深圳社区经济转型发展的模式探讨

宋晓东

深圳社区经济转型发展的模式探讨

宋晓东

深圳经济特区建立以来，社会经济发展成绩斐然，但在工业化和城市化快速推进的过程中，不同体制下各类经济体发展失衡的问题也较为突出。在土地占有、人口聚集、产业集中等方面均占较大比例的社区经济明显滞后于国有、外资和民营经济。而社区经济一直是其他几种经济形式的重要承载体，社区经济的发展滞后已成为深圳工业化和城市化深度发展的重要制约因素，一是社区经济难以融入深圳社会经济整体发展轨道，其孤立发展格局很难受到外部经济正效应的影响；二是社区内部土地利用零星分散，土地规模经济效应不显著；三是社区物业普遍存在设计标准低、使用时间长、周边环境差等现实问题，物业出租率和收益处于不断滑落状态。近年来，在国际金融危机冲击和中国转变经济发展方式的背景下，深圳社区经济的短板效应越发明显，由于发展路径单一、发展模式缺陷显著，使得社区经济可持续发展空间有限，易受到外部经济变化影响，极具脆弱性。面对经营发展难题和不断变化的经济形势，原特区内外的一些社区根据自身实际情况，积极探索经营发展的新路径，在推动深圳社区经济转型过程中形成各具特色的经营模式和做法。

一、物业管理实体模式

自建物业管理公司是指由社区股份合作公司设立具有规范化管理职能的专业物业管理公司，按照市场化兼顾公益化的原则，统一管理集体物业、居民出租物业与承接的社会物业，为社区物业提供规范化和专业化有偿服务，提升社区物业管理的经济效益与社会效益。自建物业管理公司的情况在深圳相当普遍，许多社区在成立物业管理公司后，尽管由于管理项目少而盈利不多，但卫生、治安都有了显著改善。例如，宝安区新安街道甲岸社区股份合作公司于2008年成立了物业管理公司，全面负责本区内的物业服务经营，其管理团队的搭建以本社区居民为主，并通过市场招聘渠道吸纳专业物业管理人员，其运营经费依靠多元化渠道，包括社区股份合作公司拨付、政府补贴以及居民缴费，经过几年的摸索，社区物业服务经营逐渐步入正轨，取得了良好的经济和社会效益。

此种模式不仅按照市场化、专业化的要求，为社区提供高标准的物业管理服务，同时还兼顾了社区物业管理公益性服务的特殊性，优势在于：第一，有利于保障社区公共服务设施维护和运行，营造良好的社区公共环境；第二，有利于提升社区民生福利，社区居民承担的物业费用较低，并可解决一部分社区居民的就业；第三，有利于维护社区的社会稳定，其人性化服务克服了很多物业管理公司和业主之间矛盾重重的弊端。此种模式的劣势在于其所提供的物业管理服务近似于准公共物品，可能存在运作效率低下的问题。

二、参与配套服务模式

为大企业配套服务是指社区股份合作公司通过自办或与社会力量合办社区服务实体的方式，主动参与辖区内重要企业的产业分工和产业协作，直接服务于辖区内及周边的大企业，形成当地配套、就地服务的格局。配套范围主要包括生活服务和生产服务，有条件的社区也可开展相关的专业服务，如提供餐饮、住宿、商业、文化娱乐、运动休闲等生活服务配套设施；可以参与非核心生产环节外包，比如仓储物流、包装印刷、产品配件等生产服务；提供会计、法律、信息、咨询、会展等专业服务。这种模式主要是利用本地和周边存在大企业的客观条件，借助大企业辐射带动效应，牢牢把握商机，因地制宜将社区经济嵌入大企业生产循环链条。例如，龙岗坂田社区就提出了“全心全意服务华为”的理念，全方位为大企业提供配套服务，带动了社区经济的快速发展。龙岗鹏城股份合作公司把厂房出租给邻近的大亚湾核电做配套服务，每年可为社区带来数百万元的收入。

此种模式依靠大企业规模经济外溢效应，凭借社区区位优势来提升社区经济的比较优势，优势在于：第一，由于大企业经营发展具有规模效应，有利于培育社区服务配套体系的完整性；第二，由于大企业带动人流、物流、商流具有持续性，有利于保障社区服务配套体系的稳定性；第三，由于大企业产业链条具有较强的延伸功能，有利于增强社区服务配套体系的扩展性。此种模式的劣势在于经济形态上具有依附性的特征，容易产生社区经济内生增长动力不足。

三、合作开发返还模式

合作开发是指按照市场化原则签订合作开发协议，社区股份合作公司与专业化、规模化的实力企业合作，联合进行土地项目开发。具体采取“土地+资金”的办法，即由社区出地、企业出钱，企业具体负责项目建设，项目建成后按照协议分配项目使用权益。此种模式是建立在双方优势互补基础上的一种双赢合作方式。福田皇岗社区是较早尝试这种模式的先行者，也是此种模式的受益者。1995年皇岗社区就通过合作开发土地的方式，获得大量的商业物业，奠定了皇岗社区经济可持续发展的基石。2010年合作开发土地的模式再造神奇，同卓越集团合作开发建设的皇岗商务中心，皇岗出土地和规划，卓越负责开发建设，由此，皇岗社区拥有了近15万平方米的高端商务物业，社区资产总额攀升到60亿元人民币，创造了社区经济腾飞的辉煌。

此种模式将合作双方利益捆绑，通过资源的优势互补规避风险，实现项目开发的利益最大化和双赢，优势在于：第一，土地开发投入资金大、市场变动风险难以掌控，通过合作开发可以有效降低开发风险；第二，通过经营分配到的建成项目，可以使社区经济获得持续的经营收益；第三，与具有实力的企业合作，有利于提升社区经济经营水平。此种模式的劣势在于以资源交换为合作前提条件，容易产生利益博弈问题。

四、自主改造独享模式

自主改造是指社区股份合作公司自当开发商，主动承担社区城市更新任务，对社区旧屋村、旧工业区、旧商业区进行升级改造。在此种模式下，社区股份合作公司需要自行设立房地产开发公司，人员以本社区居民为主，并通过市场招聘渠道吸纳专业人员，开发资金可通过社区经济的资金积累、居民自筹、银行贷款等方式筹集。与引入开发商的旧改模式相比，自主改造能充分实现社区经济利益最大化。南山区田厦社区股份合作公司就采取了自主改造的模式，在项目运作上股份合作公司兼具开发商和投资商双重身份，社区居民以实际的宅基地面积入股，项目建成后在满足村民的房产需要后，将剩余部分出售或出租以赚取利润，盈余收入按照入股份额进行分配。尽管目前采取这种模式实施旧改的社区数量还不多，但也有一些社区明确在争取政府部门支持的前提下，会采取自主改造的模式推进社区城市更新。

此种模式中开发方与受益方利益趋于一致，实现了社区经济的利益最大化，优势在于：第一，自行开发建设，不需与社区外企业分享收益，可将全部开发利益留存在社区内部；第二，有效化解因开发建设引发的社会矛盾。此种模式的劣势在于社区缺乏相应人才，运作困难较大。

五、参股金融机构模式

参股村镇银行是指社区股份合作公司以出资人身份参与投资入股村镇银行。根据银监会《村镇银行暂行管理办法》规定，村镇银行的最大股东为银行业金融机构，所以社区股份合作公司只能作为其他出资人入股，入股方式可以是单独入股，也可以与其他经济实体共同组建投资公司，再以投资公司名义参与入股。村镇银行具有独立法人资格，主要服务于当地的企业和个人，同大银行相比，其起点较低，审批简便，业务种类丰富，基本上能够满足个人和中小型企业的各类金融需求。深圳特区一体化要求缩小原特区内外金融服务的差距，通过适当引入村镇银行，可以填补金融服务层次、弥补金融服务的不足，丰富了深圳作为一个重要的金融中心城市的金融业态。目前深圳共有四家村镇银行，分别是龙岗区鼎业村镇银行、宝安区融兴村镇银行、南山区宝生村镇银行和福田区银座村镇银行，市区两级政府对村镇银行的设立给予一些优惠奖励,社区股份合作公司积极参与了对村镇银行的投资，取得了良好的收益。

此种模式通过参股村镇银行，获取金融成长利益，优势在于：第一，金融经营权是一种稀缺资源，参股金融可以获得由资源稀缺而带来的较高投资收益；第二，金融企业具有永久存续期，社区经济可从中获得持续的经营收益；第三，村镇银行立足本地，可有效解决辖内中小企业、微小企业和广大劳务工的融资问题。此种模式的劣势在于制度约束下对投资经营体制的多重限制，而且也存在一定的风险。

六、联投高速公路模式

参股高速公路公司是指社区股份合作公司以入股的形式介入高速公路项目，获取长期稳定的投资收益。由于高速公路项目投资规模大，建设周期长，不适宜社区以单独投资人的形式介入，最好采取联合投资的方式，即由若干家社区股份合作公司共同出资成立投资公司，再以投资公司的名义入股高速公路项目。深圳已进入城市建设的快速发展时期，现有城市规划中已有多条高速公路待建，未来还会有更多的此类项目，这些项目大多会占用社区土地，高速公路公司引入社区股份有利于项目建设经营的平稳推进。例如，2010年8月，在龙岗区委区政府的积极推动下，84家社区股份合作公司共同出资成立了联合兴业投资股份有限公司，与华昱公司签约成功参股深圳市东部过境高速公路项目，联合兴业投资股份有限公司占该项目30%股份，待项目建成进入运营后，参股社区可从中持续获取稳定的高额收益。

此种模式通过政府推动下的联合投资获取长期回报，优势在于：第一，高速公路属于回报水平较高的项目，可有效提高社区经济投资收益水平；第二，高速公路特许经营期长，可使社区经济获得持续稳定收益；第三，采取联合投资的方式，可以有效分摊投资风险。而此种模式的劣势在于投资条件受到多重限制，一般开发商不愿意让利，需要政府大力支持。

七、入股优质企业模式

入股企业是指社区股份合作公司利用社区禀赋资源参股辖区优质企业，获取股权投资收益。具体参股方式可根据社区资源状况而定，一方面，资金储备充裕的社区可直接以资金投入的方式参股，另一方面，资金储备不足的社区可选择资以租金、物业、土地使用权折价入股。一是厂房租给企业后每个月都收租金，如果这个企业有发展潜力，社区可以不收租金，把租金折合成股份，跟企业一起成长；二是社区股份合作公司可以用建成物业或土地使用权作价入股。此种模式下，不参与经营，只追求股权投资回报。例如，龙岗南湾街道下李朗社区股份有限公司以1.1万平方米集体非农土地使用权折价入股，与深圳市中盈贵金属股份有限公司合作开发李朗珠宝城二期项目，大幅提高社区土地资源的经济价值，为社区产业转型发展闯出了一条新路。

此种模式充分发挥社区经济的资源禀赋的比较优势，优势在于：第一，所投企业均为成长性好的优质企业，可取得较高的股权投资收益；第二，有效规避了社区股份合作公司不善经营的软肋；第三，入股形式多样，拓宽了社区资源利用方式。此种模式劣势在于股权投资本身具有的风险因素。

八、公共项目共建模式

参与公共项目的建设和运营是指社区股份合作公司通过多种方式，介入公共事业和重大公共基础设施项目，从而获取稳定收益。具体参与方式主要包括股份合作、委托运营、承包经营、BOT、TOT等，股份合作的方式更加适合于当前深圳社区股份合作公司参与公共项目，因为这种方式与社区股份合作公司现有管理体制比较契合，社区股份合作公司作为出资人参股公共项目，只享有收益权，而不具体参与运营和管理，并在同等条件下具有优先权，社区合作入股的资金来源主要以自有资金为主，也可通过社区资产资本化的方式，以社区资产作价入股。具体参与项目类型主要是投资经营收益稳定、风险较小的营利性水、电、路、燃气、治污等基础设施建设项目和城市公共服务产品。深圳目前社区股份合作公司参与公共项目的建设和运营已经跨越理论探讨阶段，一些股份合作公司开始实质性介入公共项目。例如，2007-2008年龙岗区社区股份合作公司利用转地款或自有资金参与政府工程项目融资，全区89个社区共筹集6.22亿元资金以融资贷款形式参与政府工程，每年的回报率在5%左右。

此种模式通过参与公共项目，将社区个体利益与社会公共利益捆绑，可获社会经济长期成长的平均回报，优势在于：第一，由政府主导，项目收益有保障，可有效降低投资经营风险；第二，公共项目经营持续稳定，可成为社区经济长期稳定的收益来源；第三，如果项目近社区，还可为社区提供高水准公共资源配套。此种模式的劣势在于公共项目所提供产品一般都具有公共产品或准公共产品的特性。

九、发展高端服务模式

介入中高端服务业是指社区股份合作公司通过自主兴办、合作开发、招商引资，存在收益率偏低情况等方式介入可满足中高端需求的商业服务业。深圳作为全国改革开放的先行城市，历经多年的快速发展，已经基本完成工业化和城市化，整个社会经济形态已经发生了质的改变，商业服务业需求结构也发生了显著的变化，这种变化主要表现为对一般性低端的商业服务业需求减少，对中高端的商业服务需求与日俱增，此种变化也对深圳经济的重要载体——社区经济产生了深刻影响，一些社区股份合作公司开始积极介入中高端服务业，并取得良好的经营效益。例如，2007年6月，龙岗区南岭村社区股份合作公司自主兴办了南岭求水山酒店项目，项目总投资3亿元，通过3年精心运营，2010年6月求水山酒店挂牌五星，成为深圳首家由社区兴办的五星级酒店，南岭村通过发展中高端服务业推动了社区经济的成功转型。再如，福田皇岗股份合作公司兴建了高端商务写字楼“皇岗商务中心”。宝安牛栏前社区引入世界500强企业润泰集团辖下大润发连锁超市将进驻社区。在推进城市更新，加快旧城改造进程中，很多社区都把发展中高端服务业作为社区经济转型的重要方向。

此种模式适应了市场对服务业需求结构的变化，优势在于：第一，经营方式灵活多样，可获取较高水平的收益；第二，可营造良好的社区营商环境；第三，服务于中高端需求，受市场环境突变影响小。此种模式的劣势在于介入的约束条件多。

十、异地投资拓展模式

异地发展是指社区股份合作公司实施走出去战略，到异地拓展经营发展的空间。深圳社区经济异地发展包括主动和被动两个发展阶段。主动发展阶段是在90年代后期，这一时期厂房租赁需求快速增长，一些先行发展的社区自有厂房已经无法满足客户的新增需求，就在社区外部寻找可供开发利用的土地，兴建厂房扩大租赁规模。例如，90年代末，宝安翻身社区股份合作公司为了满足香港客户租赁厂房的需求，开始在宝安较为偏远的社区投资开发建设厂房，1999年，他们利用自有资金和向股东借来的资金共400多万元在宝安九围等股份公司共买了2万平方米土地，建设厂房出租。异地发展的形式多样，2007年，福田石厦社区在惠州市仲凯高新区购地6.2万平方米，投资兴建了总建筑面积达13万平方米的“石厦惠州产业园”，石厦工业区在全省率先实现产业“双转移”。深圳社区经济异地发展不仅局限于工业园区，南山区后海股份合作公司为扩大蚝业生产，2000年该公司在珠海、惠东等地投资6000多亩蚝田，年年都有好收成，闻名遐迩的“后海蚝”在异地拓展了发展空间。

此种模式通过异地发展，拓展了发展空间，优势在于：第一，推动本社区低端产业有序转移；第二，破解本地土地资源短缺难题，为城市更新、产业升级腾出空间；第三，有效提升社区经济可持续发展能力。此种模式的劣势在于因异地发展加大了经营风险。

在推进特区经济一体化的进程中，深圳社区经济发展已呈现出多元化的特征。上述模式和做法各具特色，也为社区经济转型发展提供了一些基本思路，但要从根本上破解社区经济转型发展的难题，还需要把社区经济转型发展作为一个整体系统，特别强调社区经济发展与社会经济发展的融合关系，形成一套具有操作性、可推广的发展思路。

（作者：深圳市委党校副教授）

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