，才能实现。