“半山腰”的隐忧

在下山过程中，爬山队伍会进行短暂的休整和反复，任何因素都不会改变根本趋势，下山才是最终目的

二季度以来，楼市回暖似已成定局。6月，杭州主城区成交商品房创下36月来新高，而1月整个主城区成交和预定商品房还刚刚创下5年同期倒数第一；6月，宁波，城区六区商品住宅成交套数接近2100套，限购17个月以来首次突破2000套大关；7月，杭州，土地交易市场，32轮竞价创近期最火交易……从寒冰到高温，楼市回暖行情如此之快，让人措手不及。有学者已认为“未来房价再跌的可能性接近于零”。

然而，房价确实到底部了吗？楼市确实已经回暖吗？这仍值得购房者警惕。

首先，楼市回暖并没有事实基础，更多意义上是舆论导向下消费者心理的变化。这半年来，房地产市场的消息充斥网络、报刊等媒体，主要传播了三个方面的消息：一是房地产市场资金紧张，为加快资金的回笼，正在降价促销，这是个买房的好时机；二是政府因为楼市低迷，土地拍卖收入大幅减少，财政紧缩致使其不断挑战限购令底线，调控可能随时放松；三是房地产市场调控让一部分刚需购房者需求加强，刚需者正在入市。同时，一批所谓的专家频繁发布警惕房地产市场调控重现2009年“越调越涨”场景出现的预测。舆论的推波助澜在很大程度上影响消费者的心理预期，买涨不买跌的消费心态更趋强化，楼市加速出现量价齐升的局面。

其次，楼市回暖并没有政策基础，国家对房地产市场的严厉调控并没有放松。一方面，国务院、住建部、银监会等近期纷纷表态，澄清市场关于调控要放松的传言，重申要坚持房地产调控不动摇。另一方面，楼市上涨的直接原因是央行在6月8日、7月6日连续两次降低存贷款利率，部分媒体误读为国家放松房地产调控的信号，但其主旨在于刺激实体经济投资、稳定经济增长。所谓房地产调控放松有拿鸡毛当令箭之嫌，温家宝在两次降息之后强调“要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，造成功亏一篑”，可见，促房价合理回归仍是调控政策的主要方向。

再次，楼市回暖并没有实质基础，“量太大、价太高”的根本局面并没有改变。理论上合理的4-6倍的房价居民收入比现今超过20倍，合理的6%左右的房产租金售价比现今不到2%、合理的5%-10%的房屋空置率现今超过20%以上，无不提示房价的严重泡沫化。另外，据人口普查显示国内总劳动力在2012年达到顶峰，地区均衡发展下西部外出打工人口逐渐减少，都将使东部沿海一、二线城市房产需求在未来几年有所下降，也就是说楼市需求将在近年达到顶峰，房产过剩问题只会越演越烈。鉴于房地产公司资金回笼、经济的发展情况、国家的调控决心，房价下跌的可能性依然较大，给消费者带来投资收益的可能性微乎其微。

购房者应对“半山腰境况”提高警惕，切不可着急入市。半山腰理论是说在下山过程中，爬山队伍会进行短暂的休整和反复，任何因素都不会改变根本趋势，下山才是最终目的。在股票市场如此，在房地产市场这种情况依然可能存在。近期四大行的不良资产率自股改以来首次上升，实业空心化问题在浙江经济中凸显，经济下行趋势未见缓解，房地产投资拉动经济增长方式无以为继，不管是政府还是企业都无心无力推动房地产市场进一步火爆，楼市回归合理价位应是长期趋势。