转让划拨土地及房地产应如何办理变更登记

□ 张 涛

甲单位经批准建设了一栋办公楼，竣工后，依法办理了划拨土地使用权证及房屋所有权证。因后期无法继续使用，将办公楼转卖给了乙单位，用途仍为办公，现乙单位申请办理房屋及土地变更登记。

国土部门在实际操作过程中，就如何办理房屋及土地的权属变更登记，形成了两种意见。

一种意见认为：依据《城市房地产管理法》第六十条第三款“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”的规定，应先办理房屋所有权的变更登记，然后再办理土地使用权变更登记。

另一种意见认为：依据《城市房地产管理法》第四十条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限”的规定，应先由人民政府批准后，才能办理房地产变更相关手续。

综合上述两种意见，笔者认为，申请办理房屋所用权转让变更登记之前，应先按《城市房地产管理法》第三十九条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定，报经有批准权的人民政府批准后，才能按照《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定办理房屋所用权转让变更登记和土地使用权变更登记。只有政府先行同意转让房地产后，再行办理房屋所有权登记，最后，办理土地使用权变更登记。涉及国有资产的，还应取得国资管理部门或上级主管部门的批准。